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3 PIÈCES 72 M2 PROJET DE RÉNOVATION IDÉAL À COLOMBES

Bien expiré
VilleColombes (92)
Surface72
Coût Total288 340
Loyer Annuel18 203
Rentabilité6.31%
Cashflow/mois-148
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 227 000 €
Surface : 72 m²
Prix au m² : 3 152,78 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 10
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 18, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Appartement 3 PIÈCES d'environ 72 m² à RÉNOVER, situé au 10ème étage avec une EXCELLENTE EXPOSITION. Vous bénéficierez d'une ENTRÉE avec DRESSING et PLACARDS, d'un SÉJOUR LUMINEUX, d'une CUISINE INDÉPENDANTE AMÉNAGÉE, de DEUX CHAMBRES CONFORTABLES, d'une SALLE DE BAINS et d'un WC SÉPARÉ. Idéalement situé dans une LOCALISATION RECHERCHÉE, ce bien se trouve à quelques minutes à pied de la gare du Stade (Ligne J) à 13 minutes de la gare Saint lazare et des TRANSPORTS en commun, offrant une liaison rapide vers Paris et les villes alentours. Vous êtes également à proximité immédiate de lignes de BUS fréquentes (comme 140, 235, 366, 276), facilitant tous vos déplacements quotidiens et vos connexions vers les transports parisiens. Le quartier propose une riche palette de COMMODITÉS : commerces de proximité, supérettes, pharmacies, écoles primaires et maternelles à courte distance, ainsi que des services variés pour le quotidien. Ce appartement présente un POTENTIEL EXCEPTIONNEL après rénovation, idéal pour concevoir un espace MODERNE, FONCTIONNEL et PERSONNALISÉ selon vos goûts. Sa LOCALISATION RECHERCHÉE et ses atouts intérieurs en font une OPPORTUNITÉ RARE pour habiter ou INVESTIR. Ces simulations d'aménagement vous donnent une idée du futur appartement après travaux. Ne laissez pas passer cette opportunité d'acquérir un bien au potentiel fort dans un secteur dynamique et bien desservi. À VISITER RAPIDEMENT ! Cette annonce vous est proposée par SAFI Malik - EI - N°RSAC: , Enregistré à de

Ville : Colombes
Département : Hauts-de-Seine
Région : Île-de-France
Code postal : 92700
Coordonnées : 48.932126, 2.267467
Total : 288 340
Prix d'acquisition : 227 000
Travaux : 43 180
Valeur du bien : 270 180
Frais de notaire : 18 160
Coût estimé : 18 160
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 72
Loyer prédit : 21.07€/m²/mois
Fourchette : 17.09€ - 25.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 1517€/mois
Loyer annuel estimé : 18203€/an
Fourchette totale : 1230€ - 1871€/mois
Fourchette annuelle : 14762€ - 22447€/an
Rentabilité brute :6.31%
Fourchette de rentabilité :5.12% - 7.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 035,09 €/m²
Basé sur :59 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :290 526
Prix d'achat :227 000
Décote à l'achat :-63 526 (-21.9%)
Marge achat-revente :2 186€ (0.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :288 340
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 429,62€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :84,10€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 513,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :140 545,34
Coût de l'assurance :25 229,75
Taxe foncière : 1 820,34€/an
Soit par mois : 151,69€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 516,95€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 665,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-148,46€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 247 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 72 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 180(600 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:7 000
    Fenêtres double vitrage performant: 7 fenêtres × 1000€ = 7000€
  • Eau chaude:3 800
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 300€
  • Cuisine:20 000
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800
    Parquet flottant: 27 m² × 60€/m² = 1620€, Main d'œuvre: 180€
  • Chambres - Peinture:1 080
    Peinture murs et plafonds: 27 m² × 40€/m² = 1080€
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Colombes (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 300✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 517 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 203 €/an
Calcul : 1 517 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 708 €/an
Base de calcul : Emprunt de 288 340 à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 009 €/an
Calcul : 84 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 820 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 180
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 717
Revenus locatifs : +18 203
Charges déductibles : -55 717
Résultat foncier Année 1 : -37 514(Déficit de 37 514 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 114
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 537 €/an
Revenus locatifs : +18 203
Charges déductibles : -12 537
Résultat foncier Années 2+ : 5 666 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16113.70 € reporté.
Prix d'achat du bien : 227 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 147 550(65% de 227 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 365 €/an
Calcul : 147 550 € × 3,636% = 5 365
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 20355 7269 717-37 52321 400 €16 123 €16 123 €
218 56712 2899 4596 279--9 844 €
318 93912 0229 1936 917--2 928 €
419 31811 7468 9177 571---
519 70411 4618 6318 243---
620 09811 1668 3368 932---
720 50010 8608 0319 640---
820 91010 5447 71510 366---
921 32810 2177 38811 111---
1021 7559 8797 04911 876---
1122 1909 5296 69912 661---
1222 6349 1676 33713 467---
1323 0868 7925 96214 294---
1423 5488 4045 57515 144---
1524 0198 0035 17316 016---
1624 4997 5884 75816 911---
1724 9897 1594 32917 831---
1825 4896 7143 88518 775---
1925 9996 2553 42519 744---
2026 5195 7792 94920 740---
2127 0495 2872 45721 762---
2227 5904 7781 94822 812---
2328 1424 2511 42223 891---
2428 7053 70687724 999---
2529 2793 14231326 137---
TOTAL583 059254 463140 545328 59621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 328 596
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 203 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 823 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 823-6 420+10 243
2+3 8230+3 823
3+3 8230+3 823
4+3 823+1 393+2 430
5+3 823+2 473+1 350
6+3 823+2 680+1 143
7+3 823+2 892+931
8+3 823+3 110+713
9+3 823+3 333+490
10+3 823+3 563+260
11+3 823+3 798+25
12+3 823+4 040-217
13+3 823+4 288-465
14+3 823+4 543-720
15+3 823+4 805-982
16+3 823+5 073-1 250
17+3 823+5 349-1 526
18+3 823+5 632-1 809
19+3 823+5 923-2 100
20+3 823+6 222-2 399
21+3 823+6 529-2 706
22+3 823+6 844-3 021
23+3 823+7 167-3 344
24+3 823+7 500-3 677
25+3 823+7 841-4 018
Total+95 575+98 579+-3 004
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 64 jours
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