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vente - duplex

Bien expiré
VilleSaint-Étienne (42)
Surface250m²
Coût Total325 400€
Loyer Annuel26 538€
Rentabilité8.16%
Cashflow/mois+306€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 285 000 €
Surface : 250 m²
Prix au m² : 1 140 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Salle d eau, Terrasse, Petit prix

Tènement immobilier composé d'un seul lot d'une surface de 300m2 comprenant un grand appartement duplex de 250m2 composé d'une grande pièce de vie avec espace cuisine aménagée de 100m2 , l'ensemble donnant sur une vaste terrasse, 3 chambres, possibilité 4, espace bureau, salle d'eau, 2 wc. Grand espace bureau privatif composé d'un hall, 2 bureaux, wc, réserve et chaufferie. Chauffage individuel gaz. Lieu tranquille et proche des commodités sur le secteur Bellevue. DPE D 160 / GES D 31. Contact hervé GIRARD 0781025567 Les Terrasses de l'Immo, SAS située au 2 Avenue de la Libération 42000 St-Etienne, RCS Saint-Etienne CPI 4202 2016 000 009 941 délivrée par la Cci de Lyon Saint Etienne Roanne, Validité 03/09/2028. SIREN 820 093 995. RCP : No 64302822.

Ville : Saint-Étienne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42100
Coordonnées : 45.430000, 4.400000
Total : 325 400€
Prix d'acquisition : 285 000€
Travaux : 17 600€
Valeur du bien : 302 600€
Frais de notaire : 22 800€
Coût estimé : 22 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 250m²
Loyer prédit : 8.85€/m²/mois
Fourchette : 6.56€ - 11.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 2212€/mois
Loyer annuel estimé : 26538€/an
Fourchette totale : 1640€ - 2982€/mois
Fourchette annuelle : 19684€ - 35779€/an
Rentabilité brute :8.16%
Fourchette de rentabilité :6.05% - 11.00%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 325,3 €/m²
Basé sur :1001 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :331 325 €
Prix d'achat :285 000 €
Décote à l'achat :-46 325€ (-14.0%)
Marge achat-revente :5 925€ (1.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :325 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 602,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :81,35€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 684,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :155 490,75€
Coût de l'assurance :24 405,00€
Taxe foncière : 2 653,82€/an
Soit par mois : 221,15€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 211,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 905,47€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :306,05€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 160 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
DPE D 160 / GES D 31 mentionné explicitement dans la description.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 250 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration possible du confort thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 250 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec remplacement éventuel des éléments sanitaires
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état nécessitant peu de travaux
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 65 m² total)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :17 600 €(70 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système = 6000€, Main d'œuvre: 1800€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 3000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:2 500€
    Rafraîchissement salle de bain: 1 salle de bain = 2000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres:1 350€
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 30€/m² = 1350€
  • Salon:1 950€
    Peinture murs et plafonds: 65 m² × 30€/m² = 1950€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 11 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 212 €/mois
Revenus locatifs annuels : 26 538 €/an
Calcul : 2 212 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 761 €/an
Base de calcul : Emprunt de 325 400 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 976 €/an
Calcul : 81 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 654 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 17 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 991 €
Revenus locatifs : +26 538 €
Charges déductibles : -31 991 €
Résultat foncier Année 1 : -5 453 €(Déficit de 5 453 €)
Imputable sur revenu global : 5 453 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 391 €/an
Revenus locatifs : +26 538 €
Charges déductibles : -14 391 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 147 €/an
Prix d'achat du bien : 285 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 185 250 €(65% de 285 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 736 €/an
Calcul : 185 250 € × 3,636% = 6 736 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
126 538 €32 002 €10 772 €-5 464 €5 464 €--
227 069 €14 114 €10 484 €12 955 €---
327 610 €13 816 €10 186 €13 794 €---
428 163 €13 508 €9 878 €14 654 €---
528 726 €13 190 €9 560 €15 536 €---
629 300 €12 861 €9 231 €16 440 €---
729 886 €12 520 €8 890 €17 366 €---
830 484 €12 168 €8 538 €18 316 €---
931 094 €11 805 €8 175 €19 289 €---
1031 716 €11 428 €7 798 €20 287 €---
1132 350 €11 039 €7 409 €21 311 €---
1232 997 €10 637 €7 007 €22 360 €---
1333 657 €10 221 €6 591 €23 436 €---
1434 330 €9 791 €6 161 €24 539 €---
1535 017 €9 346 €5 716 €25 671 €---
1635 717 €8 886 €5 256 €26 831 €---
1736 431 €8 410 €4 780 €28 021 €---
1837 160 €7 919 €4 289 €29 241 €---
1937 903 €7 410 €3 780 €30 493 €---
2038 661 €6 884 €3 254 €31 777 €---
2139 434 €6 341 €2 711 €33 094 €---
2240 223 €5 778 €2 148 €34 445 €---
2341 028 €5 197 €1 567 €35 830 €---
2441 848 €4 596 €966 €37 252 €---
2542 685 €3 975 €345 €38 711 €---
TOTAL850 028 €263 841 €155 491 €586 186 €5 464 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 639 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 586 186 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 26 538 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 573 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 573 €-1 639 €+7 212 €
2+5 573 €+3 887 €+1 686 €
3+5 573 €+4 138 €+1 435 €
4+5 573 €+4 396 €+1 177 €
5+5 573 €+4 661 €+912 €
6+5 573 €+4 932 €+641 €
7+5 573 €+5 210 €+363 €
8+5 573 €+5 495 €+78 €
9+5 573 €+5 787 €-214 €
10+5 573 €+6 086 €-513 €
11+5 573 €+6 393 €-820 €
12+5 573 €+6 708 €-1 135 €
13+5 573 €+7 031 €-1 458 €
14+5 573 €+7 362 €-1 789 €
15+5 573 €+7 701 €-2 128 €
16+5 573 €+8 049 €-2 476 €
17+5 573 €+8 406 €-2 833 €
18+5 573 €+8 772 €-3 199 €
19+5 573 €+9 148 €-3 575 €
20+5 573 €+9 533 €-3 960 €
21+5 573 €+9 928 €-4 355 €
22+5 573 €+10 333 €-4 760 €
23+5 573 €+10 749 €-5 176 €
24+5 573 €+11 176 €-5 603 €
25+5 573 €+11 613 €-6 040 €
Total+139 325 €+175 856 €+-36 531 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 70 jours
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