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Maison à vendre

VilleThouars (79)
Surface100m²
Coût Total98 800€
Loyer Annuel8 485€
Rentabilité8.59%
Cashflow/mois+118€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 000 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 850 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Cuisine équipée, 3 chambres, Terrasse

Située dans un petit havre de paix (Fertevault), cette maison un peu à part est idéale pour se ressourcer et ainsi décrocher du brouhaha de la ville. A 3 min de la zone d'activités Super U, 5 min du centre-ville, 2 min du collège.... Bref vous l'avez compris, toutes les commodités mais au calme ! Balade le long de la rivière (à 100m).

Cette maison un peu atypique offre encore un beau potentiel car elle n'est pas terminée..., Poêle à bois dans le salon, radiateurs à inertie ailleurs, taxe foncière incluant les ordures ménagères 856€.

La partie rez-de-chaussée est composée : d'une cuisine, un salon, une salle d'eau wc/douche, une arrière cuisine pouvant servir de buanderie ou divers rangements L'étage : 3 chambres, une salle d'eau wc/douche et une mezzanine.

Ville : Thouars
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79100
Coordonnées : 46.971855, -0.204628
Total : 98 800€
Prix d'acquisition : 85 000€
Travaux : 7 000€
Valeur du bien : 92 000€
Frais de notaire : 6 800€
Coût estimé : 6 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 7.07€/m²/mois
Fourchette : 5.72€ - 8.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 707€/mois
Loyer annuel estimé : 8485€/an
Fourchette totale : 572€ - 875€/mois
Fourchette annuelle : 6859€ - 10496€/an
Rentabilité brute :8.59%
Fourchette de rentabilité :6.94% - 10.62%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :978,26 €/m²
Basé sur :73 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :97 826 €
Prix d'achat :85 000 €
Décote à l'achat :-12 826€ (-13.1%)
Marge achat-revente :-974€ (-1.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :98 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :489,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :28,82€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 518,15€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 999,95€
Coût de l'assurance :8 645,00€
Taxe foncière : 856,00€/an
Soit par mois : 71,33€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 707,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 589,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :117,59€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 100 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fioul ou électrique ancien
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 assumé - sol nécessite rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité dans la salle de bain
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - installations récentes mais vérification nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :7 000 €(70 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:7 000€
    Isolation combles: 100 m² × 70€/m² = 7000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 7 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (7 000€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 707 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 485 €/an
Calcul : 707 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 316 €/an
Base de calcul : Emprunt de 98 800 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 346 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 856 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 7 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 11 518 €
Revenus locatifs : +8 485 €
Charges déductibles : -11 518 €
Résultat foncier Année 1 : -3 033 €(Déficit de 3 033 €)
Imputable sur revenu global : 3 033 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 518 €/an
Revenus locatifs : +8 485 €
Charges déductibles : -4 518 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 967 €/an
Prix d'achat du bien : 85 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250 €(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 485 €11 521 €3 320 €-3 037 €3 037 €--
28 655 €4 433 €3 232 €4 221 €---
38 828 €4 342 €3 140 €4 486 €---
49 004 €4 248 €3 046 €4 756 €---
59 184 €4 150 €2 948 €5 034 €---
69 368 €4 049 €2 847 €5 319 €---
79 555 €3 945 €2 743 €5 611 €---
89 746 €3 837 €2 635 €5 910 €---
99 941 €3 725 €2 523 €6 216 €---
1010 140 €3 609 €2 407 €6 531 €---
1110 343 €3 490 €2 288 €6 853 €---
1210 550 €3 366 €2 164 €7 184 €---
1310 761 €3 238 €2 036 €7 523 €---
1410 976 €3 105 €1 904 €7 871 €---
1511 196 €2 968 €1 766 €8 227 €---
1611 420 €2 826 €1 625 €8 593 €---
1711 648 €2 680 €1 478 €8 968 €---
1811 881 €2 528 €1 326 €9 353 €---
1912 118 €2 371 €1 169 €9 747 €---
2012 361 €2 209 €1 007 €10 152 €---
2112 608 €2 041 €839 €10 567 €---
2212 860 €1 867 €665 €10 993 €---
2313 117 €1 687 €485 €11 430 €---
2413 380 €1 501 €299 €11 879 €---
2513 647 €1 309 €107 €12 339 €---
TOTAL271 773 €85 045 €48 000 €186 728 €3 037 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 911 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 186 728 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 485 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 782 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 782 €-911 €+2 693 €
2+1 782 €+1 266 €+516 €
3+1 782 €+1 346 €+436 €
4+1 782 €+1 427 €+355 €
5+1 782 €+1 510 €+272 €
6+1 782 €+1 596 €+186 €
7+1 782 €+1 683 €+99 €
8+1 782 €+1 773 €+9 €
9+1 782 €+1 865 €-83 €
10+1 782 €+1 959 €-177 €
11+1 782 €+2 056 €-274 €
12+1 782 €+2 155 €-373 €
13+1 782 €+2 257 €-475 €
14+1 782 €+2 361 €-579 €
15+1 782 €+2 468 €-686 €
16+1 782 €+2 578 €-796 €
17+1 782 €+2 690 €-908 €
18+1 782 €+2 806 €-1 024 €
19+1 782 €+2 924 €-1 142 €
20+1 782 €+3 046 €-1 264 €
21+1 782 €+3 170 €-1 388 €
22+1 782 €+3 298 €-1 516 €
23+1 782 €+3 429 €-1 647 €
24+1 782 €+3 564 €-1 782 €
25+1 782 €+3 702 €-1 920 €
Total+44 550 €+56 018 €+-11 468 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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