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Maison 3 pièces 60 m²

VilleCaurel, Mûr-de-bretagne, Saint-connec, Saint-gilles-vieux-marché, Saint-guen (22)
Surface60m²
Coût Total94 017€
Loyer Annuel5 723€
Rentabilité6.09%
Cashflow/mois-72€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 51 590 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 859,83 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Jolie maison mitoyenne en pierre dans un village prospère, à moins de 10 minutes du lac de Guerlédan

A21832LP22 - - Idéale pour la rénovation, cette maison en pierre raccordée au tout-à-l'égout a beaucoup de caractère et ferait des vacances parfaites ou une résidence permanente. Proche des commodités et du très prisé Lac de Guerlédan.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : UF-A21832LP22 Non soumis au DPE Prix hors honoraires : 44 990 €

Ville : Caurel, Mûr-de-bretagne, Saint-connec, Saint-gilles-vieux-marché, Saint-guen
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22530
Coordonnées : 48.201595, -2.991570
Total : 94 017€
Prix d'acquisition : 51 590€
Travaux : 38 300€
Valeur du bien : 89 890€
Frais de notaire : 4 127€
Coût estimé : 4 127€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60m²
Loyer prédit : 7.95€/m²/mois
Fourchette : 6.21€ - 10.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 477€/mois
Loyer annuel estimé : 5723€/an
Fourchette totale : 373€ - 611€/mois
Fourchette annuelle : 4471€ - 7327€/an
Rentabilité brute :6.09%
Fourchette de rentabilité :4.76% - 7.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 136,36 €/m²
Basé sur :31 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :68 182 €
Prix d'achat :51 590 €
Décote à l'achat :-16 592€ (-24.3%)
Marge achat-revente :-25 835€ (-37.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :94 017€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :466,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :35,26€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 501,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 826,63€
Coût de l'assurance :10 576,91€
Taxe foncière : 572,33€/an
Soit par mois : 47,69€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 476,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 549,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-72,15€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 60 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et électricité, rafraîchissement de la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible - installations un peu datées
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des 2 chambres avec revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries
Quantité: 2 chambres (environ 19 m² total)
Raison: État 2/5 visible - nécessite rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement du salon avec peinture et petits travaux
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 visible - nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 300 €(638 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:3 600€
    Isolation des combles: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€/fenêtre = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:3 000€
    Mise aux normes plomberie et électricité: 12 m² × 250€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:5 700€
    Rénovation des 2 chambres: 19 m² × 300€/m² = 5700€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Rafraîchissement du salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Caurel, Mûr-de-Bretagne, Saint-Connac, Saint-Gilles-Vieux-Marché, Saint-Guen (zone rurale, coefficient 0.8 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 477 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 723 €/an
Calcul : 477 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 165 €/an
Base de calcul : Emprunt de 94 017 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 423 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 572 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 461 €
Revenus locatifs : +5 723 €
Charges déductibles : -42 461 €
Résultat foncier Année 1 : -36 737 €(Déficit de 36 737 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 337 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 161 €/an
Revenus locatifs : +5 723 €
Charges déductibles : -4 161 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 563 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15337.38 € reporté.
Prix d'achat du bien : 51 590 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 33 534 €(65% de 51 590 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 219 €/an
Calcul : 33 534 € × 3,636% = 1 219 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 723 €42 464 €3 168 €-36 740 €21 400 €15 340 €15 340 €
25 838 €4 080 €3 084 €1 758 €--13 582 €
35 955 €3 993 €2 997 €1 962 €--11 621 €
46 074 €3 903 €2 907 €2 171 €--9 450 €
56 195 €3 810 €2 814 €2 385 €--7 065 €
66 319 €3 714 €2 718 €2 605 €--4 459 €
76 445 €3 614 €2 619 €2 831 €--1 628 €
86 574 €3 511 €2 515 €3 063 €---
96 706 €3 404 €2 409 €3 302 €---
106 840 €3 294 €2 299 €3 546 €---
116 977 €3 180 €2 184 €3 797 €---
127 116 €3 062 €2 066 €4 055 €---
137 259 €2 939 €1 944 €4 319 €---
147 404 €2 813 €1 818 €4 591 €---
157 552 €2 682 €1 687 €4 869 €---
167 703 €2 547 €1 552 €5 156 €---
177 857 €2 407 €1 412 €5 450 €---
188 014 €2 262 €1 267 €5 752 €---
198 174 €2 112 €1 117 €6 062 €---
208 338 €1 957 €962 €6 381 €---
218 505 €1 797 €801 €6 708 €---
228 675 €1 631 €635 €7 044 €---
238 848 €1 459 €464 €7 389 €---
249 025 €1 281 €286 €7 744 €---
259 206 €1 097 €102 €8 108 €---
TOTAL183 319 €109 012 €45 827 €74 307 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 74 307 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 723 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 202 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 202 €-6 420 €+7 622 €
2+1 202 €0 €+1 202 €
3+1 202 €0 €+1 202 €
4+1 202 €0 €+1 202 €
5+1 202 €0 €+1 202 €
6+1 202 €0 €+1 202 €
7+1 202 €0 €+1 202 €
8+1 202 €+431 €+771 €
9+1 202 €+990 €+212 €
10+1 202 €+1 064 €+138 €
11+1 202 €+1 139 €+63 €
12+1 202 €+1 216 €-14 €
13+1 202 €+1 296 €-94 €
14+1 202 €+1 377 €-175 €
15+1 202 €+1 461 €-259 €
16+1 202 €+1 547 €-345 €
17+1 202 €+1 635 €-433 €
18+1 202 €+1 726 €-524 €
19+1 202 €+1 819 €-617 €
20+1 202 €+1 914 €-712 €
21+1 202 €+2 012 €-810 €
22+1 202 €+2 113 €-911 €
23+1 202 €+2 217 €-1 015 €
24+1 202 €+2 323 €-1 121 €
25+1 202 €+2 432 €-1 230 €
Total+30 050 €+22 292 €+7 758 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 46 jours
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