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Coup de coeur pour cette Maison spacieuse + Grange sur 1hectare 1/2 de terrain !

Bien expiré
VilleOrgnac-sur-Vézère (19)
Surface282
Coût Total338 200
Loyer Annuel23 747
Rentabilité7.02%
Cashflow/mois+35
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 239 000 €
Surface : 282 m²
Prix au m² : 847,52 €/m²
Chambres : 9
Pièces : 14
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz individuel, Cave, Nombre de WC : 2, Jardin

À 30' de Brive, sur la jolie commune d'Orgnac sur Vézère, venez découvrir cet ensemble immobilier composé d'une magnifique maison, d'une grange en pierre et d'un abri, le tout implanté sur un beau terrain plat d'1 hectare ½. Ancienne auberge, cette propriété dispose de 9 chambres (dont 7 équipées de lavabo), idéale pour une grande famille (ou famille d'accueil) ou pour une activité de locations saisonnières. Profitez également d'1 cuisine indépendante aménagée, d'1 vaste séjour de 50 m², d'1 très beau salon lumineux, où règne une atmosphère chaleureuse grâce à son poêle et de plusieurs salles de bains pour votre confort, et d'1 bureau. Bien que certaines pièces nécessitent un rafraîchissement, cette demeure offre un grand potentiel, avec en plus une belle pièce, avec estrade, de 140 m², à aménager selon vos envies (salle de jeux, projet professionnel,...). Dépendances : Grange de 150 m² au sol, abri d'environ 50 m² et garage. Le puits est un atout supplémentaire non négligeable. Cette propriété, située au calme, sans vis-à-vis et offrant un véritable havre de paix mérite une visite ! La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Véronique, mandataire indépendante en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial du réseau France Proprio, immatriculé au RSAC de Brive sous le numéro 398 349 597, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société France Proprio. Véronique DANJON (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 398 349 597 - BRIVE LA GAILLARDE. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/48708.pdf

Ville : Orgnac-sur-Vézère
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19410
Coordonnées : 45.342513, 1.450562
Total : 338 200
Prix d'acquisition : 239 000
Travaux : 80 080
Valeur du bien : 319 080
Frais de notaire : 19 120
Coût estimé : 19 120
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 282
Loyer prédit : 7.02€/m²/mois
Fourchette : 5.50€ - 8.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 1979€/mois
Loyer annuel estimé : 23747€/an
Fourchette totale : 1550€ - 2527€/mois
Fourchette annuelle : 18596€ - 30325€/an
Rentabilité brute :7.02%
Fourchette de rentabilité :5.50% - 8.97%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :338 200
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 649,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :95,82€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 745,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :156 767,18
Coût de l'assurance :28 747,00
Taxe foncière : 2 374,74€/an
Soit par mois : 197,89€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 978,95€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 943,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :35,34€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 334 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 282 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 282 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 35 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 3 salles de bain (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour toutes les chambres
Quantité: 9 chambres (environ 90 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau pour 282 m²
Raison: Normes électriques à respecter
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie dans toutes les pièces
Quantité: 1 système pour 282 m²
Raison: Normes de plomberie à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :80 080(284 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Isolation:11 280
    Isolation toiture/combles: 282 m² × 40€/m² = 11280€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:28 000
    Fenêtres double vitrage: 35 fenêtres × 800€ = 28000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 30 m² × 400€/m² = 12000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:10 800
    Rénovation chambres: 90 m² × 120€/m² = 10800€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Électricité:2 000
    Mise aux normes électricité: 1 tableau × 2000€ = 2000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Plomberie:3 000
    Mise aux normes plomberie: 1 système × 3000€ = 3000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Orgnac-sur-Vézère (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 52 280✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 979 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 747 €/an
Calcul : 1 979 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 882 €/an
Base de calcul : Emprunt de 338 200 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 150 €/an
Calcul : 96 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 375 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 80 080
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 94 487
Revenus locatifs : +23 747
Charges déductibles : -94 487
Résultat foncier Année 1 : -70 740(Déficit de 70 740 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 49 340
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 407 €/an
Revenus locatifs : +23 747
Charges déductibles : -14 407
Résultat foncier Années 2+ : 9 340 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 49339.55 € reporté.
Prix d'achat du bien : 239 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 155 350(65% de 239 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 649 €/an
Calcul : 155 350 € × 3,636% = 5 649
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 74794 49810 893-70 75021 400 €49 350 €49 350 €
224 22214 12310 59810 099--39 251 €
324 70713 81810 29410 888--28 363 €
425 20113 5049 97911 697--16 666 €
525 70513 1799 65412 526--4 140 €
626 21912 8439 31913 376---
726 74312 4978 97214 247---
827 27812 1388 61415 140---
927 82411 7688 24416 056---
1028 38011 3867 86116 995---
1128 94810 9917 46617 957---
1229 52710 5837 05818 944---
1330 11710 1616 63619 956---
1430 7209 7256 20120 994---
1531 3349 2755 75122 059---
1631 9618 8115 28623 150---
1732 6008 3304 80624 270---
1833 2527 8344 31025 418---
1933 9177 3223 79726 595---
2034 5956 7923 26827 803---
2135 2876 2452 72129 042---
2235 9935 6802 15530 313---
2336 7135 0961 57231 617---
2437 4474 49396832 954---
2538 1963 87034534 326---
TOTAL760 636324 963156 767435 67321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 435 673
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 747 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 987 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 987-6 420+11 407
2+4 9870+4 987
3+4 9870+4 987
4+4 9870+4 987
5+4 9870+4 987
6+4 987+2 771+2 216
7+4 987+4 274+713
8+4 987+4 542+445
9+4 987+4 817+170
10+4 987+5 098-111
11+4 987+5 387-400
12+4 987+5 683-696
13+4 987+5 987-1 000
14+4 987+6 298-1 311
15+4 987+6 618-1 631
16+4 987+6 945-1 958
17+4 987+7 281-2 294
18+4 987+7 625-2 638
19+4 987+7 979-2 992
20+4 987+8 341-3 354
21+4 987+8 713-3 726
22+4 987+9 094-4 107
23+4 987+9 485-4 498
24+4 987+9 886-4 899
25+4 987+10 298-5 311
Total+124 675+130 702+-6 027
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 117 jours
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