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Maison à vendre

Bien expiré
VilleTour (74)
Surface223m²
Coût Total485 000€
Loyer Annuel46 473€
Rentabilité9.58%
Cashflow/mois+942€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 425 000 €
Surface : 223 m²
Prix au m² : 1 905,83 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Cheminée, Entrée séparée, Belle vue, Exposition sud-ouest, Pas de balcon, Non meublé

Proche des commodités de ce charmant village, ( boulanger, boucherie, école, mairie) jolie ferme rénovée sur 480 m² de terrain. Un abri voiture( ok pour camping car) un garage avec fosse, une remise pour 3 véhicules. Entrée sur grand salon séjour avec insert, belle cuisine équipée avec cellier, wc, dégagement, une chambre (placards et volets roulants), salle de douche avec vasque. A l'étage, belle mezzanine bureau, une grande salle de bain avec baignoire et douche, 1 grande chambre, et 2 chambres. Et au niveau supérieur, 1 grande chambre, 1 douche avec vasque et wc, une autre chambre en enfilade. Chauffage par pompe à chaleur, ballon, thermodynamique. Excellente DPE ( D). Idéale pour grande famille ! Reste potentielle à exploiter.

Ville : Tour
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74250
Coordonnées : 46.135472, 6.428670
Total : 485 000€
Prix d'acquisition : 425 000€
Travaux : 26 000€
Valeur du bien : 451 000€
Frais de notaire : 34 000€
Coût estimé : 34 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 223m²
Loyer prédit : 17.37€/m²/mois
Fourchette : 11.37€ - 26.52€/m²/mois
Loyer total estimé : 3873€/mois
Loyer annuel estimé : 46473€/an
Fourchette totale : 2536€ - 5915€/mois
Fourchette annuelle : 30428€ - 70979€/an
Rentabilité brute :9.58%
Fourchette de rentabilité :6.27% - 14.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 806,83 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :625 922 €
Prix d'achat :425 000 €
Décote à l'achat :-200 922€ (-32.1%)
Marge achat-revente :140 922€ (22.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :485 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 402,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :141,46€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 543,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :235 627,27€
Coût de l'assurance :42 437,50€
Taxe foncière : 4 647,33€/an
Soit par mois : 387,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 872,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 930,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :941,95€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et mise aux normes de la pompe à chaleur existante
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Maison - Vérification nécessaire pour assurer le bon fonctionnement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite une mise à jour pour confort et esthétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 - Sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 - Peinture nécessaire pour rafraîchir l'apparence
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3.5/5 - Peinture nécessaire pour rafraîchir l'apparence

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 000 €(117 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Tours (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 873 €/mois
Revenus locatifs annuels : 46 473 €/an
Calcul : 3 873 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 16 280 €/an
Base de calcul : Emprunt de 485 000 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 697 €/an
Calcul : 141 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 647 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 625 €
Revenus locatifs : +46 473 €
Charges déductibles : -48 625 €
Résultat foncier Année 1 : -2 152 €(Déficit de 2 152 €)
Imputable sur revenu global : 2 152 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 22 625 €/an
Revenus locatifs : +46 473 €
Charges déductibles : -22 625 €
Résultat foncier Années 2+ : 23 848 €/an
Prix d'achat du bien : 425 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 276 250 €(65% de 425 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 10 045 €/an
Calcul : 276 250 € × 3,636% = 10 045 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
146 473 €48 641 €16 296 €-2 168 €2 168 €--
247 403 €22 208 €15 863 €25 195 €---
348 351 €21 760 €15 416 €26 590 €---
449 318 €21 297 €14 953 €28 020 €---
550 304 €20 818 €14 473 €29 486 €---
651 310 €20 323 €13 978 €30 988 €---
752 336 €19 810 €13 465 €32 527 €---
853 383 €19 279 €12 935 €34 104 €---
954 451 €18 731 €12 386 €35 720 €---
1055 540 €18 163 €11 818 €37 377 €---
1156 651 €17 576 €11 231 €39 075 €---
1257 784 €16 968 €10 623 €40 816 €---
1358 939 €16 339 €9 995 €42 600 €---
1460 118 €15 689 €9 344 €44 429 €---
1561 320 €15 016 €8 671 €46 304 €---
1662 547 €14 320 €7 975 €48 227 €---
1763 798 €13 600 €7 255 €50 198 €---
1865 074 €12 855 €6 511 €52 218 €---
1966 375 €12 085 €5 740 €54 291 €---
2067 703 €11 287 €4 943 €56 415 €---
2169 057 €10 463 €4 118 €58 594 €---
2270 438 €9 609 €3 265 €60 829 €---
2371 847 €8 727 €2 382 €63 120 €---
2473 284 €7 813 €1 469 €65 470 €---
2574 749 €6 869 €524 €67 881 €---
TOTAL1 488 553 €420 248 €235 627 €1 068 305 €2 168 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 650 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 068 305 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 46 473 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +9 759 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+9 759 €-650 €+10 409 €
2+9 759 €+7 558 €+2 201 €
3+9 759 €+7 977 €+1 782 €
4+9 759 €+8 406 €+1 353 €
5+9 759 €+8 846 €+913 €
6+9 759 €+9 296 €+463 €
7+9 759 €+9 758 €+1 €
8+9 759 €+10 231 €-472 €
9+9 759 €+10 716 €-957 €
10+9 759 €+11 213 €-1 454 €
11+9 759 €+11 723 €-1 964 €
12+9 759 €+12 245 €-2 486 €
13+9 759 €+12 780 €-3 021 €
14+9 759 €+13 329 €-3 570 €
15+9 759 €+13 891 €-4 132 €
16+9 759 €+14 468 €-4 709 €
17+9 759 €+15 059 €-5 300 €
18+9 759 €+15 666 €-5 907 €
19+9 759 €+16 287 €-6 528 €
20+9 759 €+16 925 €-7 166 €
21+9 759 €+17 578 €-7 819 €
22+9 759 €+18 249 €-8 490 €
23+9 759 €+18 936 €-9 177 €
24+9 759 €+19 641 €-9 882 €
25+9 759 €+20 364 €-10 605 €
Total+243 975 €+320 491 €+-76 516 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 195 jours
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