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Appartement à vendre

VilleMorlaix (29)
Surface34m²
Coût Total85 779€
Loyer Annuel5 038€
Rentabilité5.87%
Cashflow/mois-81€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 47 295 €
Surface : 34 m²
Prix au m² : 1 391,03 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/3 étage, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, Entrée séparée, 1 place de parking, Balcon

Route de Callac, à proximité immédiate du centre ville, appartement à rénover au 3ème et dernier étage de 34.93 m². Il comprend : une entrée, une pièce à vivre avec BALCON, une cuisine aménagée et équipée, une salle de bains et des wc. Cave et place de parking. Copropriété comprenant 47 lots.

47 295 euros. 45 000 euros + Honoraires de négo. : 2 295 euros (soit 5,10% à la charge de l'acquéreur)

Ville : Morlaix
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29600
Coordonnées : 48.593033, -3.817942
Total : 85 779€
Prix d'acquisition : 47 295€
Travaux : 34 700€
Valeur du bien : 81 995€
Frais de notaire : 3 784€
Coût estimé : 3 784€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 34m²
Loyer prédit : 12.35€/m²/mois
Fourchette : 9.73€ - 15.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 420€/mois
Loyer annuel estimé : 5038€/an
Fourchette totale : 331€ - 533€/mois
Fourchette annuelle : 3969€ - 6396€/an
Rentabilité brute :5.87%
Fourchette de rentabilité :4.63% - 7.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 465,61 €/m²
Basé sur :192 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :49 831 €
Prix d'achat :47 295 €
Décote à l'achat :-2 536€ (-5.1%)
Marge achat-revente :-35 948€ (-72.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :85 779€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :427,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :31,45€/mois
Taux d'assurance : 0.44% par an
Total mensualité : 458,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :42 360,93€
Coût de l'assurance :9 435,69€
Taxe foncière : 503,82€/an
Soit par mois : 41,99€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 419,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 500,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-80,72€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 263 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 34 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la cuisine avec nouveaux meubles et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite une rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 assumé - chambre nécessite une rénovation complète
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des murs, peinture, et revêtement de sol
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon nécessite une rénovation complète

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 700 €(1 021 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:2 700€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 900€ = 2700€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 800€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 2000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:3 000€
    Rénovation chambre: 10 m² × 300€ = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:3 000€
    Rénovation salon: 15 m² × 200€ = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Morlaix (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 10 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 420 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 038 €/an
Calcul : 420 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 922 €/an
Base de calcul : Emprunt de 85 779 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 377 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 504 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 503 €
Revenus locatifs : +5 038 €
Charges déductibles : -38 503 €
Résultat foncier Année 1 : -33 465 €(Déficit de 33 465 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 065 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 803 €/an
Revenus locatifs : +5 038 €
Charges déductibles : -3 803 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 235 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12065.02 € reporté.
Prix d'achat du bien : 47 295 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 30 742 €(65% de 47 295 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 118 €/an
Calcul : 30 742 € × 3,636% = 1 118 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 038 €38 506 €2 925 €-33 468 €21 400 €12 068 €12 068 €
25 139 €3 729 €2 848 €1 410 €--10 658 €
35 242 €3 649 €2 768 €1 593 €--9 065 €
45 347 €3 566 €2 685 €1 780 €--7 285 €
55 454 €3 481 €2 600 €1 973 €--5 312 €
65 563 €3 392 €2 511 €2 170 €--3 142 €
75 674 €3 301 €2 419 €2 373 €--769 €
85 787 €3 206 €2 325 €2 582 €---
95 903 €3 108 €2 226 €2 795 €---
106 021 €3 006 €2 125 €3 015 €---
116 142 €2 901 €2 020 €3 241 €---
126 264 €2 792 €1 911 €3 472 €---
136 390 €2 679 €1 798 €3 710 €---
146 517 €2 563 €1 681 €3 955 €---
156 648 €2 442 €1 561 €4 206 €---
166 781 €2 317 €1 436 €4 464 €---
176 916 €2 188 €1 306 €4 729 €---
187 055 €2 054 €1 173 €5 001 €---
197 196 €1 915 €1 034 €5 281 €---
207 340 €1 772 €891 €5 568 €---
217 487 €1 623 €742 €5 863 €---
227 636 €1 470 €589 €6 167 €---
237 789 €1 311 €429 €6 478 €---
247 945 €1 146 €265 €6 799 €---
258 104 €976 €95 €7 128 €---
TOTAL161 376 €99 092 €42 361 €62 284 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 62 284 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 038 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 058 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 058 €-6 420 €+7 478 €
2+1 058 €0 €+1 058 €
3+1 058 €0 €+1 058 €
4+1 058 €0 €+1 058 €
5+1 058 €0 €+1 058 €
6+1 058 €0 €+1 058 €
7+1 058 €0 €+1 058 €
8+1 058 €+544 €+514 €
9+1 058 €+839 €+219 €
10+1 058 €+905 €+153 €
11+1 058 €+972 €+86 €
12+1 058 €+1 042 €+16 €
13+1 058 €+1 113 €-55 €
14+1 058 €+1 186 €-128 €
15+1 058 €+1 262 €-204 €
16+1 058 €+1 339 €-281 €
17+1 058 €+1 419 €-361 €
18+1 058 €+1 500 €-442 €
19+1 058 €+1 584 €-526 €
20+1 058 €+1 670 €-612 €
21+1 058 €+1 759 €-701 €
22+1 058 €+1 850 €-792 €
23+1 058 €+1 943 €-885 €
24+1 058 €+2 040 €-982 €
25+1 058 €+2 138 €-1 080 €
Total+26 450 €+18 685 €+7 765 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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