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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleLormont (33)
Surface84m²
Coût Total179 124€
Loyer Annuel12 458€
Rentabilité6.96%
Cashflow/mois-267€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 162 800 €
Surface : 84 m²
Prix au m² : 1 938,1 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/4 étage, Salle de bain, Cuisine équipée, 3 chambres, 1 parking: Parking, Pas de cave

A proximité direct à pied du tramway et des commodités, découvrez cet appartement d'environ 84 m² aux volumes généreux. Il dispose d'un salon-séjour lumineux, d'une cuisine équipée, d'un cellier, de trois chambres, d'une salle de bains et d'une cave privative. Le tout dans une résidence sécurisée avec un parc privatif arboré.

Ville : Lormont
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33310
Coordonnées : 44.874730, -0.520840
Total : 179 124€
Prix d'acquisition : 162 800€
Travaux : 3 300€
Valeur du bien : 166 100€
Frais de notaire : 13 024€
Coût estimé : 13 024€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84m²
Loyer prédit : 12.36€/m²/mois
Fourchette : 10.60€ - 14.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 1038€/mois
Loyer annuel estimé : 12458€/an
Fourchette totale : 891€ - 1210€/mois
Fourchette annuelle : 10688€ - 14521€/an
Rentabilité brute :6.96%
Fourchette de rentabilité :5.97% - 8.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 339,29 €/m²
Basé sur :150 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :196 500 €
Prix d'achat :162 800 €
Décote à l'achat :-33 700€ (-17.2%)
Marge achat-revente :17 376€ (8.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :179 124€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :898,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :52,24€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 950,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :90 473,83€
Coût de l'assurance :15 673,35€
Taxe foncière : 1 245,83€/an
Soit par mois : 103,82€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 250,00€/mois
Soit par an : 3 000,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 038,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 304,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-266,53€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Fenêtres
Aucune action nécessaire car DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
Eau chaudeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Aucune action nécessaire car DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger de la salle de bain (peinture, joints, robinetterie).
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :3 300 €(39 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain - Rafraîchissement:1 200€
    Peinture salle de bain: 15 m² × 40€/m² = 600€, Joints et robinetterie: 600€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans les matériaux)
  • Chambres - Peinture:2 100€
    Peinture murs et plafonds 3 chambres (60 m²): 20€/m² × 60 = 1200€, Main d'œuvre: 900€ (inclus dans les matériaux)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lormont. Les prix incluent la main d'œuvre. Pas de travaux énergétiques obligatoires en raison du DPE D. ⚠️ ATTENTION: 3 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 038 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 458 €/an
Calcul : 1 038 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 226 €/an
Base de calcul : Emprunt de 179 124 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 627 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 246 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 000 €/an
Calcul : 250 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 3 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 399 €
Revenus locatifs : +12 458 €
Charges déductibles : -14 399 €
Résultat foncier Année 1 : -1 941 €(Déficit de 1 941 €)
Imputable sur revenu global : 1 941 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 099 €/an
Revenus locatifs : +12 458 €
Charges déductibles : -11 099 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 359 €/an
Prix d'achat du bien : 162 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 105 820 €(65% de 162 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 848 €/an
Calcul : 105 820 € × 3,636% = 3 848 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 458 €14 405 €6 232 €-1 947 €1 947 €--
212 707 €10 942 €6 069 €1 765 €---
312 962 €10 773 €5 901 €2 188 €---
413 221 €10 599 €5 726 €2 622 €---
513 485 €10 418 €5 545 €3 067 €---
613 755 €10 230 €5 358 €3 524 €---
714 030 €10 036 €5 164 €3 994 €---
814 311 €9 835 €4 962 €4 475 €---
914 597 €9 627 €4 754 €4 970 €---
1014 889 €9 411 €4 539 €5 477 €---
1115 187 €9 188 €4 315 €5 999 €---
1215 490 €8 956 €4 084 €6 534 €---
1315 800 €8 717 €3 844 €7 083 €---
1416 116 €8 469 €3 596 €7 648 €---
1516 438 €8 211 €3 339 €8 227 €---
1616 767 €7 945 €3 072 €8 822 €---
1717 103 €7 669 €2 796 €9 433 €---
1817 445 €7 383 €2 511 €10 061 €---
1917 793 €7 087 €2 215 €10 706 €---
2018 149 €6 781 €1 908 €11 368 €---
2118 512 €6 463 €1 591 €12 049 €---
2218 883 €6 135 €1 262 €12 748 €---
2319 260 €5 794 €921 €13 466 €---
2419 645 €5 441 €568 €14 204 €---
2520 038 €5 076 €203 €14 963 €---
TOTAL399 042 €215 593 €90 474 €183 449 €1 947 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 584 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 183 449 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 458 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 616 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 616 €-584 €+3 200 €
2+2 616 €+530 €+2 086 €
3+2 616 €+656 €+1 960 €
4+2 616 €+787 €+1 829 €
5+2 616 €+920 €+1 696 €
6+2 616 €+1 057 €+1 559 €
7+2 616 €+1 198 €+1 418 €
8+2 616 €+1 343 €+1 273 €
9+2 616 €+1 491 €+1 125 €
10+2 616 €+1 643 €+973 €
11+2 616 €+1 800 €+816 €
12+2 616 €+1 960 €+656 €
13+2 616 €+2 125 €+491 €
14+2 616 €+2 294 €+322 €
15+2 616 €+2 468 €+148 €
16+2 616 €+2 647 €-31 €
17+2 616 €+2 830 €-214 €
18+2 616 €+3 018 €-402 €
19+2 616 €+3 212 €-596 €
20+2 616 €+3 411 €-795 €
21+2 616 €+3 615 €-999 €
22+2 616 €+3 824 €-1 208 €
23+2 616 €+4 040 €-1 424 €
24+2 616 €+4 261 €-1 645 €
25+2 616 €+4 489 €-1 873 €
Total+65 400 €+55 035 €+10 365 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 175 jours
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