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Appartement à vendre

VilleNîmes (30)
Surface73m²
Coût Total169 160€
Loyer Annuel9 880€
Rentabilité5.84%
Cashflow/mois-299€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 107 000 €
Surface : 73 m²
Prix au m² : 1 465,75 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/4 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cuisine ouverte, Salon (total 22 m²), 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Box de stationnement, Balcon, Exposition ouest, Interphone, Pas de cave

EXCLUSIF ! APPARTEMENT EN VENTE INTERACTIVE* A quelques minutes à pied des Jardins de la Fontaine, spacieux appartement T3 (73 m2), en étage avec ascenseur et loggia. Très bien situé : Les commerces de proximité sont à 2 mn à pied, école, collèe et lycée, bus sont dans rayon de 400m. A seulement 750m, vous disposez d'un supermarché. Très lumineux, l'appartement est traversant. De belles pièces de vie offrent un confort au quotidien appréciable : séjour de 22 m2, partiellement ouvert sur la cuisine de 14 m2. De plus, l'entrée offre un très grand placard. Un garage est en option**, desservi par l'ascenseur.

  • : VENTE INTERACTIVE : 107 000 EUR est un PREMIER PRIX d'OFFRE POSSIBLE. Toutes les offres seront transmises aux vendeurs, lesquels resteront libres dans la sélection de l'offre à laquelle ils entendront donner suite. ** : non inclus dans le prix de 1e enchère possible.

-- Les photos meublées sont générées par IA et ne sont pas contractuelles. -- Des travaux de rénovation sont à prévoir. COPROPRIETE : 53 lots principaux. Charges / an :1 705 EUR. Procédure : Néant.

Pour plus de renseignements : Philippe Hallès, agent immobilier (E.I., RSAC Montpellier no503 691 263) - Tél :

Cette annonce vous est proposée par Philippe HALLES - EI - NoRSAC: 503 691 263, Enregistré à Greffe du tribunal de commerce de AVIGNON Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : COMPTOIR IMMOBILIER DE FRANCE - Plus d'informations - « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : » - Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire -

Ville : Nîmes
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30000
Coordonnées : 43.835806, 4.361966
Total : 169 160€
Prix d'acquisition : 107 000€
Travaux : 53 600€
Valeur du bien : 160 600€
Frais de notaire : 8 560€
Coût estimé : 8 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73m²
Loyer prédit : 11.28€/m²/mois
Fourchette : 8.90€ - 14.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 823€/mois
Loyer annuel estimé : 9880€/an
Fourchette totale : 650€ - 1043€/mois
Fourchette annuelle : 7798€ - 12519€/an
Rentabilité brute :5.84%
Fourchette de rentabilité :4.61% - 7.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 218,75 €/m²
Basé sur :1115 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :161 969 €
Prix d'achat :107 000 €
Décote à l'achat :-54 969€ (-33.9%)
Marge achat-revente :-7 191€ (-4.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :169 160€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :848,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :49,34€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 898,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 441,11€
Coût de l'assurance :14 801,50€
Taxe foncière : 988,05€/an
Soit par mois : 82,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 142,08€/mois
Soit par an : 1 705,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 823,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 122,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-299,06€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 183 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 73 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise à jour des éléments datés.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 supposé, rénovation nécessaire
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, et mise aux normes électricité.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 supposé, rénovation nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et mise à jour des éléments usés.
Quantité: salon complet
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 600 €(734 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 100€
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 1300€ = 9100€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation lourde 2 chambres: 20 m² × 300€/m² = 6000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salon:3 000€
    Rafraîchissement salon: 1 salon complet × 3000€ = 3000€ (incluant peinture et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nîmes (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 24 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 823 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 880 €/an
Calcul : 823 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 880 €/an
Base de calcul : Emprunt de 169 160 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 592 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 988 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 705 €/an
Calcul : 142 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 765 €
Revenus locatifs : +9 880 €
Charges déductibles : -62 765 €
Résultat foncier Année 1 : -52 885 €(Déficit de 52 885 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 485 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 165 €/an
Revenus locatifs : +9 880 €
Charges déductibles : -9 165 €
Résultat foncier Années 2+ : 715 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31484.61 € reporté.
Prix d'achat du bien : 107 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 69 550 €(65% de 107 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 529 €/an
Calcul : 69 550 € × 3,636% = 2 529 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 880 €62 771 €5 886 €-52 890 €21 400 €31 490 €31 490 €
210 078 €9 017 €5 732 €1 061 €--30 429 €
310 280 €8 858 €5 572 €1 422 €--29 007 €
410 485 €8 693 €5 408 €1 793 €--27 214 €
510 695 €8 522 €5 237 €2 173 €--25 041 €
610 909 €8 345 €5 060 €2 564 €--22 477 €
711 127 €8 161 €4 876 €2 966 €--19 511 €
811 350 €7 972 €4 686 €3 378 €--16 133 €
911 577 €7 775 €4 490 €3 802 €--12 332 €
1011 808 €7 571 €4 286 €4 237 €--8 095 €
1112 044 €7 360 €4 075 €4 684 €--3 411 €
1212 285 €7 142 €3 857 €5 143 €---
1312 531 €6 915 €3 630 €5 616 €---
1412 781 €6 681 €3 396 €6 101 €---
1513 037 €6 438 €3 153 €6 599 €---
1613 298 €6 186 €2 901 €7 111 €---
1713 564 €5 926 €2 641 €7 638 €---
1813 835 €5 656 €2 371 €8 179 €---
1914 112 €5 377 €2 091 €8 735 €---
2014 394 €5 087 €1 802 €9 307 €---
2114 682 €4 787 €1 502 €9 895 €---
2214 976 €4 477 €1 192 €10 499 €---
2315 275 €4 155 €870 €11 120 €---
2415 581 €3 822 €537 €11 759 €---
2515 892 €3 477 €192 €12 415 €---
TOTAL316 475 €221 169 €85 441 €95 306 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 95 306 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 880 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 075 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 075 €-6 420 €+8 495 €
2+2 075 €0 €+2 075 €
3+2 075 €0 €+2 075 €
4+2 075 €0 €+2 075 €
5+2 075 €0 €+2 075 €
6+2 075 €0 €+2 075 €
7+2 075 €0 €+2 075 €
8+2 075 €0 €+2 075 €
9+2 075 €0 €+2 075 €
10+2 075 €0 €+2 075 €
11+2 075 €0 €+2 075 €
12+2 075 €+1 543 €+532 €
13+2 075 €+1 685 €+390 €
14+2 075 €+1 830 €+245 €
15+2 075 €+1 980 €+95 €
16+2 075 €+2 133 €-58 €
17+2 075 €+2 291 €-216 €
18+2 075 €+2 454 €-379 €
19+2 075 €+2 621 €-546 €
20+2 075 €+2 792 €-717 €
21+2 075 €+2 968 €-893 €
22+2 075 €+3 150 €-1 075 €
23+2 075 €+3 336 €-1 261 €
24+2 075 €+3 528 €-1 453 €
25+2 075 €+3 725 €-1 650 €
Total+51 875 €+29 615 €+22 260 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 48 jours
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