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Appartement à vendre

VilleIllzach (68)
Surface86m²
Coût Total113 836€
Loyer Annuel11 131€
Rentabilité9.78%
Cashflow/mois-28€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 200 €
Surface : 86 m²
Prix au m² : 920,93 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4 étage, Salle de bain, Cave, 3 chambres, Entrée séparée, Balcon

NEOLIA vend au 61 rue des Vosges à ILLZACH, au 4ème et dernier étage sans ascenseur de cet immeuble bien entretenu, Un appartement traversant et lumineux T5, comprenant une entrée avec placards intégrés, une cuisine indépendante équipée neuve avec accès sur un balcon, un salon- séjour de 28 m2 donnant accès à un second balcon, 3 chambres dont une avec placard, une salle d'eau, WC séparé. Peintures et sols rénovés Chauffage collectif, une cave complète ce bien ainsi qu'un parking collectif. FRAIS DE NOTAIRE REDUITS A 3%

Taxe foncière offerte pour la première année, env. 850€ /an Charges de copropriété env 280€/mois, comprenant le chauffage, l'eau froide, les charges communes générales; électricité et entretien des communs, espaces verts, frais de syndic, assurance de l'immeuble

REF;0510046

Ville : Illzach
Département : Haut-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 68110
Coordonnées : 47.766967, 7.353016
Total : 113 836€
Prix d'acquisition : 79 200€
Travaux : 28 300€
Valeur du bien : 107 500€
Frais de notaire : 6 336€
Coût estimé : 6 336€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 86m²
Loyer prédit : 10.79€/m²/mois
Fourchette : 8.77€ - 13.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 928€/mois
Loyer annuel estimé : 11131€/an
Fourchette totale : 754€ - 1141€/mois
Fourchette annuelle : 9048€ - 13694€/an
Rentabilité brute :9.78%
Fourchette de rentabilité :7.95% - 12.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :113 836€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :571,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :33,20€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 604,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 680,91€
Coût de l'assurance :9 960,65€
Taxe foncière : 850,00€/an
Soit par mois : 70,83€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 280,00€/mois
Soit par an : 3 360,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 927,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 955,76€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-28,18€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 260 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage collectif plus performant ou d'une chaudière gaz à condensation si chauffage collectif ancien.
Quantité: 1 système pour 86 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si fenêtres simples vitrages.
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 86 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau pour 86 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais nécessite des mises aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 300 €(329 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 800€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4800€ = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 100€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 900€ = 8100€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Électricité:900€
    Mise aux normes électricité: 3 chambres × 300€ = 900€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Illzach (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 928 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 131 €/an
Calcul : 928 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 968 €/an
Base de calcul : Emprunt de 113 836 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 398 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 850 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 360 €/an
Calcul : 280 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 877 €
Revenus locatifs : +11 131 €
Charges déductibles : -36 877 €
Résultat foncier Année 1 : -25 746 €(Déficit de 25 746 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 346 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 577 €/an
Revenus locatifs : +11 131 €
Charges déductibles : -8 577 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 554 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4345.70 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 480 €(65% de 79 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 872 €/an
Calcul : 51 480 € × 3,636% = 1 872 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 131 €36 880 €3 972 €-25 749 €21 400 €4 349 €4 349 €
211 354 €8 477 €3 868 €2 877 €--1 473 €
311 581 €8 369 €3 761 €3 211 €---
411 812 €8 258 €3 650 €3 554 €---
512 049 €8 143 €3 535 €3 906 €---
612 289 €8 024 €3 415 €4 266 €---
712 535 €7 900 €3 292 €4 635 €---
812 786 €7 772 €3 164 €5 014 €---
913 042 €7 639 €3 031 €5 402 €---
1013 303 €7 502 €2 894 €5 801 €---
1113 569 €7 360 €2 751 €6 209 €---
1213 840 €7 212 €2 604 €6 628 €---
1314 117 €7 059 €2 451 €7 057 €---
1414 399 €6 901 €2 293 €7 498 €---
1514 687 €6 737 €2 129 €7 950 €---
1614 981 €6 568 €1 959 €8 413 €---
1715 280 €6 392 €1 783 €8 889 €---
1815 586 €6 210 €1 601 €9 376 €---
1915 898 €6 021 €1 413 €9 877 €---
2016 216 €5 825 €1 217 €10 390 €---
2116 540 €5 623 €1 015 €10 917 €---
2216 871 €5 413 €805 €11 458 €---
2317 208 €5 196 €588 €12 012 €---
2417 552 €4 971 €363 €12 581 €---
2517 903 €4 738 €129 €13 166 €---
TOTAL356 528 €201 192 €57 681 €155 337 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 155 337 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 131 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 338 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 338 €-6 420 €+8 758 €
2+2 338 €0 €+2 338 €
3+2 338 €+522 €+1 816 €
4+2 338 €+1 066 €+1 272 €
5+2 338 €+1 172 €+1 166 €
6+2 338 €+1 280 €+1 058 €
7+2 338 €+1 391 €+947 €
8+2 338 €+1 504 €+834 €
9+2 338 €+1 621 €+717 €
10+2 338 €+1 740 €+598 €
11+2 338 €+1 863 €+475 €
12+2 338 €+1 988 €+350 €
13+2 338 €+2 117 €+221 €
14+2 338 €+2 249 €+89 €
15+2 338 €+2 385 €-47 €
16+2 338 €+2 524 €-186 €
17+2 338 €+2 667 €-329 €
18+2 338 €+2 813 €-475 €
19+2 338 €+2 963 €-625 €
20+2 338 €+3 117 €-779 €
21+2 338 €+3 275 €-937 €
22+2 338 €+3 437 €-1 099 €
23+2 338 €+3 604 €-1 266 €
24+2 338 €+3 774 €-1 436 €
25+2 338 €+3 950 €-1 612 €
Total+58 450 €+46 601 €+11 849 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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