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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleAudun-le-Tiche (57)
Surface76m²
Coût Total215 000€
Loyer Annuel13 534€
Rentabilité6.29%
Cashflow/mois-124€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 160 000 €
Surface : 76 m²
Prix au m² : 2 105,26 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/2 étage, 2 salles de bain, Cave, 2 chambres

Appartement 3 pièces – 76 m² – 160 000 € Idéalement situé sur l'avenue Salvador Allende à Audun-le-Tiche, cet appartement de 76 m² bénéficie d'un emplacement recherché, à proximité immédiate des arrêts de bus vers le Luxembourg et des principaux axes routiers. Situé au 2ᵉ et dernier étage d'une petite copropriété de seulement 3 appartements, il se compose d'un séjour, d'une cuisine indépendante, de deux chambres, de deux salles de bains et de deux WC. Rénové il y a environ 4 ans, l'appartement est en très bon état général. Vous bénéficierez également d'une cave privative de 16 m², d'un grenier offrant un potentiel ainsi que d'un petit espace extérieur privatif situé dans la cour de l'immeuble. Les frais de notaire sont à la charge de l'acquéreur. Contact : En raison de contraintes de disponibilité, je ne peux pas répondre aux appels téléphoniques. Merci de me contacter uniquement par message WhatsApp au tel:+352 691 300 466. Je vous répondrai dans les meilleurs délais.

Ville : Audun-le-Tiche
Département : Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 57390
Coordonnées : 49.475459, 5.945139
Total : 215 000€
Prix d'acquisition : 160 000€
Travaux : 42 200€
Valeur du bien : 202 200€
Frais de notaire : 12 800€
Coût estimé : 12 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 76m²
Loyer prédit : 14.84€/m²/mois
Fourchette : 11.62€ - 18.95€/m²/mois
Loyer total estimé : 1128€/mois
Loyer annuel estimé : 13534€/an
Fourchette totale : 883€ - 1440€/mois
Fourchette annuelle : 10597€ - 17284€/an
Rentabilité brute :6.29%
Fourchette de rentabilité :4.93% - 8.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 998,65 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :151 897 €
Prix d'achat :160 000 €
Décote à l'achat :+8 103€ (+5.3%)
Marge achat-revente :-63 103€ (-41.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :215 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 074,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :64,50€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 138,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :107 210,77€
Coût de l'assurance :19 350,00€
Taxe foncière : 1 353,35€/an
Soit par mois : 112,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 127,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 251,32€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-123,52€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur air/air) pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 76 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité de l'eau chaude sanitaire
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la cuisine avec remplacement des meubles et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé d'après état moyen visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation du salon avec peinture et rafraîchissement des éléments
Quantité: salon complet
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé d'après état moyen visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 200 €(555 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 800€
    Remplacement système de chauffage: 1 système (pompe à chaleur air-air) × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 800€
  • Menuiseries:5 600€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 650€ = 5 200€, Main d'œuvre: 400€
  • Eau chaude:4 000€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3 500€ = 3 500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:11 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Salle de bain:6 600€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6 000€ = 6 000€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres:2 700€
    Rafraîchissement revêtement sol: 27 m² × 60€ = 1 620€, Main d'œuvre: 1 080€
  • Salon:1 500€
    Rénovation salon: Peinture murs (environ 40 m²) × 30€ = 1 200€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Audun-le-Tiche (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 20 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 128 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 534 €/an
Calcul : 1 128 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 388 €/an
Base de calcul : Emprunt de 215 000 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 774 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 353 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 715 €
Revenus locatifs : +13 534 €
Charges déductibles : -51 715 €
Résultat foncier Année 1 : -38 182 €(Déficit de 38 182 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 782 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 515 €/an
Revenus locatifs : +13 534 €
Charges déductibles : -9 515 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 018 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16781.78 € reporté.
Prix d'achat du bien : 160 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 000 €(65% de 160 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 782 €/an
Calcul : 104 000 € × 3,636% = 3 782 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 534 €51 722 €7 395 €-38 189 €21 400 €16 789 €16 789 €
213 804 €9 328 €7 201 €4 476 €--12 313 €
314 080 €9 127 €7 000 €4 953 €--7 359 €
414 362 €8 919 €6 791 €5 443 €--1 916 €
514 649 €8 703 €6 576 €5 946 €---
614 942 €8 480 €6 353 €6 462 €---
715 241 €8 249 €6 121 €6 992 €---
815 546 €8 009 €5 882 €7 536 €---
915 857 €7 762 €5 634 €8 095 €---
1016 174 €7 505 €5 378 €8 669 €---
1116 497 €7 240 €5 112 €9 258 €---
1216 827 €6 965 €4 837 €9 863 €---
1317 164 €6 680 €4 553 €10 484 €---
1417 507 €6 385 €4 258 €11 122 €---
1517 857 €6 080 €3 953 €11 777 €---
1618 214 €5 764 €3 637 €12 450 €---
1718 579 €5 437 €3 310 €13 142 €---
1818 950 €5 098 €2 971 €13 852 €---
1919 329 €4 748 €2 620 €14 582 €---
2019 716 €4 384 €2 257 €15 331 €---
2120 110 €4 008 €1 881 €16 102 €---
2220 512 €3 619 €1 492 €16 893 €---
2320 923 €3 216 €1 089 €17 706 €---
2421 341 €2 799 €672 €18 542 €---
2521 768 €2 367 €240 €19 401 €---
TOTAL433 482 €202 595 €107 211 €230 888 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 230 888 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 534 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 842 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 842 €-6 420 €+9 262 €
2+2 842 €0 €+2 842 €
3+2 842 €0 €+2 842 €
4+2 842 €0 €+2 842 €
5+2 842 €+1 209 €+1 633 €
6+2 842 €+1 939 €+903 €
7+2 842 €+2 098 €+744 €
8+2 842 €+2 261 €+581 €
9+2 842 €+2 428 €+414 €
10+2 842 €+2 601 €+241 €
11+2 842 €+2 777 €+65 €
12+2 842 €+2 959 €-117 €
13+2 842 €+3 145 €-303 €
14+2 842 €+3 337 €-495 €
15+2 842 €+3 533 €-691 €
16+2 842 €+3 735 €-893 €
17+2 842 €+3 943 €-1 101 €
18+2 842 €+4 156 €-1 314 €
19+2 842 €+4 375 €-1 533 €
20+2 842 €+4 599 €-1 757 €
21+2 842 €+4 830 €-1 988 €
22+2 842 €+5 068 €-2 226 €
23+2 842 €+5 312 €-2 470 €
24+2 842 €+5 563 €-2 721 €
25+2 842 €+5 820 €-2 978 €
Total+71 050 €+69 266 €+1 784 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 103 jours
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