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Appartement à vendre

VilleAudun-le-Tiche (57)
Surface76
Coût Total215 000
Loyer Annuel13 534
Rentabilité6.29%
Cashflow/mois-124
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 160 000 €
Surface : 76 m²
Prix au m² : 2 105,26 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/2 étage, 2 salles de bain, Cave, 2 chambres

Appartement 3 pièces – 76 m² – 160 000 € Idéalement situé sur l'avenue Salvador Allende à Audun-le-Tiche, cet appartement de 76 m² bénéficie d'un emplacement recherché, à proximité immédiate des arrêts de bus vers le Luxembourg et des principaux axes routiers. Situé au 2ᵉ et dernier étage d'une petite copropriété de seulement 3 appartements, il se compose d'un séjour, d'une cuisine indépendante, de deux chambres, de deux salles de bains et de deux WC. Rénové il y a environ 4 ans, l'appartement est en très bon état général. Vous bénéficierez également d'une cave privative de 16 m², d'un grenier offrant un potentiel ainsi que d'un petit espace extérieur privatif situé dans la cour de l'immeuble. Les frais de notaire sont à la charge de l'acquéreur. Contact : En raison de contraintes de disponibilité, je ne peux pas répondre aux appels téléphoniques. Merci de me contacter uniquement par message WhatsApp au tel:+352 691 300 466. Je vous répondrai dans les meilleurs délais.

Ville : Audun-le-Tiche
Département : Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 57390
Coordonnées : 49.475459, 5.945139
Total : 215 000
Prix d'acquisition : 160 000
Travaux : 42 200
Valeur du bien : 202 200
Frais de notaire : 12 800
Coût estimé : 12 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 76
Loyer prédit : 14.84€/m²/mois
Fourchette : 11.62€ - 18.95€/m²/mois
Loyer total estimé : 1128€/mois
Loyer annuel estimé : 13534€/an
Fourchette totale : 883€ - 1440€/mois
Fourchette annuelle : 10597€ - 17284€/an
Rentabilité brute :6.29%
Fourchette de rentabilité :4.93% - 8.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 998,65 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :151 897
Prix d'achat :160 000
Décote à l'achat :+8 103 (+5.3%)
Marge achat-revente :-63 103€ (-41.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :215 000
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 074,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :64,50€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 138,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :107 210,77
Coût de l'assurance :19 350,00
Taxe foncière : 1 353,35€/an
Soit par mois : 112,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 127,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 251,32€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-123,52€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur air/air) pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 76 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité de l'eau chaude sanitaire
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la cuisine avec remplacement des meubles et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé d'après état moyen visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation du salon avec peinture et rafraîchissement des éléments
Quantité: salon complet
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé d'après état moyen visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 200(555 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 800
    Remplacement système de chauffage: 1 système (pompe à chaleur air-air) × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 800€
  • Menuiseries:5 600
    Remplacement fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 650€ = 5 200€, Main d'œuvre: 400€
  • Eau chaude:4 000
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3 500€ = 3 500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:11 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Salle de bain:6 600
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6 000€ = 6 000€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres:2 700
    Rafraîchissement revêtement sol: 27 m² × 60€ = 1 620€, Main d'œuvre: 1 080€
  • Salon:1 500
    Rénovation salon: Peinture murs (environ 40 m²) × 30€ = 1 200€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Audun-le-Tiche (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 20 400✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 128 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 534 €/an
Calcul : 1 128 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 388 €/an
Base de calcul : Emprunt de 215 000 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 774 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 353 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 715
Revenus locatifs : +13 534
Charges déductibles : -51 715
Résultat foncier Année 1 : -38 182(Déficit de 38 182 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 782
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 515 €/an
Revenus locatifs : +13 534
Charges déductibles : -9 515
Résultat foncier Années 2+ : 4 018 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16781.78 € reporté.
Prix d'achat du bien : 160 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 000(65% de 160 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 782 €/an
Calcul : 104 000 € × 3,636% = 3 782
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 53451 7227 395-38 18921 400 €16 789 €16 789 €
213 8049 3287 2014 476--12 313 €
314 0809 1277 0004 953--7 359 €
414 3628 9196 7915 443--1 916 €
514 6498 7036 5765 946---
614 9428 4806 3536 462---
715 2418 2496 1216 992---
815 5468 0095 8827 536---
915 8577 7625 6348 095---
1016 1747 5055 3788 669---
1116 4977 2405 1129 258---
1216 8276 9654 8379 863---
1317 1646 6804 55310 484---
1417 5076 3854 25811 122---
1517 8576 0803 95311 777---
1618 2145 7643 63712 450---
1718 5795 4373 31013 142---
1818 9505 0982 97113 852---
1919 3294 7482 62014 582---
2019 7164 3842 25715 331---
2120 1104 0081 88116 102---
2220 5123 6191 49216 893---
2320 9233 2161 08917 706---
2421 3412 79967218 542---
2521 7682 36724019 401---
TOTAL433 482202 595107 211230 88821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 230 888
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 534 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 842 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 842-6 420+9 262
2+2 8420+2 842
3+2 8420+2 842
4+2 8420+2 842
5+2 842+1 209+1 633
6+2 842+1 939+903
7+2 842+2 098+744
8+2 842+2 261+581
9+2 842+2 428+414
10+2 842+2 601+241
11+2 842+2 777+65
12+2 842+2 959-117
13+2 842+3 145-303
14+2 842+3 337-495
15+2 842+3 533-691
16+2 842+3 735-893
17+2 842+3 943-1 101
18+2 842+4 156-1 314
19+2 842+4 375-1 533
20+2 842+4 599-1 757
21+2 842+4 830-1 988
22+2 842+5 068-2 226
23+2 842+5 312-2 470
24+2 842+5 563-2 721
25+2 842+5 820-2 978
Total+71 050+69 266+1 784
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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