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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleSaint-Priest (69)
Surface65m²
Coût Total127 202€
Loyer Annuel9 850€
Rentabilité7.74%
Cashflow/mois-52€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 112 224 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 1 726,52 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4/4 étage, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, 2 chambres, Balcon

Venez découvrir ce bel appartement traversant de type T4, transformé en T3 et idéalement situé à deux pas du Tram T2 et des commerces. Il se compose d'un double séjour donnant sur un balcon, 2 grandes chambres, une cuisine équipée et une salle d'eau. Le stationnement est libre dans la résidence. Une cave complète le tout. Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo. Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Saint-Priest
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69800
Coordonnées : 45.694940, 4.937850
Total : 127 202€
Prix d'acquisition : 112 224€
Travaux : 6 000€
Valeur du bien : 118 224€
Frais de notaire : 8 978€
Coût estimé : 8 978€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 12.63€/m²/mois
Fourchette : 10.48€ - 15.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 821€/mois
Loyer annuel estimé : 9850€/an
Fourchette totale : 681€ - 990€/mois
Fourchette annuelle : 8171€ - 11875€/an
Rentabilité brute :7.74%
Fourchette de rentabilité :6.42% - 9.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 771,08 €/m²
Basé sur :441 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :180 120 €
Prix d'achat :112 224 €
Décote à l'achat :-67 896€ (-37.7%)
Marge achat-revente :52 918€ (29.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :127 202€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :636,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :37,10€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 673,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 838,96€
Coût de l'assurance :11 130,17€
Taxe foncière : 985,03€/an
Soit par mois : 82,09€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 116,67€/mois
Soit par an : 1 400,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 820,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 872,66€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-51,80€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 398 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - sol en bon état nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 000 €(92 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Priest. Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 4 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 6 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (6 000€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 821 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 850 €/an
Calcul : 821 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 396 €/an
Base de calcul : Emprunt de 127 202 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 445 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 985 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 400 €/an
Calcul : 117 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 13 226 €
Revenus locatifs : +9 850 €
Charges déductibles : -13 226 €
Résultat foncier Année 1 : -3 376 €(Déficit de 3 376 €)
Imputable sur revenu global : 3 376 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 226 €/an
Revenus locatifs : +9 850 €
Charges déductibles : -7 226 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 624 €/an
Prix d'achat du bien : 112 224 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 72 946 €(65% de 112 224 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 653 €/an
Calcul : 72 946 € × 3,636% = 2 653 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 850 €13 231 €4 400 €-3 380 €3 380 €--
210 047 €7 115 €4 285 €2 932 €---
310 248 €6 996 €4 166 €3 252 €---
410 453 €6 872 €4 042 €3 581 €---
510 662 €6 744 €3 914 €3 918 €---
610 876 €6 612 €3 782 €4 264 €---
711 093 €6 474 €3 644 €4 619 €---
811 315 €6 332 €3 502 €4 983 €---
911 541 €6 185 €3 355 €5 356 €---
1011 772 €6 033 €3 202 €5 739 €---
1112 007 €5 875 €3 044 €6 133 €---
1212 248 €5 711 €2 881 €6 536 €---
1312 493 €5 542 €2 712 €6 951 €---
1412 742 €5 367 €2 536 €7 376 €---
1512 997 €5 185 €2 355 €7 812 €---
1613 257 €4 997 €2 167 €8 260 €---
1713 522 €4 802 €1 972 €8 720 €---
1813 793 €4 601 €1 770 €9 192 €---
1914 069 €4 392 €1 561 €9 677 €---
2014 350 €4 175 €1 345 €10 175 €---
2114 637 €3 951 €1 121 €10 686 €---
2214 930 €3 720 €889 €11 210 €---
2315 228 €3 479 €649 €11 749 €---
2415 533 €3 231 €400 €12 302 €---
2515 844 €2 973 €143 €12 870 €---
TOTAL315 508 €140 595 €63 839 €174 913 €3 380 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 014 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 174 913 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 850 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 069 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 069 €-1 014 €+3 083 €
2+2 069 €+880 €+1 189 €
3+2 069 €+976 €+1 093 €
4+2 069 €+1 074 €+995 €
5+2 069 €+1 175 €+894 €
6+2 069 €+1 279 €+790 €
7+2 069 €+1 386 €+683 €
8+2 069 €+1 495 €+574 €
9+2 069 €+1 607 €+462 €
10+2 069 €+1 722 €+347 €
11+2 069 €+1 840 €+229 €
12+2 069 €+1 961 €+108 €
13+2 069 €+2 085 €-16 €
14+2 069 €+2 213 €-144 €
15+2 069 €+2 344 €-275 €
16+2 069 €+2 478 €-409 €
17+2 069 €+2 616 €-547 €
18+2 069 €+2 758 €-689 €
19+2 069 €+2 903 €-834 €
20+2 069 €+3 052 €-983 €
21+2 069 €+3 206 €-1 137 €
22+2 069 €+3 363 €-1 294 €
23+2 069 €+3 525 €-1 456 €
24+2 069 €+3 691 €-1 622 €
25+2 069 €+3 861 €-1 792 €
Total+51 725 €+52 474 €+-749 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 135 jours
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