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Appartement 4 pièces 90 m²

Bien expiré
VilleStiring-Wendel (57)
Surface90m²
Coût Total120 140€
Loyer Annuel8 568€
Rentabilité7.13%
Cashflow/mois-54€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 88 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 977,78 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement F4 à STIRING-WENDEL

1/1 rue d'Aslace à STIRING-WENDEL (Quartier Habsterdick) - lot n°1 - appartement F4 de 90 m² environ au RDC d'une petite copropriété de 2 lots. Charges de copropriété estimées à 730 € /an. Sous réserve de libération effective des lieux et du respect de l'ordre de priorité conformément aux dispositions de l'article L443-11 du CCH relatif aux ventes de logements sociaux. Visite sur rendez-vous. Remise des offres d'achat au plus tard le 28/06/2026 par e-mail de préférence et selon les modalités consultables sur *** Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr Référence annonce : FC_1_1_ALSACE Consommation énergétique : 230 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 49 CO2/m²/an Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 2 Charges prévisionnelles annuelles : 720 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 880 € et 2 600 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Stiring-Wendel
Département : Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 57350
Coordonnées : 49.204235, 6.939789
Total : 120 140€
Prix d'acquisition : 88 000€
Travaux : 25 100€
Valeur du bien : 113 100€
Frais de notaire : 7 040€
Coût estimé : 7 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 7.93€/m²/mois
Fourchette : 6.29€ - 10.00€/m²/mois
Loyer total estimé : 714€/mois
Loyer annuel estimé : 8568€/an
Fourchette totale : 566€ - 900€/mois
Fourchette annuelle : 6794€ - 10805€/an
Rentabilité brute :7.13%
Fourchette de rentabilité :5.65% - 8.99%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :120 140€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :601,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :35,04€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 636,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 294,75€
Coût de l'assurance :10 512,25€
Taxe foncière : 856,77€/an
Soit par mois : 71,40€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 60,00€/mois
Soit par an : 720,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 713,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 767,89€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-53,91€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des meubles et de la robinetterie.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine légèrement datée nécessitant un rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires et carrelage.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - parquet légèrement usé nécessitant un rafraîchissement.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Aucune action nécessaire car le salon est en bon état.
Quantité: N/A
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état général.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 100 €(279 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:9 500€
    Cuisine complète milieu de gamme: 6000€, Électroménager: 2000€, Plomberie: 1000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (30 m² × 200€/m²), Éléments sanitaires: 3000€, Carrelage: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres:3 600€
    Parquet flottant 36 m²: 60€/m² × 36 = 2160€, Main d'œuvre: 1440€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Stiring-Wendel (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 2 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 714 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 568 €/an
Calcul : 714 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 152 €/an
Base de calcul : Emprunt de 120 140 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 420 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 857 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 720 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 249 €
Revenus locatifs : +8 568 €
Charges déductibles : -31 249 €
Résultat foncier Année 1 : -22 682 €(Déficit de 22 682 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 11 982 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 149 €/an
Revenus locatifs : +8 568 €
Charges déductibles : -6 149 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 418 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 11981.74 € reporté.
Prix d'achat du bien : 88 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 200 €(65% de 88 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 080 €/an
Calcul : 57 200 € × 3,636% = 2 080 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 568 €31 253 €4 156 €-22 686 €10 700 €11 986 €11 986 €
28 739 €6 044 €4 047 €2 695 €--9 291 €
38 914 €5 932 €3 934 €2 982 €--6 309 €
49 092 €5 815 €3 818 €3 277 €--3 032 €
59 274 €5 694 €3 697 €3 580 €---
69 459 €5 569 €3 572 €3 891 €---
79 649 €5 439 €3 442 €4 209 €---
89 842 €5 305 €3 308 €4 537 €---
910 038 €5 166 €3 169 €4 873 €---
1010 239 €5 022 €3 025 €5 217 €---
1110 444 €4 873 €2 875 €5 571 €---
1210 653 €4 718 €2 721 €5 935 €---
1310 866 €4 558 €2 561 €6 308 €---
1411 083 €4 393 €2 395 €6 691 €---
1511 305 €4 221 €2 224 €7 084 €---
1611 531 €4 044 €2 046 €7 487 €---
1711 762 €3 860 €1 862 €7 902 €---
1811 997 €3 669 €1 672 €8 328 €---
1912 237 €3 472 €1 475 €8 765 €---
2012 482 €3 268 €1 271 €9 214 €---
2112 731 €3 056 €1 059 €9 675 €---
2212 986 €2 837 €840 €10 149 €---
2313 245 €2 610 €613 €10 635 €---
2413 510 €2 375 €378 €11 135 €---
2513 781 €2 132 €135 €11 648 €---
TOTAL274 426 €135 326 €60 295 €139 100 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 139 100 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 568 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 799 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 799 €-3 210 €+5 009 €
2+1 799 €0 €+1 799 €
3+1 799 €0 €+1 799 €
4+1 799 €0 €+1 799 €
5+1 799 €+164 €+1 635 €
6+1 799 €+1 167 €+632 €
7+1 799 €+1 263 €+536 €
8+1 799 €+1 361 €+438 €
9+1 799 €+1 462 €+337 €
10+1 799 €+1 565 €+234 €
11+1 799 €+1 671 €+128 €
12+1 799 €+1 780 €+19 €
13+1 799 €+1 892 €-93 €
14+1 799 €+2 007 €-208 €
15+1 799 €+2 125 €-326 €
16+1 799 €+2 246 €-447 €
17+1 799 €+2 371 €-572 €
18+1 799 €+2 498 €-699 €
19+1 799 €+2 629 €-830 €
20+1 799 €+2 764 €-965 €
21+1 799 €+2 902 €-1 103 €
22+1 799 €+3 045 €-1 246 €
23+1 799 €+3 191 €-1 392 €
24+1 799 €+3 340 €-1 541 €
25+1 799 €+3 495 €-1 696 €
Total+44 975 €+41 730 €+3 245 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 135 jours
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