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Achat appartement

Bien expiré
VilleDax (40)
Surface205.91m²
Coût Total364 479€
Loyer Annuel25 709€
Rentabilité7.05%
Cashflow/mois+47€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 307 110 €
Surface : 205.91 m²
Prix au m² : 1 491,48 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 Terrasse, Surface de 205.91 m², Bâtiment de 2 étages, 5 Pièces, 4 Chambres, Au 1er étage, 1 Salle de bain, 1 Salle d'eau, 1 Toilette, Chauffage individuel gaz, Une entrée, Salle de séjour

Au coeur de Dax, grand appartement d'environ 150m² comprenant : une entrée, cuisine, un séjour, un salon, quatre chambres, un bureau, wc, une salle de bain, une douche, un cellier, une dépendance d'environ 90m² donnant sur la terrasse, pouvant être aménagée en un logement supplémentaire.

Ville : Dax
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40100
Coordonnées : 43.703300, -1.060890
Total : 364 479€
Prix d'acquisition : 307 110€
Travaux : 32 800€
Valeur du bien : 339 910€
Frais de notaire : 24 569€
Coût estimé : 24 569€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 205.91m²
Loyer prédit : 10.40€/m²/mois
Fourchette : 8.24€ - 13.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 2142€/mois
Loyer annuel estimé : 25709€/an
Fourchette totale : 1696€ - 2707€/mois
Fourchette annuelle : 20351€ - 32478€/an
Rentabilité brute :7.05%
Fourchette de rentabilité :5.58% - 8.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :364 479€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 778,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :103,27€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 881,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :168 948,39€
Coût de l'assurance :30 980,72€
Taxe foncière : 2 570,92€/an
Soit par mois : 214,24€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 142,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 095,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :46,83€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 116 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité mise aux normes.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement du meuble lavabo et de la baignoire, carrelage partiel si nécessaire, mise aux normes plomberie et électricité.
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement léger
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: environ 55 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 800 €(159 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:21 000€
    Cuisine complète: 20 m² × 1000€/m² = 20000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:3 600€
    Parquet flottant: 48 m² × 75€/m² = 3600€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:2 200€
    Peinture murs/plafond: 55 m² × 40€/m² = 2200€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dax (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 142 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 709 €/an
Calcul : 2 142 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 728 €/an
Base de calcul : Emprunt de 364 479 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 239 €/an
Calcul : 103 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 571 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 338 €
Revenus locatifs : +25 709 €
Charges déductibles : -48 338 €
Résultat foncier Année 1 : -22 629 €(Déficit de 22 629 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 11 929 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 538 €/an
Revenus locatifs : +25 709 €
Charges déductibles : -15 538 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 171 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 11928.87 € reporté.
Prix d'achat du bien : 307 110 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 199 622 €(65% de 307 110 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 259 €/an
Calcul : 199 622 € × 3,636% = 7 259 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 709 €48 350 €11 739 €-22 640 €10 700 €11 940 €11 940 €
226 223 €15 232 €11 422 €10 991 €--949 €
326 748 €14 904 €11 094 €11 844 €---
427 283 €14 565 €10 755 €12 718 €---
527 828 €14 215 €10 405 €13 614 €---
628 385 €13 853 €10 043 €14 532 €---
728 953 €13 479 €9 669 €15 473 €---
829 532 €13 093 €9 283 €16 439 €---
930 122 €12 694 €8 884 €17 428 €---
1030 725 €12 282 €8 472 €18 443 €---
1131 339 €11 856 €8 046 €19 483 €---
1231 966 €11 417 €7 606 €20 550 €---
1332 605 €10 962 €7 152 €21 643 €---
1433 258 €10 493 €6 683 €22 765 €---
1533 923 €10 008 €6 198 €23 915 €---
1634 601 €9 507 €5 697 €25 094 €---
1735 293 €8 989 €5 179 €26 304 €---
1835 999 €8 455 €4 644 €27 544 €---
1936 719 €7 902 €4 092 €28 817 €---
2037 453 €7 332 €3 521 €30 122 €---
2138 202 €6 742 €2 932 €31 460 €---
2238 967 €6 133 €2 323 €32 834 €---
2339 746 €5 504 €1 694 €34 242 €---
2440 541 €4 854 €1 044 €35 687 €---
2541 352 €4 182 €372 €37 169 €---
TOTAL823 473 €297 002 €168 948 €526 471 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 526 471 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 709 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 399 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 399 €-3 210 €+8 609 €
2+5 399 €0 €+5 399 €
3+5 399 €+3 268 €+2 131 €
4+5 399 €+3 815 €+1 584 €
5+5 399 €+4 084 €+1 315 €
6+5 399 €+4 360 €+1 039 €
7+5 399 €+4 642 €+757 €
8+5 399 €+4 932 €+467 €
9+5 399 €+5 228 €+171 €
10+5 399 €+5 533 €-134 €
11+5 399 €+5 845 €-446 €
12+5 399 €+6 165 €-766 €
13+5 399 €+6 493 €-1 094 €
14+5 399 €+6 829 €-1 430 €
15+5 399 €+7 174 €-1 775 €
16+5 399 €+7 528 €-2 129 €
17+5 399 €+7 891 €-2 492 €
18+5 399 €+8 263 €-2 864 €
19+5 399 €+8 645 €-3 246 €
20+5 399 €+9 037 €-3 638 €
21+5 399 €+9 438 €-4 039 €
22+5 399 €+9 850 €-4 451 €
23+5 399 €+10 273 €-4 874 €
24+5 399 €+10 706 €-5 307 €
25+5 399 €+11 151 €-5 752 €
Total+134 975 €+157 941 €+-22 966 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 117 jours
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