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Maison en centre bourg - possibilité de créer 3 appartements

Bien expiré
VilleScaër (29)
Surface204m²
Coût Total264 800€
Loyer Annuel19 092€
Rentabilité7.21%
Cashflow/mois+29€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 198 000 €
Surface : 204 m²
Prix au m² : 970,59 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 9
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : fuel individuel, Nombre de WC : 2, Mandat exclusif, Jardin

Située en centre bourg de Scaer, venez découvrir cette grande maison des années 50, elle bénéficie de 2 entrées séparées, d'une cour intérieure avec un escalier menant au 1er étage, ce qui peut permettre la création de 3 appartements. En rez de chaussée, vous trouverez une belle pièce à vivre avec cheminée, une grande cuisine et un ancien local commercial. Au 1er, un grand palier dessert 3 chambres, une grande pièce de jeux, une salle de bains et un wc. Au 2éme, vous découvrirez 2 chambres, un bureau et une salle de douches avec wc. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 198 000 € Honoraires charge vendeur Contactez votre conseiller SAFTI : Anne BARONQUEL, Tél. : 06 25 28 79 04, E-mail : anne.baronquel@safti.fr - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de QUIMPER sous le numéro 387 775 919 - https://bareme.safti.fr/

Ville : Scaër
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29390
Coordonnées : 48.027744, -3.701861
Total : 264 800€
Prix d'acquisition : 198 000€
Travaux : 50 960€
Valeur du bien : 248 960€
Frais de notaire : 15 840€
Coût estimé : 15 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 204m²
Loyer prédit : 7.80€/m²/mois
Fourchette : 6.21€ - 9.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 1591€/mois
Loyer annuel estimé : 19092€/an
Fourchette totale : 1268€ - 1997€/mois
Fourchette annuelle : 15211€ - 23964€/an
Rentabilité brute :7.21%
Fourchette de rentabilité :5.74% - 9.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :264 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 325,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :77,23€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 402,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :132 895,36€
Coût de l'assurance :23 170,00€
Taxe foncière : 1 909,23€/an
Soit par mois : 159,10€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 591,02€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 561,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :29,04€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 256 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 204 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 204 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 25 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - sol en état correct nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture et rafraîchissement de la décoration
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et petites réparations dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état général

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 960 €(250 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11000€ = 11000€ (coût moyen incluant installation et main d'œuvre)
  • Isolation:8 160€
    Isolation toiture/combles: 204 m² × 40€/m² = 8160€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:20 000€
    Fenêtres double vitrage: 25 fenêtres × 800€ = 20000€ (coût moyen incluant pose et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (coût moyen incluant fourniture et main d'œuvre)
  • Chambres:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (coût moyen incluant pose et main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:600€
    Peinture cuisine: 12 m² × 50€/m² = 600€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Scaër (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans tous les postes.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 39 160€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 591 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 092 €/an
Calcul : 1 591 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 152 €/an
Base de calcul : Emprunt de 264 800 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 927 €/an
Calcul : 77 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 909 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 960 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 948 €
Revenus locatifs : +19 092 €
Charges déductibles : -62 948 €
Résultat foncier Année 1 : -43 856 €(Déficit de 43 856 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 456 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 988 €/an
Revenus locatifs : +19 092 €
Charges déductibles : -11 988 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 104 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22455.54 € reporté.
Prix d'achat du bien : 198 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 128 700 €(65% de 198 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 680 €/an
Calcul : 128 700 € × 3,636% = 4 680 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 092 €62 956 €9 160 €-43 864 €21 400 €22 464 €22 464 €
219 474 €11 756 €8 920 €7 718 €--14 747 €
319 864 €11 508 €8 672 €8 356 €--6 391 €
420 261 €11 251 €8 415 €9 010 €---
520 666 €10 984 €8 148 €9 682 €---
621 079 €10 708 €7 872 €10 371 €---
721 501 €10 422 €7 586 €11 079 €---
821 931 €10 126 €7 290 €11 805 €---
922 370 €9 820 €6 984 €12 550 €---
1022 817 €9 502 €6 666 €13 315 €---
1123 273 €9 174 €6 338 €14 100 €---
1223 739 €8 833 €5 997 €14 905 €---
1324 214 €8 481 €5 645 €15 733 €---
1424 698 €8 116 €5 280 €16 582 €---
1525 192 €7 738 €4 902 €17 454 €---
1625 696 €7 346 €4 510 €18 349 €---
1726 210 €6 941 €4 105 €19 269 €---
1826 734 €6 521 €3 685 €20 213 €---
1927 268 €6 087 €3 250 €21 182 €---
2027 814 €5 636 €2 800 €22 178 €---
2128 370 €5 170 €2 334 €23 200 €---
2228 938 €4 687 €1 851 €24 250 €---
2329 516 €4 187 €1 351 €25 329 €---
2430 107 €3 670 €834 €26 437 €---
2530 709 €3 134 €298 €27 575 €---
TOTAL611 532 €254 756 €132 895 €356 776 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 356 776 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 092 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 009 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 009 €-6 420 €+10 429 €
2+4 009 €0 €+4 009 €
3+4 009 €0 €+4 009 €
4+4 009 €+786 €+3 223 €
5+4 009 €+2 905 €+1 104 €
6+4 009 €+3 111 €+898 €
7+4 009 €+3 324 €+685 €
8+4 009 €+3 541 €+468 €
9+4 009 €+3 765 €+244 €
10+4 009 €+3 994 €+15 €
11+4 009 €+4 230 €-221 €
12+4 009 €+4 472 €-463 €
13+4 009 €+4 720 €-711 €
14+4 009 €+4 975 €-966 €
15+4 009 €+5 236 €-1 227 €
16+4 009 €+5 505 €-1 496 €
17+4 009 €+5 781 €-1 772 €
18+4 009 €+6 064 €-2 055 €
19+4 009 €+6 355 €-2 346 €
20+4 009 €+6 653 €-2 644 €
21+4 009 €+6 960 €-2 951 €
22+4 009 €+7 275 €-3 266 €
23+4 009 €+7 599 €-3 590 €
24+4 009 €+7 931 €-3 922 €
25+4 009 €+8 273 €-4 264 €
Total+100 225 €+107 033 €+-6 808 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 228 jours
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