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Maison en centre bourg - possibilité de créer 3 appartements

Bien expiré
VilleScaër (29)
Surface204
Coût Total264 800
Loyer Annuel19 092
Rentabilité7.21%
Cashflow/mois+29
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 198 000 €
Surface : 204 m²
Prix au m² : 970,59 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 9
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : fuel individuel, Nombre de WC : 2, Mandat exclusif, Jardin

Située en centre bourg de Scaer, venez découvrir cette grande maison des années 50, elle bénéficie de 2 entrées séparées, d'une cour intérieure avec un escalier menant au 1er étage, ce qui peut permettre la création de 3 appartements. En rez de chaussée, vous trouverez une belle pièce à vivre avec cheminée, une grande cuisine et un ancien local commercial. Au 1er, un grand palier dessert 3 chambres, une grande pièce de jeux, une salle de bains et un wc. Au 2éme, vous découvrirez 2 chambres, un bureau et une salle de douches avec wc. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 198 000 € Honoraires charge vendeur Contactez votre conseiller SAFTI : Anne BARONQUEL, Tél. : 06 25 28 79 04, E-mail : anne.baronquel@safti.fr - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de QUIMPER sous le numéro 387 775 919 - https://bareme.safti.fr/

Ville : Scaër
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29390
Coordonnées : 48.027744, -3.701861
Total : 264 800
Prix d'acquisition : 198 000
Travaux : 50 960
Valeur du bien : 248 960
Frais de notaire : 15 840
Coût estimé : 15 840
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 204
Loyer prédit : 7.80€/m²/mois
Fourchette : 6.21€ - 9.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 1591€/mois
Loyer annuel estimé : 19092€/an
Fourchette totale : 1268€ - 1997€/mois
Fourchette annuelle : 15211€ - 23964€/an
Rentabilité brute :7.21%
Fourchette de rentabilité :5.74% - 9.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :264 800
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 325,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :77,23€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 402,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :132 895,36
Coût de l'assurance :23 170,00
Taxe foncière : 1 909,23€/an
Soit par mois : 159,10€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 591,02€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 561,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :29,04€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 256 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 204 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 204 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 25 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - sol en état correct nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture et rafraîchissement de la décoration
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et petites réparations dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état général

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 960(250 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11000€ = 11000€ (coût moyen incluant installation et main d'œuvre)
  • Isolation:8 160
    Isolation toiture/combles: 204 m² × 40€/m² = 8160€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:20 000
    Fenêtres double vitrage: 25 fenêtres × 800€ = 20000€ (coût moyen incluant pose et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (coût moyen incluant fourniture et main d'œuvre)
  • Chambres:4 200
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (coût moyen incluant pose et main d'œuvre)
  • Salon:1 000
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:600
    Peinture cuisine: 12 m² × 50€/m² = 600€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Scaër (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans tous les postes.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 39 160✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 591 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 092 €/an
Calcul : 1 591 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 152 €/an
Base de calcul : Emprunt de 264 800 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 927 €/an
Calcul : 77 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 909 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 960
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 948
Revenus locatifs : +19 092
Charges déductibles : -62 948
Résultat foncier Année 1 : -43 856(Déficit de 43 856 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 456
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 988 €/an
Revenus locatifs : +19 092
Charges déductibles : -11 988
Résultat foncier Années 2+ : 7 104 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22455.54 € reporté.
Prix d'achat du bien : 198 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 128 700(65% de 198 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 680 €/an
Calcul : 128 700 € × 3,636% = 4 680
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 09262 9569 160-43 86421 400 €22 464 €22 464 €
219 47411 7568 9207 718--14 747 €
319 86411 5088 6728 356--6 391 €
420 26111 2518 4159 010---
520 66610 9848 1489 682---
621 07910 7087 87210 371---
721 50110 4227 58611 079---
821 93110 1267 29011 805---
922 3709 8206 98412 550---
1022 8179 5026 66613 315---
1123 2739 1746 33814 100---
1223 7398 8335 99714 905---
1324 2148 4815 64515 733---
1424 6988 1165 28016 582---
1525 1927 7384 90217 454---
1625 6967 3464 51018 349---
1726 2106 9414 10519 269---
1826 7346 5213 68520 213---
1927 2686 0873 25021 182---
2027 8145 6362 80022 178---
2128 3705 1702 33423 200---
2228 9384 6871 85124 250---
2329 5164 1871 35125 329---
2430 1073 67083426 437---
2530 7093 13429827 575---
TOTAL611 532254 756132 895356 77621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 356 776
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 092 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 009 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 009-6 420+10 429
2+4 0090+4 009
3+4 0090+4 009
4+4 009+786+3 223
5+4 009+2 905+1 104
6+4 009+3 111+898
7+4 009+3 324+685
8+4 009+3 541+468
9+4 009+3 765+244
10+4 009+3 994+15
11+4 009+4 230-221
12+4 009+4 472-463
13+4 009+4 720-711
14+4 009+4 975-966
15+4 009+5 236-1 227
16+4 009+5 505-1 496
17+4 009+5 781-1 772
18+4 009+6 064-2 055
19+4 009+6 355-2 346
20+4 009+6 653-2 644
21+4 009+6 960-2 951
22+4 009+7 275-3 266
23+4 009+7 599-3 590
24+4 009+7 931-3 922
25+4 009+8 273-4 264
Total+100 225+107 033+-6 808
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 137 jours
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