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Détails du bien

VilleLivry-Gargan (93)
Surface80.22m²
Coût Total241 692€
Loyer Annuel16 719€
Rentabilité6.92%
Cashflow/mois+5€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 900 €
Surface : 80.22 m²
Prix au m² : 2 491,9 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Individuel au gaz Radiateur Gaz, Nombre d'égages : 4, Mandat exclusif

DUPLEX 4 PIÈCES 80 m² + TERRASSE LIVRY-GARGAN RARE SUR LE SECTEUR ! Découvrez ce superbe duplex 4 pièces de 80 m² habitables, offrant de beaux volumes et une distribution idéale pour une famille. Les points forts : Séjour lumineux avec accès terrasse 3 chambres Cuisine ouverte aménagée et équipée Salle de bain + WC séparé Dernier étage (3/3) Confort & équipements : Chauffage individuel au gaz Double vitrage Box fermé Résidence calme et bien entretenue, proche commodités, écoles et transports 199 900 € EXCELLENT RAPPORT QUALITÉ / PRIX ! Idéal famille ou investissement sécurisé Bien proposé par Julien FERREIRA EI, agent commercial (RSAC 908224025) - https://www.century21-cedre-livry-gargan.com/mentions_legales/

Ville : Livry-Gargan
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93190
Coordonnées : 48.919494, 2.520421
Total : 241 692€
Prix d'acquisition : 199 900€
Travaux : 25 800€
Valeur du bien : 225 700€
Frais de notaire : 15 992€
Coût estimé : 15 992€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80.22m²
Loyer prédit : 17.37€/m²/mois
Fourchette : 14.02€ - 21.51€/m²/mois
Loyer total estimé : 1393€/mois
Loyer annuel estimé : 16719€/an
Fourchette totale : 1125€ - 1726€/mois
Fourchette annuelle : 13498€ - 20709€/an
Rentabilité brute :6.92%
Fourchette de rentabilité :5.58% - 8.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 958,06 €/m²
Basé sur :206 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :237 296 €
Prix d'achat :199 900 €
Décote à l'achat :-37 396€ (-15.8%)
Marge achat-revente :-4 396€ (-1.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :241 692€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 180,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :68,48€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 248,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :112 415,82€
Coût de l'assurance :20 543,82€
Taxe foncière : 1 671,93€/an
Soit par mois : 139,33€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 393,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 388,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :5,11€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 207 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort et de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau pour 80 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire ou douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessitant une mise aux normes et un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 55 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 800 €(322 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 800€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système = 4000€, Main d'œuvre: 800€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:11 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 8000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 900€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€
  • Cuisine - Peinture:400€
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 40€/m² = 400€
  • Salon - Peinture:2 200€
    Peinture murs et plafonds: 55 m² × 40€/m² = 2200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (Livry-Gargan). Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés selon les coûts moyens observés dans la région.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 8 300€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 393 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 719 €/an
Calcul : 1 393 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 801 €/an
Base de calcul : Emprunt de 241 692 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 822 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 672 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 095 €
Revenus locatifs : +16 719 €
Charges déductibles : -36 095 €
Résultat foncier Année 1 : -19 375 €(Déficit de 19 375 €)
Imputable sur revenu global : 19 375 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 295 €/an
Revenus locatifs : +16 719 €
Charges déductibles : -10 295 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 425 €/an
Prix d'achat du bien : 199 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 935 €(65% de 199 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 725 €/an
Calcul : 129 935 € × 3,636% = 4 725 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 719 €36 102 €7 809 €-19 383 €19 383 €--
217 054 €10 091 €7 598 €6 962 €---
317 395 €9 873 €7 380 €7 521 €---
417 743 €9 648 €7 154 €8 095 €---
518 098 €9 415 €6 922 €8 682 €---
618 460 €9 175 €6 681 €9 284 €---
718 829 €8 927 €6 433 €9 902 €---
819 205 €8 670 €6 176 €10 535 €---
919 589 €8 405 €5 911 €11 185 €---
1019 981 €8 131 €5 637 €11 850 €---
1120 381 €7 848 €5 354 €12 533 €---
1220 788 €7 555 €5 062 €13 233 €---
1321 204 €7 253 €4 760 €13 951 €---
1421 628 €6 941 €4 447 €14 687 €---
1522 061 €6 619 €4 125 €15 442 €---
1622 502 €6 285 €3 792 €16 217 €---
1722 952 €5 941 €3 447 €17 011 €---
1823 411 €5 585 €3 092 €17 826 €---
1923 879 €5 218 €2 724 €18 662 €---
2024 357 €4 838 €2 344 €19 519 €---
2124 844 €4 446 €1 952 €20 399 €---
2225 341 €4 040 €1 546 €21 301 €---
2325 848 €3 621 €1 128 €22 226 €---
2426 365 €3 189 €695 €23 176 €---
2526 892 €2 741 €248 €24 151 €---
TOTAL535 526 €200 558 €112 416 €334 968 €19 383 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 815 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 334 968 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 719 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 511 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 511 €-5 815 €+9 326 €
2+3 511 €+2 089 €+1 422 €
3+3 511 €+2 256 €+1 255 €
4+3 511 €+2 428 €+1 083 €
5+3 511 €+2 605 €+906 €
6+3 511 €+2 785 €+726 €
7+3 511 €+2 971 €+540 €
8+3 511 €+3 161 €+350 €
9+3 511 €+3 355 €+156 €
10+3 511 €+3 555 €-44 €
11+3 511 €+3 760 €-249 €
12+3 511 €+3 970 €-459 €
13+3 511 €+4 185 €-674 €
14+3 511 €+4 406 €-895 €
15+3 511 €+4 633 €-1 122 €
16+3 511 €+4 865 €-1 354 €
17+3 511 €+5 103 €-1 592 €
18+3 511 €+5 348 €-1 837 €
19+3 511 €+5 599 €-2 088 €
20+3 511 €+5 856 €-2 345 €
21+3 511 €+6 120 €-2 609 €
22+3 511 €+6 390 €-2 879 €
23+3 511 €+6 668 €-3 157 €
24+3 511 €+6 953 €-3 442 €
25+3 511 €+7 245 €-3 734 €
Total+87 775 €+100 490 €+-12 715 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
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