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Maison à vendre

VilleVillebois-Lavalette (16)
Surface337m²
Coût Total362 750€
Loyer Annuel28 646€
Rentabilité7.90%
Cashflow/mois+265€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 265 000 €
Surface : 337 m²
Prix au m² : 786,35 €/m²
Chambres : 8
Pièces : 13
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Salon (total 42 m²), 8 chambres, 3 parkings: 2 boxs de stationnement, Garage, Jardin, Exposition sud, Pas de balcon

Au coeur du charmant village de Villebois Lavalette, découvrez cette élégante maison bourgeoise aux volumes généreux et au cachet préservé. Parquets anciens, belles cheminées, escalier ancien..chaque pièce respire l'authenticité. Avec ses nombreuses chambres, elle est idéale pour accueillir une grande famille ou envisager une activité de chambre d'hôtes. Située à deux pas des commerces, elle offre un cadre de vie paisible et pratique. Elle dispose d'un jardin intimiste pour profiter des beaux jours, de deux garages et d'une dépendance pour le coté pratique. Un bien rare à visiter sans tarder!

Ville : Villebois-Lavalette
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16320
Coordonnées : 45.475336, 0.283432
Total : 362 750€
Prix d'acquisition : 265 000€
Travaux : 76 550€
Valeur du bien : 341 550€
Frais de notaire : 21 200€
Coût estimé : 21 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 337m²
Loyer prédit : 7.08€/m²/mois
Fourchette : 5.65€ - 8.89€/m²/mois
Loyer total estimé : 2387€/mois
Loyer annuel estimé : 28646€/an
Fourchette totale : 1903€ - 2995€/mois
Fourchette annuelle : 22834€ - 35938€/an
Rentabilité brute :7.90%
Fourchette de rentabilité :6.29% - 9.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :837,94 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :282 386 €
Prix d'achat :265 000 €
Décote à l'achat :-17 386€ (-6.2%)
Marge achat-revente :-80 364€ (-28.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :362 750€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 777,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :105,80€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 883,14€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :170 450,67€
Coût de l'assurance :31 740,62€
Taxe foncière : 2 864,63€/an
Soit par mois : 238,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 387,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 121,86€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :265,34€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 212 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 337 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, potentiel de gain de 1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 337 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 42 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - mise aux normes et amélioration de l'esthétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 8 chambres
Quantité: 8 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire pour l'esthétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des meubles de cuisine et électroménager, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - amélioration de la fonctionnalité et de l'esthétique
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - sécurité et conformité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise à jour
Vérification et remplacement de la tuyauterie si nécessaire
Quantité: toute la maison
Raison: Sécurité et conformité - éviter les fuites

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :76 550 €(227 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:16 850€
    Isolation combles: 337 m² × 50€/m² = 16850€ (prix moyen), Main d'œuvre: inclus
  • Chauffage - Remplacement système:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries - Fenêtres:16 800€
    Fenêtres double vitrage: 42 fenêtres × 400€ = 16800€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:7 200€
    Parquet flottant: 80 m² × 90€/m² = 7200€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine - Rénovation:12 000€
    Rénovation cuisine: 12 m² × 1000€/m² = 12000€, Main d'œuvre: inclus
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 200€
    Tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€, Main d'œuvre: inclus
  • Plomberie générale - Mise à jour:2 000€
    Mise à jour plomberie: 1 maison × 2000€ = 2000€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villebois-Lavalette (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 46 150€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 387 €/mois
Revenus locatifs annuels : 28 646 €/an
Calcul : 2 387 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 816 €/an
Base de calcul : Emprunt de 362 750 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 270 €/an
Calcul : 106 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 865 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 76 550 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 92 501 €
Revenus locatifs : +28 646 €
Charges déductibles : -92 501 €
Résultat foncier Année 1 : -63 854 €(Déficit de 63 854 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 42 454 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 951 €/an
Revenus locatifs : +28 646 €
Charges déductibles : -15 951 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 696 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 42454.26 € reporté.
Prix d'achat du bien : 265 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 172 250 €(65% de 265 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 264 €/an
Calcul : 172 250 € × 3,636% = 6 264 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
128 646 €92 512 €11 828 €-63 866 €21 400 €42 466 €42 466 €
229 219 €15 644 €11 510 €13 575 €--28 890 €
329 804 €15 315 €11 181 €14 489 €--14 402 €
430 400 €14 975 €10 841 €15 425 €---
531 008 €14 624 €10 489 €16 384 €---
631 628 €14 260 €10 126 €17 367 €---
732 260 €13 885 €9 751 €18 375 €---
832 906 €13 497 €9 363 €19 408 €---
933 564 €13 096 €8 962 €20 467 €---
1034 235 €12 682 €8 548 €21 553 €---
1134 920 €12 254 €8 120 €22 666 €---
1235 618 €11 811 €7 677 €23 807 €---
1336 330 €11 354 €7 220 €24 976 €---
1437 057 €10 881 €6 747 €26 176 €---
1537 798 €10 393 €6 259 €27 405 €---
1638 554 €9 888 €5 754 €28 666 €---
1739 325 €9 366 €5 232 €29 959 €---
1840 112 €8 827 €4 693 €31 285 €---
1940 914 €8 270 €4 135 €32 645 €---
2041 732 €7 694 €3 559 €34 039 €---
2142 567 €7 098 €2 964 €35 469 €---
2243 418 €6 483 €2 349 €36 935 €---
2344 287 €5 847 €1 713 €38 440 €---
2445 172 €5 190 €1 056 €39 983 €---
2546 076 €4 511 €376 €41 565 €---
TOTAL917 551 €350 357 €170 451 €567 194 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 567 194 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 28 646 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 016 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 016 €-6 420 €+12 436 €
2+6 016 €0 €+6 016 €
3+6 016 €0 €+6 016 €
4+6 016 €+307 €+5 709 €
5+6 016 €+4 915 €+1 101 €
6+6 016 €+5 210 €+806 €
7+6 016 €+5 513 €+503 €
8+6 016 €+5 823 €+193 €
9+6 016 €+6 140 €-124 €
10+6 016 €+6 466 €-450 €
11+6 016 €+6 800 €-784 €
12+6 016 €+7 142 €-1 126 €
13+6 016 €+7 493 €-1 477 €
14+6 016 €+7 853 €-1 837 €
15+6 016 €+8 222 €-2 206 €
16+6 016 €+8 600 €-2 584 €
17+6 016 €+8 988 €-2 972 €
18+6 016 €+9 385 €-3 369 €
19+6 016 €+9 793 €-3 777 €
20+6 016 €+10 212 €-4 196 €
21+6 016 €+10 641 €-4 625 €
22+6 016 €+11 081 €-5 065 €
23+6 016 €+11 532 €-5 516 €
24+6 016 €+11 995 €-5 979 €
25+6 016 €+12 470 €-6 454 €
Total+150 400 €+170 158 €+-19 758 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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