Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

F4 Villecresnes dans résidence boisée proche commerces

Bien expiré
VilleVillecresnes (94)
Surface80m²
Coût Total233 420€
Loyer Annuel15 885€
Rentabilité6.81%
Cashflow/mois-259€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 179 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 2 237,5 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces : 80 m2 avec un balcon de 5,76 m, un parking extérieur et une cave plus un local commun dans une résidence boisée. Il y a 2 chambres dont une qui peut être rajoutée car aménagée pour agrandir le salon. Il y a un dressing et une penderie ainsi qu'un cellier. Cet appartement se situe au 3ème et dernier étage sans ascenseur. Il y a une chaudière collective au gaz et à l'électricité.

Il y a des commerces à proximité de la résidence ainsi que des écoles, écoles primaire et collège. Il y a l'hôpital du val d'Yerres à 10 min en voiture. Les charges sont de 745 euros par trimestre, chauffage, eau froide et eau chaude comprise.

Ville : Villecresnes
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94440
Coordonnées : 48.720520, 2.537700
Total : 233 420€
Prix d'acquisition : 179 000€
Travaux : 40 100€
Valeur du bien : 219 100€
Frais de notaire : 14 320€
Coût estimé : 14 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 16.55€/m²/mois
Fourchette : 13.84€ - 19.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 1324€/mois
Loyer annuel estimé : 15885€/an
Fourchette totale : 1107€ - 1583€/mois
Fourchette annuelle : 13286€ - 18992€/an
Rentabilité brute :6.81%
Fourchette de rentabilité :5.69% - 8.14%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 671,88 €/m²
Basé sur :61 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :293 750 €
Prix d'achat :179 000 €
Décote à l'achat :-114 750€ (-39.1%)
Marge achat-revente :60 330€ (20.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :233 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 143,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :58,36€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 202,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :109 680,49€
Coût de l'assurance :17 506,50€
Taxe foncière : 1 588,51€/an
Soit par mois : 132,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 248,33€/mois
Soit par an : 2 979,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 323,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 582,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-258,97€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer la chaudière collective actuelle
Quantité: 1 système pour l'appartement
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation pour 80 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour l'appartement
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 100 €(501 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 700€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 × 4500€ = 4500€, Main d'œuvre: 1200€
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 × 1300€ = 10400€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:9 000€
    Cuisine complète: 1 × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villecresnes (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 324 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 885 €/an
Calcul : 1 324 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 604 €/an
Base de calcul : Emprunt de 233 420 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 700 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 589 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 980 €/an
Calcul : 248 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 972 €
Revenus locatifs : +15 885 €
Charges déductibles : -52 972 €
Résultat foncier Année 1 : -37 087 €(Déficit de 37 087 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 687 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 872 €/an
Revenus locatifs : +15 885 €
Charges déductibles : -12 872 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 013 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15687.13 € reporté.
Prix d'achat du bien : 179 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 116 350 €(65% de 179 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 231 €/an
Calcul : 116 350 € × 3,636% = 4 231 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 885 €52 980 €7 611 €-37 095 €21 400 €15 695 €15 695 €
216 203 €12 675 €7 406 €3 528 €--12 167 €
316 527 €12 463 €7 194 €4 064 €--8 103 €
416 857 €12 244 €6 976 €4 613 €--3 490 €
517 195 €12 018 €6 750 €5 176 €---
617 538 €11 785 €6 516 €5 754 €---
717 889 €11 543 €6 274 €6 346 €---
818 247 €11 294 €6 025 €6 953 €---
918 612 €11 036 €5 767 €7 576 €---
1018 984 €10 769 €5 500 €8 215 €---
1119 364 €10 494 €5 225 €8 870 €---
1219 751 €10 209 €4 940 €9 542 €---
1320 146 €9 914 €4 646 €10 232 €---
1420 549 €9 610 €4 342 €10 939 €---
1520 960 €9 296 €4 027 €11 664 €---
1621 379 €8 971 €3 702 €12 408 €---
1721 807 €8 635 €3 367 €13 172 €---
1822 243 €8 288 €3 020 €13 955 €---
1922 688 €7 930 €2 661 €14 758 €---
2023 142 €7 559 €2 290 €15 583 €---
2123 604 €7 176 €1 907 €16 429 €---
2224 077 €6 780 €1 511 €17 297 €---
2324 558 €6 371 €1 102 €18 187 €---
2425 049 €5 948 €679 €19 101 €---
2525 550 €5 511 €242 €20 039 €---
TOTAL508 805 €281 499 €109 680 €227 306 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 227 306 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 885 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 336 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 336 €-6 420 €+9 756 €
2+3 336 €0 €+3 336 €
3+3 336 €0 €+3 336 €
4+3 336 €0 €+3 336 €
5+3 336 €+506 €+2 830 €
6+3 336 €+1 726 €+1 610 €
7+3 336 €+1 904 €+1 432 €
8+3 336 €+2 086 €+1 250 €
9+3 336 €+2 273 €+1 063 €
10+3 336 €+2 465 €+871 €
11+3 336 €+2 661 €+675 €
12+3 336 €+2 863 €+473 €
13+3 336 €+3 070 €+266 €
14+3 336 €+3 282 €+54 €
15+3 336 €+3 499 €-163 €
16+3 336 €+3 722 €-386 €
17+3 336 €+3 951 €-615 €
18+3 336 €+4 186 €-850 €
19+3 336 €+4 427 €-1 091 €
20+3 336 €+4 675 €-1 339 €
21+3 336 €+4 929 €-1 593 €
22+3 336 €+5 189 €-1 853 €
23+3 336 €+5 456 €-2 120 €
24+3 336 €+5 730 €-2 394 €
25+3 336 €+6 012 €-2 676 €
Total+83 400 €+68 192 €+15 208 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 78 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →