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Appartement

VilleMans (72)
Surface80.89
Coût Total134 180
Loyer Annuel10 015
Rentabilité7.46%
Cashflow/mois+58
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 111 000 €
Surface : 80.89 m²
Prix au m² : 1 372,23 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : collectif, Nombre d'égages : 5, Cave

Découvrez cet appartement de 4 pièces parfaitement optimisé, où chaque espace a été conçu pour offrir un confort de vie maximal et une organisation sans faille. Situé au 2ème étage dans le quartier prisé de Geneslay à Le Mans. L'appartement se compose d'une entrée accueillante avec placard ouvre sur un vaste double salon séjour baigné de lumière, prolongé par un balcon idéal pour vos moments de détente. Une cuisine aménagée et entièrement équipée complète le logement. Atout rare, l'appartement dispose d'une buanderie et d'une loggia indépendantes, offrant des zones de stockage et de services (lave-linge, garde-manger) hors de la vue. Un couloir dégagé, doté de nombreux placards, dessert deux belles chambres (chacune avec rangements intégrés), une grande salle de bain et des WC séparés. L'appartement dispose également d'un garage fermé et d'une cave privative, ainsi que dans la résidence, des stationnements libres sont disponibles. Raccordement au réseau de chaleur urbain, proche commerces et transport. Prix attractif de 111 000€. Ne manquez pas cette opportunité ! - https://www.citya.com/agences-immobilieres/Le-Mans-72000/141

Ville : Mans
Département : Sarthe
Région : Pays de la Loire
Code postal : 72100
Coordonnées : 47.972536, 0.206130
Total : 134 180
Prix d'acquisition : 111 000
Travaux : 14 300
Valeur du bien : 125 300
Frais de notaire : 8 880
Coût estimé : 8 880
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80.89
Loyer prédit : 10.32€/m²/mois
Fourchette : 8.24€ - 12.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 835€/mois
Loyer annuel estimé : 10015€/an
Fourchette totale : 666€ - 1045€/mois
Fourchette annuelle : 7998€ - 12542€/an
Rentabilité brute :7.46%
Fourchette de rentabilité :5.96% - 9.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 284,87 €/m²
Basé sur :86 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :103 933
Prix d'achat :111 000
Décote à l'achat :+7 067 (+6.8%)
Marge achat-revente :-30 247€ (-29.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :134 180
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :655,30€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :38,02€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 693,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 409,82
Coût de l'assurance :11 405,30
Taxe foncière : 1 001,55€/an
Soit par mois : 83,46€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 834,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 776,78€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :57,84€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 247 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et mise à niveau du raccordement au réseau de chaleur urbain pour assurer un fonctionnement optimal.
Quantité: 1 système pour 80.89 m²
Raison: DPE D - Appartement - Optimisation du système de chauffage existant
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire ou douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage des murs et du sol.
Quantité: 1 salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - nécessité de moderniser les installations sanitaires
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Vérification et mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 assumé - mise aux normes nécessaire pour sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 300(177 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:1 200
    Mise à niveau raccordement chauffage urbain: 1 système × 1200€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:800
    Peinture murs et plafonds 20 m²: 40€/m² × 20 = 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Électricité:300
    Mise aux normes électricité 20 m²: 100€/m² × 3 = 300€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mans. Les coûts incluent la main d'œuvre. Les prix sont adaptés selon la région.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 1 200✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 835 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 015 €/an
Calcul : 835 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 331 €/an
Base de calcul : Emprunt de 134 180 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 456 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 002 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 300
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 089
Revenus locatifs : +10 015
Charges déductibles : -20 089
Résultat foncier Année 1 : -10 073(Déficit de 10 073 €)
Imputable sur revenu global : 10 073
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 789 €/an
Revenus locatifs : +10 015
Charges déductibles : -5 789
Résultat foncier Années 2+ : 4 227 €/an
Prix d'achat du bien : 111 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 72 150(65% de 111 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 624 €/an
Calcul : 72 150 € × 3,636% = 2 624
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 01520 0934 335-10 07710 077 €--
210 2165 6764 2184 540---
310 4205 5554 0974 865---
410 6285 4303 9725 199---
510 8415 3013 8435 541---
611 0585 1673 7095 891---
711 2795 0293 5716 250---
811 5054 8873 4296 618---
911 7354 7393 2826 995---
1011 9694 5873 1307 382---
1112 2094 4302 9727 779---
1212 4534 2682 8108 185---
1312 7024 1002 6428 602---
1412 9563 9272 4699 029---
1513 2153 7482 2909 467---
1613 4793 5632 1059 917---
1713 7493 3721 91410 378---
1814 0243 1741 71610 850---
1914 3052 9701 51211 335---
2014 5912 7591 30111 831---
2114 8822 5411 08412 341---
2215 1802 31685912 864---
2315 4842 08462613 400---
2415 7931 84438613 950---
2516 1091 59513814 514---
TOTAL320 798113 15462 410207 64410 077Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 023
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 207 644
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 015 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 103 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 103-3 023+5 126
2+2 103+1 362+741
3+2 103+1 460+643
4+2 103+1 560+543
5+2 103+1 662+441
6+2 103+1 767+336
7+2 103+1 875+228
8+2 103+1 985+118
9+2 103+2 099+4
10+2 103+2 215-112
11+2 103+2 334-231
12+2 103+2 456-353
13+2 103+2 581-478
14+2 103+2 709-606
15+2 103+2 840-737
16+2 103+2 975-872
17+2 103+3 113-1 010
18+2 103+3 255-1 152
19+2 103+3 400-1 297
20+2 103+3 549-1 446
21+2 103+3 702-1 599
22+2 103+3 859-1 756
23+2 103+4 020-1 917
24+2 103+4 185-2 082
25+2 103+4 354-2 251
Total+52 575+62 293+-9 718
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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