Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

VilleSaint-Étienne (42)
Surface73m²
Coût Total122 350€
Loyer Annuel7 749€
Rentabilité6.33%
Cashflow/mois-133€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 000 €
Surface : 73 m²
Prix au m² : 1 301,37 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Cuisine équipée, Revêtement du sol: Parquet, 2 chambres, Balcon, Exposition ouest, Interphone, Non meublé

EXCLUSIVITÉ – CENTRE-VILLE DE SAINT-ÉTIENNE – F3 RÉNOVÉ DE 73 m² – BALCON – FAIBLES CHARGES

À deux pas de la place Jean Jaurès, au cœur du centre-ville de Saint-Étienne, profitez d'un emplacement privilégié à proximité immédiate des commerces, du tramway, des écoles et de toutes les commodités.

Découvrez en exclusivité ce bel appartement F3 de 73,16 m², situé au 1er étage d'une petite copropriété. Entièrement rénové avec soin, il séduira par sa luminosité, son excellent état général et le charme de ses beaux parquets.

Il se compose d'un séjour-salon ouvrant sur un agréable balcon, d'une cuisine indépendante entièrement équipée, de deux chambres de belles dimensions, d'une salle d'eau moderne avec douche et meuble vasque, d'un dressing ainsi que d'un WC indépendant.

Le chauffage individuel gaz, pas de travaux à prévoir

Une belle opportunité pour une résidence principale ou un investissement de qualité, dans un secteur recherché du centre-ville.

Copropriété de 5 lots principaux. Charges de copropriété : 66,33 € par mois pour 111/1000èmes de parties communes générales. Aucune procédure en cours au sein de la copropriété.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Pour plus d'informations ou organiser une visite, contactez Thomas Gianfurcaro – O6 88 46 86 06, agent commercial indépendant.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Saint-Étienne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42000
Coordonnées : 45.442126, 4.388053
Total : 122 350€
Prix d'acquisition : 95 000€
Travaux : 19 750€
Valeur du bien : 114 750€
Frais de notaire : 7 600€
Coût estimé : 7 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73m²
Loyer prédit : 8.85€/m²/mois
Fourchette : 6.56€ - 11.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 646€/mois
Loyer annuel estimé : 7749€/an
Fourchette totale : 479€ - 871€/mois
Fourchette annuelle : 5748€ - 10448€/an
Rentabilité brute :6.33%
Fourchette de rentabilité :4.70% - 8.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 214,29 €/m²
Basé sur :1292 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :88 643 €
Prix d'achat :95 000 €
Décote à l'achat :+6 357€ (+7.2%)
Marge achat-revente :-33 707€ (-38.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :122 350€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :611,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :36,71€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 647,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 010,41€
Coût de l'assurance :11 011,50€
Taxe foncière : 774,92€/an
Soit par mois : 64,58€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 66,33€/mois
Soit par an : 795,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 645,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 778,81€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-133,05€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 310 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage individuel gaz actuel
Quantité: 1 système pour 73 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 73 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 750 €(271 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:6 250€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 750€/fenêtre = 5250€, Main d'œuvre: 1000€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 2500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 500€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 250€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 646 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 749 €/an
Calcul : 646 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 204 €/an
Base de calcul : Emprunt de 122 350 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 440 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 775 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 796 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 750 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 966 €
Revenus locatifs : +7 749 €
Charges déductibles : -25 966 €
Résultat foncier Année 1 : -18 216 €(Déficit de 18 216 €)
Imputable sur revenu global : 18 216 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 216 €/an
Revenus locatifs : +7 749 €
Charges déductibles : -6 216 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 534 €/an
Prix d'achat du bien : 95 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 750 €(65% de 95 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 245 €/an
Calcul : 61 750 € × 3,636% = 2 245 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 749 €25 970 €4 208 €-18 220 €18 220 €--
27 904 €6 109 €4 098 €1 795 €---
38 062 €5 995 €3 983 €2 068 €---
48 223 €5 876 €3 865 €2 347 €---
58 388 €5 753 €3 742 €2 635 €---
68 556 €5 626 €3 615 €2 929 €---
78 727 €5 495 €3 483 €3 232 €---
88 901 €5 359 €3 347 €3 543 €---
99 079 €5 218 €3 206 €3 862 €---
109 261 €5 072 €3 060 €4 189 €---
119 446 €4 921 €2 909 €4 526 €---
129 635 €4 764 €2 753 €4 871 €---
139 828 €4 602 €2 591 €5 226 €---
1410 024 €4 434 €2 423 €5 590 €---
1510 225 €4 261 €2 249 €5 964 €---
1610 429 €4 081 €2 070 €6 348 €---
1710 638 €3 895 €1 883 €6 743 €---
1810 851 €3 702 €1 691 €7 149 €---
1911 068 €3 502 €1 491 €7 565 €---
2011 289 €3 296 €1 284 €7 993 €---
2111 515 €3 082 €1 070 €8 433 €---
2211 745 €2 860 €849 €8 885 €---
2311 980 €2 631 €620 €9 349 €---
2412 220 €2 394 €382 €9 826 €---
2512 464 €2 148 €136 €10 316 €---
TOTAL248 208 €131 044 €61 010 €117 164 €18 220 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 466 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 117 164 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 749 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 627 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 627 €-5 466 €+7 093 €
2+1 627 €+539 €+1 088 €
3+1 627 €+620 €+1 007 €
4+1 627 €+704 €+923 €
5+1 627 €+790 €+837 €
6+1 627 €+879 €+748 €
7+1 627 €+970 €+657 €
8+1 627 €+1 063 €+564 €
9+1 627 €+1 159 €+468 €
10+1 627 €+1 257 €+370 €
11+1 627 €+1 358 €+269 €
12+1 627 €+1 461 €+166 €
13+1 627 €+1 568 €+59 €
14+1 627 €+1 677 €-50 €
15+1 627 €+1 789 €-162 €
16+1 627 €+1 905 €-278 €
17+1 627 €+2 023 €-396 €
18+1 627 €+2 145 €-518 €
19+1 627 €+2 270 €-643 €
20+1 627 €+2 398 €-771 €
21+1 627 €+2 530 €-903 €
22+1 627 €+2 665 €-1 038 €
23+1 627 €+2 805 €-1 178 €
24+1 627 €+2 948 €-1 321 €
25+1 627 €+3 095 €-1 468 €
Total+40 675 €+35 149 €+5 526 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →