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VENTE

Bien expiré
VilleMontpellier (34)
Surface143m²
Coût Total250 700€
Loyer Annuel29 757€
Rentabilité11.87%
Cashflow/mois+908€
Image de bien 1
Prix : 190 000 €
Surface : 143 m²
Prix au m² : 1 328,67 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

NOTAIRE - MONTPELLIER, en rez-de-chaussée de la résidence "Les Collines d'Estanove", appartement T2 bis de 73m² avec jardin privatif de 143m². Il se compose d'une entrée, un salon, un séjour (pouvant être...

Ville : Montpellier
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34000
Total : 250 700€
Prix d'acquisition : 190 000€
Travaux : 45 500€
Valeur du bien : 235 500€
Frais de notaire : 15 200€
Coût estimé : 15 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 143m²
Loyer prédit : 17.34€/m²/mois
Fourchette : 14.50€ - 20.74€/m²/mois
Loyer total estimé : 2480€/mois
Loyer annuel estimé : 29757€/an
Fourchette totale : 2073€ - 2966€/mois
Fourchette annuelle : 24875€ - 35596€/an
Rentabilité brute :11.87%
Fourchette de rentabilité :9.92% - 14.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :250 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 251,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :73,12€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 324,15€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :124 609,99€
Coût de l'assurance :21 936,25€
Taxe foncière : 2 975,67€/an
Soit par mois : 247,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 479,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 572,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :907,60€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer un ancien système inefficace.
Quantité: 1 système pour 73 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation thermique.
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique ancien.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans le salon.
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 500 €(318 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 12000€ × 1/2 (coût moyen) = 6000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries - Fenêtres:1 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres: 1000€/fenêtre × 7 = 7000€, Main d'œuvre: 1400€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau: 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rénovation complète:21 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 12000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:14 000€
    Rénovation complète salle de bain: 9000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 15 m² × 60€/m² = 900€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture murs/plafond: 15 m² × 40€/m² = 600€
  • Salon - Revêtement sol:2 100€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs/plafond: 30 m² × 40€/m² = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montpellier. Main d'œuvre incluse. Les coûts sont ajustés selon les prix moyens du marché.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 480 €/mois
Revenus locatifs annuels : 29 757 €/an
Calcul : 2 480 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 590 €/an
Base de calcul : Emprunt de 250 700 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 877 €/an
Calcul : 73 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 976 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 943 €
Revenus locatifs : +29 757 €
Charges déductibles : -57 943 €
Résultat foncier Année 1 : -28 186 €(Déficit de 28 186 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 786 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 443 €/an
Revenus locatifs : +29 757 €
Charges déductibles : -12 443 €
Résultat foncier Années 2+ : 17 314 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6786.17 € reporté.
Prix d'achat du bien : 190 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 123 500 €(65% de 190 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 491 €/an
Calcul : 123 500 € × 3,636% = 4 491 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
129 757 €57 951 €8 598 €-28 194 €21 400 €6 794 €6 794 €
230 352 €12 225 €8 372 €18 127 €---
330 959 €11 991 €8 138 €18 968 €---
431 578 €11 748 €7 895 €19 830 €---
532 210 €11 497 €7 644 €20 712 €---
632 854 €11 238 €7 385 €21 616 €---
733 511 €10 969 €7 116 €22 542 €---
834 181 €10 690 €6 837 €23 491 €---
934 865 €10 402 €6 549 €24 463 €---
1035 562 €10 104 €6 251 €25 458 €---
1136 273 €9 795 €5 942 €26 479 €---
1236 999 €9 475 €5 622 €27 524 €---
1337 739 €9 144 €5 291 €28 595 €---
1438 493 €8 801 €4 948 €29 692 €---
1539 263 €8 446 €4 593 €30 817 €---
1640 049 €8 079 €4 226 €31 970 €---
1740 850 €7 699 €3 845 €33 151 €---
1841 667 €7 305 €3 452 €34 362 €---
1942 500 €6 897 €3 044 €35 603 €---
2043 350 €6 475 €2 622 €36 875 €---
2144 217 €6 038 €2 185 €38 178 €---
2245 101 €5 586 €1 733 €39 515 €---
2346 003 €5 118 €1 265 €40 885 €---
2446 923 €4 633 €780 €42 290 €---
2547 862 €4 132 €278 €43 730 €---
TOTAL953 116 €266 438 €124 610 €686 678 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 686 678 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 29 757 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 249 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 249 €-6 420 €+12 669 €
2+6 249 €+3 400 €+2 849 €
3+6 249 €+5 690 €+559 €
4+6 249 €+5 949 €+300 €
5+6 249 €+6 214 €+35 €
6+6 249 €+6 485 €-236 €
7+6 249 €+6 763 €-514 €
8+6 249 €+7 047 €-798 €
9+6 249 €+7 339 €-1 090 €
10+6 249 €+7 638 €-1 389 €
11+6 249 €+7 944 €-1 695 €
12+6 249 €+8 257 €-2 008 €
13+6 249 €+8 578 €-2 329 €
14+6 249 €+8 908 €-2 659 €
15+6 249 €+9 245 €-2 996 €
16+6 249 €+9 591 €-3 342 €
17+6 249 €+9 945 €-3 696 €
18+6 249 €+10 309 €-4 060 €
19+6 249 €+10 681 €-4 432 €
20+6 249 €+11 062 €-4 813 €
21+6 249 €+11 454 €-5 205 €
22+6 249 €+11 855 €-5 606 €
23+6 249 €+12 266 €-6 017 €
24+6 249 €+12 687 €-6 438 €
25+6 249 €+13 119 €-6 870 €
Total+156 225 €+206 003 €+-49 778 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 205 jours
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