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Appartement T4 avec balcon et ascenseur

VilleSeyne-sur-Mer (83)
Surface68m²
Coût Total173 500€
Loyer Annuel10 573€
Rentabilité6.09%
Cashflow/mois-155€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 115 000 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 1 691,18 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz individuel, Nombre d'égages : 6, Nombre de WC : 1

La Seyne-sur-Mer - Proche du centre, découvrez cet appartement de type 4 traversant au 2ème étage avec ascenseur et balcon. Actuellement agencé avec un beau salon-séjour, une cuisine séparée, deux chambres, une salle d'eau et des wc indépendants.  Possibilité de créer de nouveau la 3ème chambre (porte déjà existante) et d'ouvrir l'entrée ainsi que la cuisine sur l'espace de vie.  Il dispose du double vitrage, d'une loggia dans la salle d'eau, d'un balcon...  Taxe foncière : 1386EUR. 

  • https://www.acorimmo.fr/
Ville : Seyne-sur-Mer
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83500
Coordonnées : 43.106026, 5.877185
Total : 173 500€
Prix d'acquisition : 115 000€
Travaux : 49 300€
Valeur du bien : 164 300€
Frais de notaire : 9 200€
Coût estimé : 9 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68m²
Loyer prédit : 12.96€/m²/mois
Fourchette : 10.27€ - 16.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 881€/mois
Loyer annuel estimé : 10573€/an
Fourchette totale : 698€ - 1112€/mois
Fourchette annuelle : 8377€ - 13346€/an
Rentabilité brute :6.09%
Fourchette de rentabilité :4.83% - 7.69%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 388,96 €/m²
Basé sur :447 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :162 449 €
Prix d'achat :115 000 €
Décote à l'achat :-47 449€ (-29.2%)
Marge achat-revente :-11 051€ (-6.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :173 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :870,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :50,60€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 921,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :87 633,20€
Coût de l'assurance :15 181,25€
Taxe foncière : 1 386,00€/an
Soit par mois : 115,50€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 881,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 036,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-155,44€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 169 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 68 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres existantes, remplacement si nécessaire
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 68 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si le système actuel est obsolète
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée (placards, plan de travail, électroménager) et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - besoin de mise à jour et de mise aux normes
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - besoin de mise à jour et de mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 300 €(725 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:6 500€
    Chaudière à condensation: 1 × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries - Fenêtres:10 500€
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 × 1500€ = 10500€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rénovation complète:13 000€
    Cuisine complète: 1 × 10000€ = 10000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain: 1 × 6000€ = 6000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 500€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 2400€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 800€
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Seyne-sur-Mer (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 20 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 881 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 573 €/an
Calcul : 881 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 031 €/an
Base de calcul : Emprunt de 173 500 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 607 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 386 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 324 €
Revenus locatifs : +10 573 €
Charges déductibles : -57 324 €
Résultat foncier Année 1 : -46 751 €(Déficit de 46 751 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 351 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 024 €/an
Revenus locatifs : +10 573 €
Charges déductibles : -8 024 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 549 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25350.80 € reporté.
Prix d'achat du bien : 115 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 750 €(65% de 115 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 718 €/an
Calcul : 74 750 € × 3,636% = 2 718 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 573 €57 330 €6 037 €-46 756 €21 400 €25 356 €25 356 €
210 785 €7 872 €5 879 €2 913 €--22 444 €
311 000 €7 709 €5 715 €3 292 €--19 152 €
411 220 €7 539 €5 546 €3 681 €--15 471 €
511 445 €7 364 €5 371 €4 081 €--11 390 €
611 674 €7 183 €5 189 €4 491 €--6 899 €
711 907 €6 995 €5 001 €4 913 €--1 987 €
812 145 €6 800 €4 807 €5 345 €---
912 388 €6 598 €4 605 €5 790 €---
1012 636 €6 389 €4 396 €6 247 €---
1112 889 €6 173 €4 180 €6 716 €---
1213 147 €5 949 €3 955 €7 198 €---
1313 410 €5 717 €3 723 €7 693 €---
1413 678 €5 476 €3 483 €8 202 €---
1513 951 €5 227 €3 234 €8 724 €---
1614 230 €4 969 €2 976 €9 261 €---
1714 515 €4 702 €2 709 €9 813 €---
1814 805 €4 425 €2 432 €10 380 €---
1915 101 €4 138 €2 145 €10 963 €---
2015 403 €3 841 €1 848 €11 562 €---
2115 711 €3 534 €1 541 €12 177 €---
2216 026 €3 215 €1 222 €12 810 €---
2316 346 €2 885 €892 €13 461 €---
2416 673 €2 544 €550 €14 129 €---
2517 006 €2 190 €196 €14 817 €---
TOTAL338 666 €186 764 €87 633 €151 902 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 151 902 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 573 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 220 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 220 €-6 420 €+8 640 €
2+2 220 €0 €+2 220 €
3+2 220 €0 €+2 220 €
4+2 220 €0 €+2 220 €
5+2 220 €0 €+2 220 €
6+2 220 €0 €+2 220 €
7+2 220 €0 €+2 220 €
8+2 220 €+1 008 €+1 212 €
9+2 220 €+1 737 €+483 €
10+2 220 €+1 874 €+346 €
11+2 220 €+2 015 €+205 €
12+2 220 €+2 159 €+61 €
13+2 220 €+2 308 €-88 €
14+2 220 €+2 460 €-240 €
15+2 220 €+2 617 €-397 €
16+2 220 €+2 778 €-558 €
17+2 220 €+2 944 €-724 €
18+2 220 €+3 114 €-894 €
19+2 220 €+3 289 €-1 069 €
20+2 220 €+3 469 €-1 249 €
21+2 220 €+3 653 €-1 433 €
22+2 220 €+3 843 €-1 623 €
23+2 220 €+4 038 €-1 818 €
24+2 220 €+4 239 €-2 019 €
25+2 220 €+4 445 €-2 225 €
Total+55 500 €+45 570 €+9 930 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 42 jours
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