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Appartement - 5 pièce(s) - 94 m²

VilleVesoul (70)
Surface94
Coût Total138 820
Loyer Annuel9 604
Rentabilité6.92%
Cashflow/mois-91
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 94 m²
Prix au m² : 946,81 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

CENTURY 21 GSM IMMO vous présente ce lot de deux appartements déjà loués, situés en plein centre-ville de VESOUL, au deuxième étage d'un immeuble, à proximité immédiate des commerces, services et transports.

Le premier logement est un appartement T2 de 32 m², composé d'une cuisine ouverte sur le séjour, d'une salle d'eau et d'une chambre. Il est actuellement loué, assurant un revenu locatif immédiat.

Le second logement est un appartement T3 de 64 m², comprenant une entrée, une salle d'eau, une cuisine ouverte sur la salle à manger, un salon et deux chambres dont une en enfilade. Il est loué 418 € hors charges.

Les deux biens sont occupés par des locataires en place, offrant une sécurité locative et une rentabilité immédiate. Cet ensemble constitue une opportunité idéale pour un investissement patrimonial au c½ur d'un secteur recherché de VESOUL.

Contactez nous dès maintenant pour plus d'informations ou pour organiser une visite. Prix : 89000.0 euros, Honoraires charge vendeur. Copropriété : Nb de lots : 17 Budget prévisionnel (dépenses courantes) : 1000.0 euros/an Bien proposé par Maxence MARQUET EI, agent commercial (RSAC 932161193)

Surface Loi Carrez : 94

Ville : Vesoul
Département : Haute-Saône
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 70000
Coordonnées : 47.624115, 6.157630
Total : 138 820
Prix d'acquisition : 89 000
Travaux : 42 700
Valeur du bien : 131 700
Frais de notaire : 7 120
Coût estimé : 7 120
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 94
Loyer prédit : 8.51€/m²/mois
Fourchette : 6.70€ - 10.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 800€/mois
Loyer annuel estimé : 9604€/an
Fourchette totale : 630€ - 1017€/mois
Fourchette annuelle : 7560€ - 12200€/an
Rentabilité brute :6.92%
Fourchette de rentabilité :5.45% - 8.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 145 €/m²
Basé sur :300 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :107 630
Prix d'achat :89 000
Décote à l'achat :-18 630 (-17.3%)
Marge achat-revente :-31 190€ (-29.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :138 820
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :687,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :40,49€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 728,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 442,84
Coût de l'assurance :12 146,75
Taxe foncière : 960,38€/an
Soit par mois : 80,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 83,33€/mois
Soit par an : 1 000,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 800,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 891,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-91,08€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 217 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer un ancien système
Quantité: 1 système pour 94 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 94 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais peut être amélioré
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 700(454 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:7 200
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:15 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:2 400
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 240€
  • Salon:600
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vesoul (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 700✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 800 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 604 €/an
Calcul : 800 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 660 €/an
Base de calcul : Emprunt de 138 820 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 486 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 960 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 000 €/an
Calcul : 83 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 700
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 806
Revenus locatifs : +9 604
Charges déductibles : -49 806
Résultat foncier Année 1 : -40 202(Déficit de 40 202 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 802
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 106 €/an
Revenus locatifs : +9 604
Charges déductibles : -7 106
Résultat foncier Années 2+ : 2 498 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18802.35 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 60449 8114 664-40 20721 400 €18 807 €18 807 €
29 7966 9874 5402 809--15 998 €
39 9926 8594 4123 133--12 865 €
410 1926 7264 2803 466--9 399 €
510 3956 5894 1433 806--5 593 €
610 6036 4474 0014 156--1 436 €
710 8156 3003 8544 515---
811 0326 1483 7024 883---
911 2525 9913 5455 261---
1011 4775 8293 3835 648---
1111 7075 6613 2156 046---
1211 9415 4873 0416 454---
1312 1805 3072 8616 873---
1412 4235 1212 6757 303---
1512 6724 9282 4827 744---
1612 9254 7292 2838 196---
1713 1844 5232 0778 661---
1813 4484 3101 8639 138---
1913 7174 0891 6439 627---
2013 9913 8611 41510 130---
2114 2713 6251 17910 646---
2214 5563 38193411 175---
2314 8473 12868211 719---
2415 1442 86742012 278---
2515 4472 59615012 851---
TOTAL307 611171 29967 443136 31221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 136 312
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 604 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 017 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 017-6 420+8 437
2+2 0170+2 017
3+2 0170+2 017
4+2 0170+2 017
5+2 0170+2 017
6+2 0170+2 017
7+2 017+924+1 093
8+2 017+1 465+552
9+2 017+1 578+439
10+2 017+1 695+322
11+2 017+1 814+203
12+2 017+1 936+81
13+2 017+2 062-45
14+2 017+2 191-174
15+2 017+2 323-306
16+2 017+2 459-442
17+2 017+2 598-581
18+2 017+2 741-724
19+2 017+2 888-871
20+2 017+3 039-1 022
21+2 017+3 194-1 177
22+2 017+3 353-1 336
23+2 017+3 516-1 499
24+2 017+3 683-1 666
25+2 017+3 855-1 838
Total+50 425+40 894+9 531
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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