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Appartement - 5 pièce(s) - 94 m²

Bien expiré
VilleVesoul (70)
Surface94m²
Coût Total138 820€
Loyer Annuel9 604€
Rentabilité6.92%
Cashflow/mois-91€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 94 m²
Prix au m² : 946,81 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

CENTURY 21 GSM IMMO vous présente ce lot de deux appartements déjà loués, situés en plein centre-ville de VESOUL, au deuxième étage d'un immeuble, à proximité immédiate des commerces, services et transports.

Le premier logement est un appartement T2 de 32 m², composé d'une cuisine ouverte sur le séjour, d'une salle d'eau et d'une chambre. Il est actuellement loué, assurant un revenu locatif immédiat.

Le second logement est un appartement T3 de 64 m², comprenant une entrée, une salle d'eau, une cuisine ouverte sur la salle à manger, un salon et deux chambres dont une en enfilade. Il est loué 418 € hors charges.

Les deux biens sont occupés par des locataires en place, offrant une sécurité locative et une rentabilité immédiate. Cet ensemble constitue une opportunité idéale pour un investissement patrimonial au c½ur d'un secteur recherché de VESOUL.

Contactez nous dès maintenant pour plus d'informations ou pour organiser une visite. Prix : 89000.0 euros, Honoraires charge vendeur. Copropriété : Nb de lots : 17 Budget prévisionnel (dépenses courantes) : 1000.0 euros/an Bien proposé par Maxence MARQUET EI, agent commercial (RSAC 932161193)

Surface Loi Carrez : 94

Ville : Vesoul
Département : Haute-Saône
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 70000
Coordonnées : 47.624115, 6.157630
Total : 138 820€
Prix d'acquisition : 89 000€
Travaux : 42 700€
Valeur du bien : 131 700€
Frais de notaire : 7 120€
Coût estimé : 7 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 94m²
Loyer prédit : 8.51€/m²/mois
Fourchette : 6.70€ - 10.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 800€/mois
Loyer annuel estimé : 9604€/an
Fourchette totale : 630€ - 1017€/mois
Fourchette annuelle : 7560€ - 12200€/an
Rentabilité brute :6.92%
Fourchette de rentabilité :5.45% - 8.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 145 €/m²
Basé sur :300 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :107 630 €
Prix d'achat :89 000 €
Décote à l'achat :-18 630€ (-17.3%)
Marge achat-revente :-31 190€ (-29.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :138 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :687,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :40,49€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 728,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 442,84€
Coût de l'assurance :12 146,75€
Taxe foncière : 960,38€/an
Soit par mois : 80,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 83,33€/mois
Soit par an : 1 000,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 800,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 891,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-91,08€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 217 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer un ancien système
Quantité: 1 système pour 94 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 94 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais peut être amélioré
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 700 €(454 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 240€
  • Salon:600€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vesoul (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 800 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 604 €/an
Calcul : 800 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 660 €/an
Base de calcul : Emprunt de 138 820 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 486 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 960 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 000 €/an
Calcul : 83 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 806 €
Revenus locatifs : +9 604 €
Charges déductibles : -49 806 €
Résultat foncier Année 1 : -40 202 €(Déficit de 40 202 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 802 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 106 €/an
Revenus locatifs : +9 604 €
Charges déductibles : -7 106 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 498 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18802.35 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850 €(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 604 €49 811 €4 664 €-40 207 €21 400 €18 807 €18 807 €
29 796 €6 987 €4 540 €2 809 €--15 998 €
39 992 €6 859 €4 412 €3 133 €--12 865 €
410 192 €6 726 €4 280 €3 466 €--9 399 €
510 395 €6 589 €4 143 €3 806 €--5 593 €
610 603 €6 447 €4 001 €4 156 €--1 436 €
710 815 €6 300 €3 854 €4 515 €---
811 032 €6 148 €3 702 €4 883 €---
911 252 €5 991 €3 545 €5 261 €---
1011 477 €5 829 €3 383 €5 648 €---
1111 707 €5 661 €3 215 €6 046 €---
1211 941 €5 487 €3 041 €6 454 €---
1312 180 €5 307 €2 861 €6 873 €---
1412 423 €5 121 €2 675 €7 303 €---
1512 672 €4 928 €2 482 €7 744 €---
1612 925 €4 729 €2 283 €8 196 €---
1713 184 €4 523 €2 077 €8 661 €---
1813 448 €4 310 €1 863 €9 138 €---
1913 717 €4 089 €1 643 €9 627 €---
2013 991 €3 861 €1 415 €10 130 €---
2114 271 €3 625 €1 179 €10 646 €---
2214 556 €3 381 €934 €11 175 €---
2314 847 €3 128 €682 €11 719 €---
2415 144 €2 867 €420 €12 278 €---
2515 447 €2 596 €150 €12 851 €---
TOTAL307 611 €171 299 €67 443 €136 312 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 136 312 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 604 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 017 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 017 €-6 420 €+8 437 €
2+2 017 €0 €+2 017 €
3+2 017 €0 €+2 017 €
4+2 017 €0 €+2 017 €
5+2 017 €0 €+2 017 €
6+2 017 €0 €+2 017 €
7+2 017 €+924 €+1 093 €
8+2 017 €+1 465 €+552 €
9+2 017 €+1 578 €+439 €
10+2 017 €+1 695 €+322 €
11+2 017 €+1 814 €+203 €
12+2 017 €+1 936 €+81 €
13+2 017 €+2 062 €-45 €
14+2 017 €+2 191 €-174 €
15+2 017 €+2 323 €-306 €
16+2 017 €+2 459 €-442 €
17+2 017 €+2 598 €-581 €
18+2 017 €+2 741 €-724 €
19+2 017 €+2 888 €-871 €
20+2 017 €+3 039 €-1 022 €
21+2 017 €+3 194 €-1 177 €
22+2 017 €+3 353 €-1 336 €
23+2 017 €+3 516 €-1 499 €
24+2 017 €+3 683 €-1 666 €
25+2 017 €+3 855 €-1 838 €
Total+50 425 €+40 894 €+9 531 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 195 jours
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