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Maison à vendre

VilleDax (40)
Surface241m²
Coût Total302 880€
Loyer Annuel29 016€
Rentabilité9.58%
Cashflow/mois+588€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 224 000 €
Surface : 241 m²
Prix au m² : 929,46 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, 2 salles de bain, Cave, Cheminée, Salon (total 15,5 m²), 7 chambres, Terrasse, Sans vis-à-vis, Pas de balcon, Non meublé

Aux portes de Dax, découvrez cet ensemble immobilier libre d'occupation offrant de nombreuses possibilités d'aménagement et d'exploitation par sa configuration modulable et ses beaux volumes intérieurs et extérieurs.

Il se compose de deux logements indépendants, chacun disposant de son jardin privatif :

  • une maison de 90 m² (4 pièces) comprenant une salle à manger, un séjour avec poêle à bois, une cuisine, deux chambres, une salle de bain et un WC. Un box séparé permet d'abriter un véhicule ou plusieurs 2 roues.
  • une maison de 150 m² (6 pièces) comprenant un salon, une grande cuisine avec accès sur terrasse extérieure, quatre chambres (dont deux au rez-de-chaussée), une pièce dressing, une salle de bain et un WC séparé.

L'ensemble est complété par une grange avec murs en pierre ainsi qu'un hangar, offrant des possibilités supplémentaires d'aménagement ou de stockage.

Des travaux de rafraîchissement sont à prévoir.

Classe énergie D. Estimation des coûts annuels d'énergie du logement entre 1484€ et 2008€/an (Prix moyens des énergies indexés sur les années 2021, 2022, 2023). Assainissement individuel.

Honoraires inclus à la charge du vendeur. Gagnez du temps en faisant réaliser gratuitement votre étude de financement avant la visite ! (nous consulter).

Visite virtuelle 360° complète (intérieur/extérieur) disponible sur demande.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site

Contact: Michael Lafitte Reference annonce : SOG781ML

Ville : Dax
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40100
Coordonnées : 43.705421, -1.065169
Total : 302 880€
Prix d'acquisition : 224 000€
Travaux : 60 960€
Valeur du bien : 284 960€
Frais de notaire : 17 920€
Coût estimé : 17 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 241m²
Loyer prédit : 10.03€/m²/mois
Fourchette : 7.67€ - 13.13€/m²/mois
Loyer total estimé : 2418€/mois
Loyer annuel estimé : 29016€/an
Fourchette totale : 1848€ - 3164€/mois
Fourchette annuelle : 22173€ - 37971€/an
Rentabilité brute :9.58%
Fourchette de rentabilité :7.32% - 12.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 561,23 €/m²
Basé sur :86 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :617 255 €
Prix d'achat :224 000 €
Décote à l'achat :-393 255€ (-63.7%)
Marge achat-revente :314 375€ (50.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :302 880€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 500,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :88,34€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 588,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :147 148,02€
Coût de l'assurance :26 502,00€
Taxe foncière : 2 901,62€/an
Soit par mois : 241,80€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 418,02€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 830,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :587,79€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 240 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 241 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 241 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 30 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine à rafraîchir
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 84 m² total)
Raison: État 3/5 - Parquet usé nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 84 m² total)
Raison: État 3/5 - Peinture à rafraîchir
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 960 €(253 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:14 960€
    Isolation toiture: 241 m² × 60€/m² = 14460€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€
  • Menuiseries:23 000€
    Fenêtres double vitrage: 30 fenêtres × 700€ = 21000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 10000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 50 960€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 418 €/mois
Revenus locatifs annuels : 29 016 €/an
Calcul : 2 418 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 167 €/an
Base de calcul : Emprunt de 302 880 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 060 €/an
Calcul : 88 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 902 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 960 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 75 089 €
Revenus locatifs : +29 016 €
Charges déductibles : -75 089 €
Résultat foncier Année 1 : -46 072 €(Déficit de 46 072 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 672 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 129 €/an
Revenus locatifs : +29 016 €
Charges déductibles : -14 129 €
Résultat foncier Années 2+ : 14 888 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24672.43 € reporté.
Prix d'achat du bien : 224 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 145 600 €(65% de 224 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 295 €/an
Calcul : 145 600 € × 3,636% = 5 295 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
129 016 €75 098 €10 177 €-46 082 €21 400 €24 682 €24 682 €
229 597 €13 868 €9 907 €15 728 €--8 954 €
330 189 €13 589 €9 627 €16 600 €---
430 792 €13 299 €9 338 €17 493 €---
531 408 €13 000 €9 039 €18 408 €---
632 036 €12 691 €8 729 €19 346 €---
732 677 €12 371 €8 409 €20 306 €---
833 331 €12 039 €8 078 €21 291 €---
933 997 €11 697 €7 735 €22 301 €---
1034 677 €11 342 €7 380 €23 335 €---
1135 371 €10 975 €7 014 €24 395 €---
1236 078 €10 596 €6 634 €25 482 €---
1336 800 €10 203 €6 242 €26 596 €---
1437 536 €9 797 €5 835 €27 738 €---
1538 286 €9 377 €5 415 €28 909 €---
1639 052 €8 942 €4 981 €30 110 €---
1739 833 €8 493 €4 531 €31 340 €---
1840 630 €8 027 €4 066 €32 602 €---
1941 442 €7 546 €3 585 €33 896 €---
2042 271 €7 048 €3 087 €35 223 €---
2143 117 €6 533 €2 572 €36 583 €---
2243 979 €6 000 €2 039 €37 979 €---
2344 859 €5 449 €1 487 €39 409 €---
2445 756 €4 879 €917 €40 877 €---
2546 671 €4 289 €327 €42 382 €---
TOTAL929 399 €307 151 €147 148 €622 248 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 622 248 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 29 016 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 093 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 093 €-6 420 €+12 513 €
2+6 093 €0 €+6 093 €
3+6 093 €+2 294 €+3 799 €
4+6 093 €+5 248 €+845 €
5+6 093 €+5 522 €+571 €
6+6 093 €+5 804 €+289 €
7+6 093 €+6 092 €+1 €
8+6 093 €+6 387 €-294 €
9+6 093 €+6 690 €-597 €
10+6 093 €+7 001 €-908 €
11+6 093 €+7 319 €-1 226 €
12+6 093 €+7 645 €-1 552 €
13+6 093 €+7 979 €-1 886 €
14+6 093 €+8 322 €-2 229 €
15+6 093 €+8 673 €-2 580 €
16+6 093 €+9 033 €-2 940 €
17+6 093 €+9 402 €-3 309 €
18+6 093 €+9 781 €-3 688 €
19+6 093 €+10 169 €-4 076 €
20+6 093 €+10 567 €-4 474 €
21+6 093 €+10 975 €-4 882 €
22+6 093 €+11 394 €-5 301 €
23+6 093 €+11 823 €-5 730 €
24+6 093 €+12 263 €-6 170 €
25+6 093 €+12 715 €-6 622 €
Total+152 325 €+186 675 €+-34 350 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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