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Maison - 7 pièce(s) - 200 m²

VilleSoleilhas (04)
Surface200m²
Coût Total282 000€
Loyer Annuel26 595€
Rentabilité9.43%
Cashflow/mois+478€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 250 000 €
Surface : 200 m²
Prix au m² : 1 250 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Situé à Soleilhas, dans les Alpes-de-Haute-Provence, cet ancien hôtel-restaurant bénéficie d'un emplacement privilégié au coeur d'un village de montagne authentique, entouré de nature et de paysages préservés. D'une surface d'environ 245 m², cet immeuble offre de nombreuses possibilités d'aménagement pour un projet professionnel, touristique ou résidentiel. Le rez-de-chaussée comprend un ancien espace bar ainsi que plusieurs salles de réception, offrant de beaux volumes à réinventer selon vos besoins. À noter que la cuisine professionnelle n'est plus présente. Le premier étage accueille cinq chambres, chacune disposant d'un beau potentiel de rénovation ou de transformation. Sous les combles, le deuxième étage se compose d'une chambre, d'une pièce de vie, d'une seconde chambre et d'une salle de bains. Cet espace peut aisément être aménagé en logement indépendant ou en habitation principale. À l'extérieur, la propriété bénéficie d'un jardin privatif ainsi que d'une agréable terrasse. Deux cabanons complètent l'ensemble et offrent des espaces de stockage appréciables. Que vous envisagiez la création de chambres d'hôtes, d'un projet touristique, d'une résidence familiale ou d'un investissement immobilier, cet ancien établissement représente une belle opportunité dans un environnement calme, dépaysant et recherché. Un bien de caractère à découvrir pour donner vie à vos projets.

Numéro de mandat : 1482

Ville : Soleilhas
Département : Alpes-de-Haute-Provence
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 04120
Coordonnées : 43.856167, 6.652164
Total : 282 000€
Prix d'acquisition : 250 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 262 000€
Frais de notaire : 20 000€
Coût estimé : 20 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 200m²
Loyer prédit : 11.08€/m²/mois
Fourchette : 8.18€ - 15.01€/m²/mois
Loyer total estimé : 2216€/mois
Loyer annuel estimé : 26595€/an
Fourchette totale : 1636€ - 3003€/mois
Fourchette annuelle : 19629€ - 36032€/an
Rentabilité brute :9.43%
Fourchette de rentabilité :6.96% - 12.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 575 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :315 000 €
Prix d'achat :250 000 €
Décote à l'achat :-65 000€ (-20.6%)
Marge achat-revente :33 000€ (10.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :282 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 404,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :112,80€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 517,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :139 262,32€
Coût de l'assurance :33 840,00€
Taxe foncière : 2 659,48€/an
Soit par mois : 221,62€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 216,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 738,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :477,60€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 200 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 200 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 25 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 - Salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 6 chambres (environ 120 m² total)
Raison: État 2/5 - Chambres nécessitent rénovation lourde
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et carrelage
Quantité: 20 m² (cuisine complète)
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement
BuanderieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la buanderie avec carrelage et murs
Quantité: 10 m²
Raison: État 2/5 - Buanderie nécessite rénovation complète
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique + 10 prises
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:12 000€
    Isolation combles: 200 m² × 60€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 216 €/mois
Revenus locatifs annuels : 26 595 €/an
Calcul : 2 216 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 606 €/an
Base de calcul : Emprunt de 282 000 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 354 €/an
Calcul : 113 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 659 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 619 €
Revenus locatifs : +26 595 €
Charges déductibles : -25 619 €
Résultat foncier Année 1 : 976 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 619 €/an
Revenus locatifs : +26 595 €
Charges déductibles : -13 619 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 976 €/an
Prix d'achat du bien : 250 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 162 500 €(65% de 250 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 909 €/an
Calcul : 162 500 € × 3,636% = 5 909 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
126 595 €25 628 €9 615 €966 €---
227 127 €13 375 €9 362 €13 752 €---
327 669 €13 112 €9 099 €14 557 €---
428 223 €12 841 €8 828 €15 382 €---
528 787 €12 559 €8 546 €16 228 €---
629 363 €12 268 €8 255 €17 094 €---
729 950 €11 967 €7 954 €17 983 €---
830 549 €11 655 €7 642 €18 894 €---
931 160 €11 332 €7 319 €19 828 €---
1031 783 €10 998 €6 985 €20 785 €---
1132 419 €10 653 €6 640 €21 766 €---
1233 067 €10 295 €6 282 €22 773 €---
1333 729 €9 924 €5 911 €23 804 €---
1434 403 €9 541 €5 528 €24 862 €---
1535 091 €9 144 €5 131 €25 947 €---
1635 793 €8 733 €4 720 €27 060 €---
1736 509 €8 308 €4 295 €28 201 €---
1837 239 €7 868 €3 855 €29 371 €---
1937 984 €7 412 €3 399 €30 571 €---
2038 744 €6 941 €2 928 €31 803 €---
2139 518 €6 453 €2 440 €33 065 €---
2240 309 €5 948 €1 935 €34 361 €---
2341 115 €5 425 €1 412 €35 690 €---
2441 937 €4 884 €871 €37 053 €---
2542 776 €4 324 €311 €38 452 €---
TOTAL851 838 €251 589 €139 262 €600 249 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 600 249 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 26 595 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 585 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 585 €+290 €+5 295 €
2+5 585 €+4 126 €+1 459 €
3+5 585 €+4 367 €+1 218 €
4+5 585 €+4 615 €+970 €
5+5 585 €+4 868 €+717 €
6+5 585 €+5 128 €+457 €
7+5 585 €+5 395 €+190 €
8+5 585 €+5 668 €-83 €
9+5 585 €+5 948 €-363 €
10+5 585 €+6 235 €-650 €
11+5 585 €+6 530 €-945 €
12+5 585 €+6 832 €-1 247 €
13+5 585 €+7 141 €-1 556 €
14+5 585 €+7 459 €-1 874 €
15+5 585 €+7 784 €-2 199 €
16+5 585 €+8 118 €-2 533 €
17+5 585 €+8 460 €-2 875 €
18+5 585 €+8 811 €-3 226 €
19+5 585 €+9 171 €-3 586 €
20+5 585 €+9 541 €-3 956 €
21+5 585 €+9 920 €-4 335 €
22+5 585 €+10 308 €-4 723 €
23+5 585 €+10 707 €-5 122 €
24+5 585 €+11 116 €-5 531 €
25+5 585 €+11 536 €-5 951 €
Total+139 625 €+180 075 €+-40 450 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 16 jours
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