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Maison à vendre

VilleSaint-Dizier-les-Domaines (23)
Surface137m²
Coût Total192 037€
Loyer Annuel12 281€
Rentabilité6.40%
Cashflow/mois-76€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 460 €
Surface : 137 m²
Prix au m² : 871,97 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Salle de bain, Cheminée, 4 chambres, 1 parking: Parking, Jardin, calme, Pas de cave

Ancienne maison en pierre à rénover avec grange attenante. Comprenant au rdc rune grande de pièce de vie avec cheminée sallle de bains et chambre. A l'étage 3 chambres dont une avec salle d'eau. Terrain attenant d'environ de 2300m2 et à proximité environ 5 hectares non attenant. Située dans un environnement calme et verdoyant.

Ville : Saint-Dizier-les-Domaines
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23270
Coordonnées : 46.308390, 2.117700
Total : 192 037€
Prix d'acquisition : 119 460€
Travaux : 63 020€
Valeur du bien : 182 480€
Frais de notaire : 9 557€
Coût estimé : 9 557€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 137m²
Loyer prédit : 7.47€/m²/mois
Fourchette : 5.87€ - 9.51€/m²/mois
Loyer total estimé : 1023€/mois
Loyer annuel estimé : 12281€/an
Fourchette totale : 804€ - 1303€/mois
Fourchette annuelle : 9643€ - 15642€/an
Rentabilité brute :6.40%
Fourchette de rentabilité :5.02% - 8.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :573,77 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :78 606 €
Prix d'achat :119 460 €
Décote à l'achat :+40 854€ (+52.0%)
Marge achat-revente :-113 431€ (-144.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :192 037€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :940,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :56,01€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 996,92€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :90 235,25€
Coût de l'assurance :16 803,24€
Taxe foncière : 1 228,12€/an
Soit par mois : 102,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 023,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 099,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-75,83€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 317 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 137 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et optimisation du système de chauffage existant (pompe à chaleur air/eau, chaudière fuel, poêle à bois)
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE, nécessité de garantir un système performant
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise aux normes et amélioration esthétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise aux normes et amélioration esthétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sol nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :63 020 €(460 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 720€
    Isolation toiture/combles: 137 m² × 60€/m² = 8220€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:13 000€
    Remplacement système chauffage: 1 système PAC air-eau = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries - Fenêtres:6 500€
    Remplacement fenêtres: 5 fenêtres × 1200€/fenêtre = 6000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rénovation complète:17 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol (parquet flottant):4 700€
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Peinture:2 700€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon - Peinture:1 400€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Dizier-les-Domaines (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 220€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 023 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 281 €/an
Calcul : 1 023 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 255 €/an
Base de calcul : Emprunt de 192 037 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 672 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 228 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 63 020 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 176 €
Revenus locatifs : +12 281 €
Charges déductibles : -71 176 €
Résultat foncier Année 1 : -58 895 €(Déficit de 58 895 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 37 495 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 156 €/an
Revenus locatifs : +12 281 €
Charges déductibles : -8 156 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 125 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 37494.57 € reporté.
Prix d'achat du bien : 119 460 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 649 €(65% de 119 460 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 824 €/an
Calcul : 77 649 € × 3,636% = 2 824 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 281 €71 182 €6 262 €-58 901 €21 400 €37 501 €37 501 €
212 527 €7 993 €6 093 €4 533 €--32 967 €
312 777 €7 819 €5 919 €4 958 €--28 009 €
413 033 €7 639 €5 739 €5 394 €--22 615 €
513 294 €7 453 €5 553 €5 840 €--16 775 €
613 559 €7 261 €5 361 €6 298 €--10 477 €
713 831 €7 062 €5 162 €6 768 €--3 708 €
814 107 €6 857 €4 957 €7 250 €---
914 389 €6 645 €4 744 €7 745 €---
1014 677 €6 425 €4 525 €8 252 €---
1114 971 €6 199 €4 298 €8 772 €---
1215 270 €5 964 €4 064 €9 306 €---
1315 575 €5 722 €3 822 €9 853 €---
1415 887 €5 472 €3 572 €10 415 €---
1516 205 €5 213 €3 313 €10 991 €---
1616 529 €4 946 €3 046 €11 583 €---
1716 859 €4 670 €2 770 €12 189 €---
1817 197 €4 384 €2 484 €12 812 €---
1917 541 €4 089 €2 189 €13 451 €---
2017 891 €3 784 €1 884 €14 107 €---
2118 249 €3 469 €1 569 €14 780 €---
2218 614 €3 144 €1 243 €15 471 €---
2318 986 €2 807 €907 €16 179 €---
2419 366 €2 459 €559 €16 907 €---
2519 753 €2 100 €199 €17 654 €---
TOTAL393 369 €200 761 €90 235 €192 608 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 192 608 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 281 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 579 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 579 €-6 420 €+8 999 €
2+2 579 €0 €+2 579 €
3+2 579 €0 €+2 579 €
4+2 579 €0 €+2 579 €
5+2 579 €0 €+2 579 €
6+2 579 €0 €+2 579 €
7+2 579 €0 €+2 579 €
8+2 579 €+1 063 €+1 516 €
9+2 579 €+2 323 €+256 €
10+2 579 €+2 476 €+103 €
11+2 579 €+2 632 €-53 €
12+2 579 €+2 792 €-213 €
13+2 579 €+2 956 €-377 €
14+2 579 €+3 124 €-545 €
15+2 579 €+3 297 €-718 €
16+2 579 €+3 475 €-896 €
17+2 579 €+3 657 €-1 078 €
18+2 579 €+3 844 €-1 265 €
19+2 579 €+4 035 €-1 456 €
20+2 579 €+4 232 €-1 653 €
21+2 579 €+4 434 €-1 855 €
22+2 579 €+4 641 €-2 062 €
23+2 579 €+4 854 €-2 275 €
24+2 579 €+5 072 €-2 493 €
25+2 579 €+5 296 €-2 717 €
Total+64 475 €+57 782 €+6 693 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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