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À Breuil-La-Réorte, maison avec 7 chambres en vente 190000 EUR

VilleBreuil-la-Réorte (17)
Surface190m²
Coût Total212 800€
Loyer Annuel20 416€
Rentabilité9.59%
Cashflow/mois+400€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 190 000 €
Surface : 190 m²
Prix au m² : 1 000 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 9
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 2, Jardin

Venez découvrir cette maison de Maître avec ses dépendances située à BREUIL LA REORTE (17700).Elle dispose d'une cuisine aménagée, d'une arrière cuisine, d'une salle à manger, d'un bureau et d'un cellier. Elle inclut également 7 chambres, une salle de bain et une salle d'eau à l'étage. Envie d'en savoir plus sur cette maison en vente ? Votre agence GM IMMOBILIER est à votre disposition. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - https://gmille-immo.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1

Ville : Breuil-la-Réorte
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17700
Coordonnées : 46.066968, -0.669982
Total : 212 800€
Prix d'acquisition : 190 000€
Travaux : 7 600€
Valeur du bien : 197 600€
Frais de notaire : 15 200€
Coût estimé : 15 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 190m²
Loyer prédit : 8.95€/m²/mois
Fourchette : 7.09€ - 11.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 1701€/mois
Loyer annuel estimé : 20416€/an
Fourchette totale : 1348€ - 2147€/mois
Fourchette annuelle : 16174€ - 25770€/an
Rentabilité brute :9.59%
Fourchette de rentabilité :7.60% - 12.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 141,18 €/m²
Basé sur :17 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :216 824 €
Prix d'achat :190 000 €
Décote à l'achat :-26 824€ (-12.4%)
Marge achat-revente :4 024€ (1.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :212 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 068,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :62,07€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 130,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :107 826,16€
Coût de l'assurance :18 620,00€
Taxe foncière : 2 041,55€/an
Soit par mois : 170,13€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 701,29€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 300,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :400,34€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 326 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 190 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 190 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 24 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles, électroménager et carrelage
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 70 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 70 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :7 600 €(40 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:7 600€
    Isolation toiture/combles: 190 m² × 40€/m² = 7600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 7 600€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (7 600€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 701 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 416 €/an
Calcul : 1 701 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 418 €/an
Base de calcul : Emprunt de 212 800 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 745 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 042 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 7 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 804 €
Revenus locatifs : +20 416 €
Charges déductibles : -17 804 €
Résultat foncier Année 1 : 2 611 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 204 €/an
Revenus locatifs : +20 416 €
Charges déductibles : -10 204 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 211 €/an
Prix d'achat du bien : 190 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 123 500 €(65% de 190 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 491 €/an
Calcul : 123 500 € × 3,636% = 4 491 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 416 €17 811 €7 425 €2 604 €---
220 824 €10 018 €7 231 €10 806 €---
321 240 €9 817 €7 031 €11 423 €---
421 665 €9 609 €6 823 €12 056 €---
522 098 €9 394 €6 607 €12 705 €---
622 540 €9 171 €6 384 €13 370 €---
722 991 €8 940 €6 153 €14 052 €---
823 451 €8 700 €5 914 €14 751 €---
923 920 €8 452 €5 666 €15 468 €---
1024 398 €8 195 €5 409 €16 203 €---
1124 886 €7 929 €5 143 €16 957 €---
1225 384 €7 654 €4 867 €17 730 €---
1325 892 €7 368 €4 582 €18 524 €---
1426 410 €7 073 €4 286 €19 337 €---
1526 938 €6 766 €3 980 €20 172 €---
1627 477 €6 449 €3 662 €21 028 €---
1728 026 €6 120 €3 334 €21 906 €---
1828 587 €5 780 €2 993 €22 807 €---
1929 158 €5 427 €2 641 €23 732 €---
2029 742 €5 061 €2 275 €24 680 €---
2130 336 €4 683 €1 897 €25 653 €---
2230 943 €4 291 €1 505 €26 652 €---
2331 562 €3 885 €1 098 €27 677 €---
2432 193 €3 464 €678 €28 729 €---
2532 837 €3 028 €242 €29 809 €---
TOTAL653 916 €185 085 €107 826 €468 831 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 468 831 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 416 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 287 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 287 €+781 €+3 506 €
2+4 287 €+3 242 €+1 045 €
3+4 287 €+3 427 €+860 €
4+4 287 €+3 617 €+670 €
5+4 287 €+3 811 €+476 €
6+4 287 €+4 011 €+276 €
7+4 287 €+4 215 €+72 €
8+4 287 €+4 425 €-138 €
9+4 287 €+4 640 €-353 €
10+4 287 €+4 861 €-574 €
11+4 287 €+5 087 €-800 €
12+4 287 €+5 319 €-1 032 €
13+4 287 €+5 557 €-1 270 €
14+4 287 €+5 801 €-1 514 €
15+4 287 €+6 052 €-1 765 €
16+4 287 €+6 308 €-2 021 €
17+4 287 €+6 572 €-2 285 €
18+4 287 €+6 842 €-2 555 €
19+4 287 €+7 119 €-2 832 €
20+4 287 €+7 404 €-3 117 €
21+4 287 €+7 696 €-3 409 €
22+4 287 €+7 996 €-3 709 €
23+4 287 €+8 303 €-4 016 €
24+4 287 €+8 619 €-4 332 €
25+4 287 €+8 943 €-4 656 €
Total+107 175 €+140 649 €+-33 474 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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