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VilleSospel (06)
Surface96m²
Coût Total266 060€
Loyer Annuel18 827€
Rentabilité7.08%
Cashflow/mois+35€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 197 000 €
Surface : 96 m²
Prix au m² : 2 052,08 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 96 m², 4 pièces, 1 balcon, Cheminée

Au cœur du village, laissez-vous séduire par ce magnifique appartement en duplex alliant charme et confort. Ce bien rare vous offre :Trois chambres spacieuses, idéales pour toute la famille Un grand séjour salle à mange lumineux, parfait pour vos moments de convivialit cuisine ouverte , cheminée pour des ambiances chaleureuses en hiver Deux balcons exposés plein sud, pour profiter pleinement du soleil Situé en plein centre, vous bénéficiez d’un cadre de vie pratique et agréable, à proximité immédiate des commodités.Un bien de caractère, idéal en résidence principale ou secondaire.

Ville : Sospel
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06380
Coordonnées : 43.877900, 7.447320
Total : 266 060€
Prix d'acquisition : 197 000€
Travaux : 53 300€
Valeur du bien : 250 300€
Frais de notaire : 15 760€
Coût estimé : 15 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 96m²
Loyer prédit : 16.34€/m²/mois
Fourchette : 9.79€ - 27.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 1569€/mois
Loyer annuel estimé : 18827€/an
Fourchette totale : 940€ - 2619€/mois
Fourchette annuelle : 11279€ - 31427€/an
Rentabilité brute :7.08%
Fourchette de rentabilité :4.24% - 11.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :4 400 €/m²
Basé sur :21 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :422 400 €
Prix d'achat :197 000 €
Décote à l'achat :-225 400€ (-53.4%)
Marge achat-revente :156 340€ (37.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :266 060€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 299,37€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :77,60€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 376,97€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :123 749,87€
Coût de l'assurance :23 280,25€
Taxe foncière : 1 882,74€/an
Soit par mois : 156,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 568,95€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 533,86€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :35,09€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 96 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur 96 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et électroménager, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 22 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 300 €(555 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 9500€ = 9500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1050€ = 10500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 30 m² × 100€/m² = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds salon: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sospel (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 569 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 827 €/an
Calcul : 1 569 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 587 €/an
Base de calcul : Emprunt de 266 060 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 931 €/an
Calcul : 78 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 883 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 701 €
Revenus locatifs : +18 827 €
Charges déductibles : -64 701 €
Résultat foncier Année 1 : -45 874 €(Déficit de 45 874 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 474 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 401 €/an
Revenus locatifs : +18 827 €
Charges déductibles : -11 401 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 426 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24474.01 € reporté.
Prix d'achat du bien : 197 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 128 050 €(65% de 197 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 656 €/an
Calcul : 128 050 € × 3,636% = 4 656 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 827 €64 710 €8 596 €-45 882 €21 400 €24 482 €24 482 €
219 204 €11 178 €8 364 €8 026 €--16 456 €
319 588 €10 938 €8 124 €8 650 €--7 806 €
419 980 €10 690 €7 876 €9 290 €---
520 379 €10 434 €7 620 €9 946 €---
620 787 €10 169 €7 355 €10 618 €---
721 203 €9 896 €7 082 €11 307 €---
821 627 €9 613 €6 799 €12 014 €---
922 059 €9 321 €6 507 €12 738 €---
1022 500 €9 020 €6 206 €13 481 €---
1122 951 €8 708 €5 894 €14 243 €---
1223 410 €8 386 €5 572 €15 024 €---
1323 878 €8 053 €5 239 €15 824 €---
1424 355 €7 710 €4 896 €16 646 €---
1524 842 €7 355 €4 541 €17 488 €---
1625 339 €6 988 €4 174 €18 351 €---
1725 846 €6 609 €3 795 €19 237 €---
1826 363 €6 217 €3 403 €20 146 €---
1926 890 €5 813 €2 999 €21 078 €---
2027 428 €5 394 €2 581 €22 033 €---
2127 977 €4 963 €2 149 €23 014 €---
2228 536 €4 516 €1 702 €24 020 €---
2329 107 €4 055 €1 241 €25 052 €---
2429 689 €3 579 €765 €26 110 €---
2530 283 €3 087 €273 €27 196 €---
TOTAL603 048 €247 399 €123 750 €355 649 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 355 649 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 827 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 954 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 954 €-6 420 €+10 374 €
2+3 954 €0 €+3 954 €
3+3 954 €0 €+3 954 €
4+3 954 €+445 €+3 509 €
5+3 954 €+2 984 €+970 €
6+3 954 €+3 185 €+769 €
7+3 954 €+3 392 €+562 €
8+3 954 €+3 604 €+350 €
9+3 954 €+3 821 €+133 €
10+3 954 €+4 044 €-90 €
11+3 954 €+4 273 €-319 €
12+3 954 €+4 507 €-553 €
13+3 954 €+4 747 €-793 €
14+3 954 €+4 994 €-1 040 €
15+3 954 €+5 246 €-1 292 €
16+3 954 €+5 505 €-1 551 €
17+3 954 €+5 771 €-1 817 €
18+3 954 €+6 044 €-2 090 €
19+3 954 €+6 323 €-2 369 €
20+3 954 €+6 610 €-2 656 €
21+3 954 €+6 904 €-2 950 €
22+3 954 €+7 206 €-3 252 €
23+3 954 €+7 515 €-3 561 €
24+3 954 €+7 833 €-3 879 €
25+3 954 €+8 159 €-4 205 €
Total+98 850 €+106 695 €+-7 845 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 28 jours
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