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Appartement Saint Brieuc 5 pièce(s) 123.76 m2

VilleSaint-Brieuc (22)
Surface123.76m²
Coût Total194 840€
Loyer Annuel14 821€
Rentabilité7.61%
Cashflow/mois-28€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 000 €
Surface : 123.76 m²
Prix au m² : 1 203,94 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz individuel, Nombre d'égages : 2, Nombre de WC : 2

SAINT-BRIEUC 22000 Opportunité à saisir - Entre la gare et le centre-ville, très beaux volumes (123 m²) pour cet appartement de type 5 en duplex comprenant une entrée, une grande cuisine équipée, un salon/séjour bien exposé, 3 chambres, une salle d'eau. Garage et buanderie. Bel emplacement. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr (6.43 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 14 lots (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 1200.00 euros. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/292009.pdf

Ville : Saint-Brieuc
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22000
Coordonnées : 48.511292, -2.771831
Total : 194 840€
Prix d'acquisition : 149 000€
Travaux : 33 920€
Valeur du bien : 182 920€
Frais de notaire : 11 920€
Coût estimé : 11 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 123.76m²
Loyer prédit : 9.98€/m²/mois
Fourchette : 7.91€ - 12.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 1235€/mois
Loyer annuel estimé : 14821€/an
Fourchette totale : 979€ - 1557€/mois
Fourchette annuelle : 11753€ - 18689€/an
Rentabilité brute :7.61%
Fourchette de rentabilité :6.03% - 9.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 745,76 €/m²
Basé sur :469 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :216 055 €
Prix d'achat :149 000 €
Décote à l'achat :-67 055€ (-31.0%)
Marge achat-revente :21 215€ (9.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :194 840€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :966,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :73,07€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 1 039,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :94 970,71€
Coût de l'assurance :21 919,50€
Taxe foncière : 1 482,08€/an
Soit par mois : 123,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 100,00€/mois
Soit par an : 1 200,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 235,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 262,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-27,54€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 123.76 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur 123.76 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 supposé - nécessité de mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 920 €(274 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:5 500€
    Chaudière gaz à condensation: 1 × 5000€ + Main d'œuvre: 500€ = 5500€
  • Menuiseries - Fenêtres:10 800€
    Fenêtres double vitrage PVC: 12 × 900€ = 10800€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 × 3000€ + Main d'œuvre: 500€ = 3500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation salle de bain: 1 × 10000€ = 10000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€
  • Chambres - Peinture:720€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 20€/m² = 720€
  • Salon - Peinture:500€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 20€/m² = 500€
  • Cuisine - Peinture:200€
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 20€/m² = 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bretagne (Saint-Brieuc). Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour une zone rurale, avec un coefficient de 0.9 appliqué.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 235 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 821 €/an
Calcul : 1 235 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 560 €/an
Base de calcul : Emprunt de 194 840 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 877 €/an
Calcul : 73 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 482 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 200 €/an
Calcul : 100 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 920 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 039 €
Revenus locatifs : +14 821 €
Charges déductibles : -44 039 €
Résultat foncier Année 1 : -29 218 €(Déficit de 29 218 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 818 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 119 €/an
Revenus locatifs : +14 821 €
Charges déductibles : -10 119 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 702 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7817.70 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 850 €(65% de 149 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 522 €/an
Calcul : 96 850 € × 3,636% = 3 522 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 821 €44 045 €6 566 €-29 224 €21 400 €7 824 €7 824 €
215 117 €9 951 €6 392 €5 167 €--2 657 €
315 420 €9 771 €6 212 €5 649 €---
415 728 €9 584 €6 025 €6 144 €---
516 043 €9 391 €5 833 €6 651 €---
616 363 €9 192 €5 633 €7 172 €---
716 691 €8 985 €5 427 €7 705 €---
817 024 €8 772 €5 213 €8 253 €---
917 365 €8 551 €4 992 €8 814 €---
1017 712 €8 322 €4 763 €9 390 €---
1118 067 €8 086 €4 527 €9 981 €---
1218 428 €7 841 €4 282 €10 587 €---
1318 796 €7 588 €4 029 €11 209 €---
1419 172 €7 326 €3 767 €11 847 €---
1519 556 €7 055 €3 496 €12 501 €---
1619 947 €6 774 €3 215 €13 173 €---
1720 346 €6 484 €2 925 €13 862 €---
1820 753 €6 184 €2 625 €14 569 €---
1921 168 €5 873 €2 314 €15 294 €---
2021 591 €5 552 €1 993 €16 039 €---
2122 023 €5 219 €1 661 €16 804 €---
2222 463 €4 875 €1 317 €17 588 €---
2322 913 €4 519 €961 €18 393 €---
2423 371 €4 151 €592 €19 220 €---
2523 838 €3 770 €211 €20 068 €---
TOTAL474 716 €217 862 €94 971 €256 853 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 256 853 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 821 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 112 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 112 €-6 420 €+9 532 €
2+3 112 €0 €+3 112 €
3+3 112 €+897 €+2 215 €
4+3 112 €+1 843 €+1 269 €
5+3 112 €+1 995 €+1 117 €
6+3 112 €+2 151 €+961 €
7+3 112 €+2 312 €+800 €
8+3 112 €+2 476 €+636 €
9+3 112 €+2 644 €+468 €
10+3 112 €+2 817 €+295 €
11+3 112 €+2 994 €+118 €
12+3 112 €+3 176 €-64 €
13+3 112 €+3 363 €-251 €
14+3 112 €+3 554 €-442 €
15+3 112 €+3 750 €-638 €
16+3 112 €+3 952 €-840 €
17+3 112 €+4 159 €-1 047 €
18+3 112 €+4 371 €-1 259 €
19+3 112 €+4 588 €-1 476 €
20+3 112 €+4 812 €-1 700 €
21+3 112 €+5 041 €-1 929 €
22+3 112 €+5 276 €-2 164 €
23+3 112 €+5 518 €-2 406 €
24+3 112 €+5 766 €-2 654 €
25+3 112 €+6 020 €-2 908 €
Total+77 800 €+77 056 €+744 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 45 jours
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