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F2 - 54.32m ²

Bien expiré
VillePuy-en-Velay (43)
Surface54m²
Coût Total113 580€
Loyer Annuel6 721€
Rentabilité5.92%
Cashflow/mois-92€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 66 000 €
Surface : 54 m²
Prix au m² : 1 222,22 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre de WC : 1, Mandat exclusif, Balcon

Le Puy en velay, appartement avec fort potentiel dans une résidence recherché calme et sécurisée à deux pas du centre-ville, ce T2 offre une cadre de vie privilégié. il se compose actuellement: D'une entrée desservant la cuisine avec balcon, un salon/séjour lumineux, une chambre avec salle de bain et toilettes séparés.

En annexe une cave. Stationnement dans la résidence.

Une fois rénové, ce bien bénéficiera d'une forte demande locative ou d'une belle plus-value à la revente.

CABINET TEMPERE IMMOBILIER

KARINE REYNAUD EI: 07.70.32.52.04

rsac le puy en velay N°481956639

Numéro de mandat inscrit sur le registre: 901

Prix honoraires d'agence inclus: 66 000 euros charge vendeur

A propos de la copropriété

Nombre de lots: 30

Pas de procédure en cours

Charges prévisionnelles:

CLASSE ENERGETIQUE: CLASSE CLIMAT: - https://www.tempereimmobilier.fr/Honoraires.pdf

Ville : Puy-en-Velay
Département : Haute-Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 43000
Coordonnées : 45.045974, 3.885554
Total : 113 580€
Prix d'acquisition : 66 000€
Travaux : 42 300€
Valeur du bien : 108 300€
Frais de notaire : 5 280€
Coût estimé : 5 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 54m²
Loyer prédit : 10.37€/m²/mois
Fourchette : 7.92€ - 13.59€/m²/mois
Loyer total estimé : 560€/mois
Loyer annuel estimé : 6721€/an
Fourchette totale : 427€ - 734€/mois
Fourchette annuelle : 5130€ - 8804€/an
Rentabilité brute :5.92%
Fourchette de rentabilité :4.52% - 7.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :113 580€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :562,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :33,13€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 595,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 180,51€
Coût de l'assurance :9 938,25€
Taxe foncière : 672,05€/an
Soit par mois : 56,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 560,04€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 651,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-91,62€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 417 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 54 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - peinture à rafraîchir
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds de l'entrée
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - peinture à rafraîchir

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 300 €(783 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air-air: 54 m² × 100€/m² = 5400€, Main d'œuvre: 2600€
  • Menuiseries:4 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 600€/fenêtre = 3000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine:13 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 500€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:4 000€
    Rénovation chambre: 12 m² × 250€/m² = 3000€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 200€
  • Salon:1 500€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 900€
  • Entrée:300€
    Peinture entrée: 5 m² × 30€/m² = 150€, Main d'œuvre: 150€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Puy-en-Velay (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 560 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 721 €/an
Calcul : 560 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 813 €/an
Base de calcul : Emprunt de 113 580 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 398 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 672 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 182 €
Revenus locatifs : +6 721 €
Charges déductibles : -47 182 €
Résultat foncier Année 1 : -40 462 €(Déficit de 40 462 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 062 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 882 €/an
Revenus locatifs : +6 721 €
Charges déductibles : -4 882 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 838 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19061.68 € reporté.
Prix d'achat du bien : 66 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 900 €(65% de 66 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 560 €/an
Calcul : 42 900 € × 3,636% = 1 560 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 721 €47 186 €3 816 €-40 465 €21 400 €19 065 €19 065 €
26 855 €4 785 €3 715 €2 070 €--16 995 €
36 992 €4 680 €3 610 €2 312 €--14 683 €
47 132 €4 571 €3 502 €2 561 €--12 122 €
57 274 €4 459 €3 389 €2 815 €--9 307 €
67 420 €4 343 €3 273 €3 077 €--6 230 €
77 568 €4 223 €3 153 €3 345 €--2 884 €
87 720 €4 099 €3 029 €3 621 €---
97 874 €3 970 €2 901 €3 904 €---
108 032 €3 837 €2 768 €4 194 €---
118 192 €3 700 €2 630 €4 493 €---
128 356 €3 557 €2 488 €4 799 €---
138 523 €3 410 €2 341 €5 113 €---
148 694 €3 258 €2 188 €5 436 €---
158 868 €3 100 €2 031 €5 767 €---
169 045 €2 937 €1 868 €6 108 €---
179 226 €2 769 €1 699 €6 457 €---
189 410 €2 594 €1 525 €6 816 €---
199 599 €2 414 €1 344 €7 185 €---
209 791 €2 227 €1 157 €7 563 €---
219 986 €2 034 €964 €7 952 €---
2210 186 €1 834 €765 €8 352 €---
2310 390 €1 627 €558 €8 762 €---
2410 598 €1 414 €344 €9 184 €---
2510 810 €1 192 €123 €9 617 €---
TOTAL215 260 €124 220 €55 181 €91 040 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 91 040 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 721 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 411 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 411 €-6 420 €+7 831 €
2+1 411 €0 €+1 411 €
3+1 411 €0 €+1 411 €
4+1 411 €0 €+1 411 €
5+1 411 €0 €+1 411 €
6+1 411 €0 €+1 411 €
7+1 411 €0 €+1 411 €
8+1 411 €+221 €+1 190 €
9+1 411 €+1 171 €+240 €
10+1 411 €+1 258 €+153 €
11+1 411 €+1 348 €+63 €
12+1 411 €+1 440 €-29 €
13+1 411 €+1 534 €-123 €
14+1 411 €+1 631 €-220 €
15+1 411 €+1 730 €-319 €
16+1 411 €+1 832 €-421 €
17+1 411 €+1 937 €-526 €
18+1 411 €+2 045 €-634 €
19+1 411 €+2 155 €-744 €
20+1 411 €+2 269 €-858 €
21+1 411 €+2 386 €-975 €
22+1 411 €+2 506 €-1 095 €
23+1 411 €+2 629 €-1 218 €
24+1 411 €+2 755 €-1 344 €
25+1 411 €+2 885 €-1 474 €
Total+35 275 €+27 312 €+7 963 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 141 jours
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