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Appartement 4 pièces 93 m²

VilleTours (37)
Surface93m²
Coût Total193 180€
Loyer Annuel13 499€
Rentabilité6.99%
Cashflow/mois-351€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 143 500 €
Surface : 93 m²
Prix au m² : 1 543,01 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 7
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

37000 Tours - Place de la Liberté - 92 m2 avec 16 m2 de balcons - Box fermé en sous-sol - Ascenseur - Climatisation

Louis del Marmol vous propose cet appartement de 92 m2 composé comme ci-dessous :

  • Séjour de 35 m2
  • Cuisine séparée de 8,6 m2
  • 2 chambres de 12,92 m2 & 10,51 m2
  • Possibilité d'ouvrir la cuisine sur la salon et également de créer une 3ème chambre (Nombre de fenêtres suffisant)
  • Salle de bain & WC séparés
  • 2 balcons de 11 m2 et 5,21 m2
  • 1 grande cave de 10 m2 en sous sol
  • 1 garage-box fermé en sous-sol de 12,6 m2

Informations complémentaires :

  • Chauffage collectif gaz
  • Climatisation dans chambre principale & séjour
  • Charges : 300 euros/mois (Tout compris)
  • Taxe foncière 2025 : 1802 euros

Idéalement placé à Tours, proche noeud de transport avec 2 lignes de tram et bus. A visiter rapidement Contactez Louis del Marmol Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Georisque : georisques. gouv. fr Louis del Marmol - EI - est Agent Commercial mandataire en immobilier, immatriculé au Registre Spécial des Agents Commerciaux du Tribunal de Commerce de Tours sous le n°978474716. Siège social du mandant : effiCity, 48 avenue de Villiers - 75017 PARIS - Société par Actions Simplifiée, société au capital de 132 373,05 euros, immatriculée au RCS Paris 497 617 746 et titulaire de la Carte professionnelle CPI 7501 2015 000 002 025 - CCI Paris IDF - Caisse de Garantie : GALIAN Assurances 89 rue de la Boétie 75008 Paris Référence annonce : 223897 Date de réalisation du diagnostic : 05/03/2026 Le prix indiqué comprend les honoraires à la charge de l'acheteur : 6,30% TTC du prix du bien hors honoraires Prix hors honoraires : 135 000 €

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 55 Charges prévisionnelles annuelles : 3800 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 300 € et 3 190 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Tours
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37000
Coordonnées : 47.379640, 0.694360
Total : 193 180€
Prix d'acquisition : 143 500€
Travaux : 38 200€
Valeur du bien : 181 700€
Frais de notaire : 11 480€
Coût estimé : 11 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 93m²
Loyer prédit : 12.10€/m²/mois
Fourchette : 9.56€ - 15.31€/m²/mois
Loyer total estimé : 1125€/mois
Loyer annuel estimé : 13499€/an
Fourchette totale : 889€ - 1424€/mois
Fourchette annuelle : 10665€ - 17085€/an
Rentabilité brute :6.99%
Fourchette de rentabilité :5.52% - 8.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 688,68 €/m²
Basé sur :450 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :250 047 €
Prix d'achat :143 500 €
Décote à l'achat :-106 547€ (-42.6%)
Marge achat-revente :56 867€ (22.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :193 180€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :969,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :56,34€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 025,52€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :97 573,39€
Coût de l'assurance :16 903,25€
Taxe foncière : 1 802,00€/an
Soit par mois : 150,17€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 300,00€/mois
Soit par an : 3 600,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 124,91€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 475,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-350,78€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage collectif gaz moderne ou d'une pompe à chaleur pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 93 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres anciennes par du double vitrage performant.
Quantité: 9 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, nécessitant des travaux de mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol nécessitant un rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 200 €(411 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage PVC: 9 fenêtres × 1200€ = 10800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 2 chambres × 600€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 27 m² × 60€/m² = 1620€, Main d'œuvre: 180€
  • Cuisine - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds cuisine: 1 cuisine × 900€ = 900€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tours (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 125 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 499 €/an
Calcul : 1 125 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 715 €/an
Base de calcul : Emprunt de 193 180 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 676 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 802 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 600 €/an
Calcul : 300 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 993 €
Revenus locatifs : +13 499 €
Charges déductibles : -50 993 €
Résultat foncier Année 1 : -37 494 €(Déficit de 37 494 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 094 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 793 €/an
Revenus locatifs : +13 499 €
Charges déductibles : -12 793 €
Résultat foncier Années 2+ : 706 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16094.09 € reporté.
Prix d'achat du bien : 143 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 93 275 €(65% de 143 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 392 €/an
Calcul : 93 275 € × 3,636% = 3 392 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 499 €50 999 €6 721 €-37 500 €21 400 €16 100 €16 100 €
213 769 €12 624 €6 546 €1 145 €--14 955 €
314 044 €12 442 €6 364 €1 602 €--13 353 €
414 325 €12 253 €6 175 €2 072 €--11 281 €
514 612 €12 058 €5 980 €2 553 €--8 728 €
614 904 €11 856 €5 778 €3 048 €--5 680 €
715 202 €11 647 €5 569 €3 555 €--2 125 €
815 506 €11 430 €5 352 €4 076 €---
915 816 €11 205 €5 127 €4 611 €---
1016 133 €10 973 €4 895 €5 160 €---
1116 455 €10 732 €4 654 €5 723 €---
1216 784 €10 482 €4 404 €6 302 €---
1317 120 €10 224 €4 146 €6 896 €---
1417 462 €9 956 €3 878 €7 506 €---
1517 812 €9 679 €3 601 €8 133 €---
1618 168 €9 391 €3 313 €8 776 €---
1718 531 €9 094 €3 016 €9 437 €---
1818 902 €8 786 €2 708 €10 116 €---
1919 280 €8 467 €2 388 €10 813 €---
2019 665 €8 136 €2 058 €11 529 €---
2120 059 €7 794 €1 715 €12 265 €---
2220 460 €7 439 €1 361 €13 021 €---
2320 869 €7 072 €993 €13 798 €---
2421 286 €6 691 €613 €14 595 €---
2521 712 €6 297 €219 €15 415 €---
TOTAL432 376 €287 727 €97 573 €144 649 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 144 649 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 499 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 835 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 835 €-6 420 €+9 255 €
2+2 835 €0 €+2 835 €
3+2 835 €0 €+2 835 €
4+2 835 €0 €+2 835 €
5+2 835 €0 €+2 835 €
6+2 835 €0 €+2 835 €
7+2 835 €0 €+2 835 €
8+2 835 €+585 €+2 250 €
9+2 835 €+1 383 €+1 452 €
10+2 835 €+1 548 €+1 287 €
11+2 835 €+1 717 €+1 118 €
12+2 835 €+1 891 €+944 €
13+2 835 €+2 069 €+766 €
14+2 835 €+2 252 €+583 €
15+2 835 €+2 440 €+395 €
16+2 835 €+2 633 €+202 €
17+2 835 €+2 831 €+4 €
18+2 835 €+3 035 €-200 €
19+2 835 €+3 244 €-409 €
20+2 835 €+3 459 €-624 €
21+2 835 €+3 680 €-845 €
22+2 835 €+3 906 €-1 071 €
23+2 835 €+4 139 €-1 304 €
24+2 835 €+4 379 €-1 544 €
25+2 835 €+4 625 €-1 790 €
Total+70 875 €+43 395 €+27 480 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 43 jours
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