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Maison à vendre

Bien expiré
VillePlumieux (22)
Surface72m²
Coût Total117 987€
Loyer Annuel6 652€
Rentabilité5.64%
Cashflow/mois-120€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 60 960 €
Surface : 72 m²
Prix au m² : 846,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cheminée, 2 chambres, 1 parking: Garage, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave

Maison mitoyenne d'un côté, en pierres sous ardoises, comprenant véranda, cuisine partiellement meublée/équipée, salle à manger cheminée, salon, wc ; étage sur dalle de deux chambres, salle de bains. Jardin devant et derrière pour 262 m2. Autre jardin juste à côté de 172 m2. Garage indépendant et en appentis bâtisse en pierres à usage de débarras.

Ville : Plumieux
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22210
Coordonnées : 48.106967, -2.594004
Total : 117 987€
Prix d'acquisition : 60 960€
Travaux : 52 150€
Valeur du bien : 113 110€
Frais de notaire : 4 877€
Coût estimé : 4 877€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 72m²
Loyer prédit : 7.70€/m²/mois
Fourchette : 6.00€ - 9.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 554€/mois
Loyer annuel estimé : 6652€/an
Fourchette totale : 432€ - 711€/mois
Fourchette annuelle : 5183€ - 8536€/an
Rentabilité brute :5.64%
Fourchette de rentabilité :4.39% - 7.23%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :602,79 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :43 401 €
Prix d'achat :60 960 €
Décote à l'achat :+17 559€ (+40.5%)
Marge achat-revente :-74 586€ (-171.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :117 987€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :584,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :34,41€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 618,77€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 321,56€
Coût de l'assurance :10 323,86€
Taxe foncière : 665,17€/an
Soit par mois : 55,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 554,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 674,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-119,90€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 72 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 72 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et électroménager obsolète
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour conformité et confort
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sol nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité générale et ajout de prises
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie et vérification des évacuations
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 150 €(724 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:5 400€
    Isolation toiture/combles: 72 m² × 75€/m² = 5400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol parquet flottant:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:450€
    Peinture salon: 15 m² × 30€/m² = 450€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité - Mise aux normes:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 installation complète × 1200€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie - Mise aux normes:1 500€
    Mise aux normes plomberie: 1 installation complète × 1500€ = 1500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Plumieux (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 554 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 652 €/an
Calcul : 554 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 961 €/an
Base de calcul : Emprunt de 117 987 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 413 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 665 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 150 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 189 €
Revenus locatifs : +6 652 €
Charges déductibles : -57 189 €
Résultat foncier Année 1 : -50 537 €(Déficit de 50 537 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 137 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 039 €/an
Revenus locatifs : +6 652 €
Charges déductibles : -5 039 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 613 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29137.00 € reporté.
Prix d'achat du bien : 60 960 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 624 €(65% de 60 960 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 441 €/an
Calcul : 39 624 € × 3,636% = 1 441 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 652 €57 192 €3 964 €-50 541 €21 400 €29 141 €29 141 €
26 785 €4 937 €3 859 €1 847 €--27 293 €
36 920 €4 828 €3 750 €2 092 €--25 201 €
47 059 €4 716 €3 638 €2 343 €--22 858 €
57 200 €4 599 €3 521 €2 601 €--20 257 €
67 344 €4 479 €3 400 €2 865 €--17 392 €
77 491 €4 354 €3 276 €3 137 €--14 255 €
87 641 €4 225 €3 147 €3 416 €--10 839 €
97 793 €4 091 €3 013 €3 702 €--7 137 €
107 949 €3 953 €2 875 €3 996 €--3 140 €
118 108 €3 810 €2 732 €4 298 €---
128 271 €3 662 €2 584 €4 608 €---
138 436 €3 510 €2 431 €4 926 €---
148 605 €3 351 €2 273 €5 253 €---
158 777 €3 188 €2 110 €5 589 €---
168 952 €3 018 €1 940 €5 934 €---
179 131 €2 843 €1 765 €6 288 €---
189 314 €2 662 €1 584 €6 652 €---
199 500 €2 474 €1 396 €7 026 €---
209 690 €2 281 €1 202 €7 410 €---
219 884 €2 080 €1 002 €7 804 €---
2210 082 €1 872 €794 €8 209 €---
2310 283 €1 658 €579 €8 626 €---
2410 489 €1 435 €357 €9 054 €---
2510 699 €1 206 €127 €9 493 €---
TOTAL213 055 €136 425 €57 322 €76 630 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 76 630 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 652 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 397 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 397 €-6 420 €+7 817 €
2+1 397 €0 €+1 397 €
3+1 397 €0 €+1 397 €
4+1 397 €0 €+1 397 €
5+1 397 €0 €+1 397 €
6+1 397 €0 €+1 397 €
7+1 397 €0 €+1 397 €
8+1 397 €0 €+1 397 €
9+1 397 €0 €+1 397 €
10+1 397 €0 €+1 397 €
11+1 397 €+347 €+1 050 €
12+1 397 €+1 382 €+15 €
13+1 397 €+1 478 €-81 €
14+1 397 €+1 576 €-179 €
15+1 397 €+1 677 €-280 €
16+1 397 €+1 780 €-383 €
17+1 397 €+1 886 €-489 €
18+1 397 €+1 996 €-599 €
19+1 397 €+2 108 €-711 €
20+1 397 €+2 223 €-826 €
21+1 397 €+2 341 €-944 €
22+1 397 €+2 463 €-1 066 €
23+1 397 €+2 588 €-1 191 €
24+1 397 €+2 716 €-1 319 €
25+1 397 €+2 848 €-1 451 €
Total+34 925 €+22 989 €+11 936 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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