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Détails du bien

Bien expiré
VilleToulouse (31)
Surface103
Coût Total216 840
Loyer Annuel15 252
Rentabilité7.03%
Cashflow/mois-250
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 138 000 €
Surface : 103 m²
Prix au m² : 1 339,81 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Toulouse / La Cépière En exclusivité dans notre agence des Pradettes . A voir sans tarder, idéal investisseurs ou grandes familles. Lumineux appartement T5 traversant de 103,30 m², situé au 5ème étage avec ascenseur d'une résidence fermée. Il dispose d'une belle entrée, d'un agréable séjour, d'une cuisine séparée, de 3 chambres, d'une salle de bains, de toilettes séparées et d'une loggia. Parking collectif. Charges prévisionnelles annuelles de 3148euros (chauffage et eau chaude compris). Classe énergie D. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard est situé entre 1700euros et 2330euros, prix moyens des énergies indexés sur les années et 2023 (abonnements compris). Le syndicat des copropriétaires (309 lots) n'a aucune procédure en cours. Honoraires à la charge du vendeur. 'Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : ' '

Ville : Toulouse
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31100
Total : 216 840
Prix d'acquisition : 138 000
Travaux : 67 800
Valeur du bien : 205 800
Frais de notaire : 11 040
Coût estimé : 11 040
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 103
Loyer prédit : 12.34€/m²/mois
Fourchette : 9.66€ - 15.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 1271€/mois
Loyer annuel estimé : 15252€/an
Fourchette totale : 995€ - 1623€/mois
Fourchette annuelle : 11941€ - 19482€/an
Rentabilité brute :7.03%
Fourchette de rentabilité :5.51% - 8.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :216 840
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 068,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :63,25€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 131,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :103 615,90
Coût de l'assurance :18 973,50
Taxe foncière : 1 525,21€/an
Soit par mois : 127,10€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 262,33€/mois
Soit par an : 3 148,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 271,01€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 520,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-249,86€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 205 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus efficace, tel qu'une pompe à chaleur air/air, pour remplacer le chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 103 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique recommandée
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine et électroménager, mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement important
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en très mauvais état nécessitant une rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et rafraîchissement de l'éclairage.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salon sans photo, état présumé mauvais

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :67 800(658 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 600
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 600€
  • Menuiseries:11 100
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1050€ = 10500€, Main d'œuvre: 600€
  • Eau chaude:500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:27 000
    Rénovation complète cuisine: 18000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:14 000
    Rénovation complète salle de bain: 10000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:3 000
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 840€
  • Salon:1 600
    Peinture murs: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Toulouse (pas d'ajustement). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 22 200✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 271 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 252 €/an
Calcul : 1 271 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 171 €/an
Base de calcul : Emprunt de 216 840 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 759 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 525 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 148 €/an
Calcul : 262 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 67 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 80 403
Revenus locatifs : +15 252
Charges déductibles : -80 403
Résultat foncier Année 1 : -65 151(Déficit de 65 151 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 43 751
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 603 €/an
Revenus locatifs : +15 252
Charges déductibles : -12 603
Résultat foncier Années 2+ : 2 649 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 43751.18 € reporté.
Prix d'achat du bien : 138 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 89 700(65% de 138 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 262 €/an
Calcul : 89 700 € × 3,636% = 3 262
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 25280 4107 178-65 15821 400 €43 758 €43 758 €
215 55712 4186 9863 139--40 619 €
315 86812 2206 7883 648--36 971 €
416 18612 0156 5834 171--32 800 €
516 50911 8036 3714 707--28 093 €
616 84011 5836 1515 256--22 837 €
717 17611 3565 9245 820--17 017 €
817 52011 1225 6906 398--10 620 €
917 87010 8795 4476 991--3 629 €
1018 22810 6295 1977 599---
1118 59210 3694 9378 223---
1218 96410 1014 6698 863---
1319 3439 8244 3929 519---
1419 7309 5374 10510 193---
1520 1259 2413 80910 884---
1620 5278 9353 50211 593---
1720 9388 6183 18512 320---
1821 3578 2902 85813 067---
1921 7847 9512 51913 833---
2022 2197 6012 16914 619---
2122 6647 2381 80615 425---
2223 1176 8641 43216 253---
2323 5796 4761 04417 103---
2424 0516 07664417 975---
2524 5325 66223018 870---
TOTAL488 529307 220103 616181 30921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 181 309
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 252 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 203 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 203-6 420+9 623
2+3 2030+3 203
3+3 2030+3 203
4+3 2030+3 203
5+3 2030+3 203
6+3 2030+3 203
7+3 2030+3 203
8+3 2030+3 203
9+3 2030+3 203
10+3 203+1 191+2 012
11+3 203+2 467+736
12+3 203+2 659+544
13+3 203+2 856+347
14+3 203+3 058+145
15+3 203+3 265-62
16+3 203+3 478-275
17+3 203+3 696-493
18+3 203+3 920-717
19+3 203+4 150-947
20+3 203+4 386-1 183
21+3 203+4 628-1 425
22+3 203+4 876-1 673
23+3 203+5 131-1 928
24+3 203+5 393-2 190
25+3 203+5 661-2 458
Total+80 075+54 393+25 682
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 207 jours
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