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Détails du bien

Bien expiré
VilleToulouse (31)
Surface103m²
Coût Total216 840€
Loyer Annuel15 252€
Rentabilité7.03%
Cashflow/mois-250€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 138 000 €
Surface : 103 m²
Prix au m² : 1 339,81 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Toulouse / La Cépière En exclusivité dans notre agence des Pradettes . A voir sans tarder, idéal investisseurs ou grandes familles. Lumineux appartement T5 traversant de 103,30 m², situé au 5ème étage avec ascenseur d'une résidence fermée. Il dispose d'une belle entrée, d'un agréable séjour, d'une cuisine séparée, de 3 chambres, d'une salle de bains, de toilettes séparées et d'une loggia. Parking collectif. Charges prévisionnelles annuelles de 3148euros (chauffage et eau chaude compris). Classe énergie D. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard est situé entre 1700euros et 2330euros, prix moyens des énergies indexés sur les années et 2023 (abonnements compris). Le syndicat des copropriétaires (309 lots) n'a aucune procédure en cours. Honoraires à la charge du vendeur. 'Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : ' '

Ville : Toulouse
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31100
Total : 216 840€
Prix d'acquisition : 138 000€
Travaux : 67 800€
Valeur du bien : 205 800€
Frais de notaire : 11 040€
Coût estimé : 11 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 103m²
Loyer prédit : 12.34€/m²/mois
Fourchette : 9.66€ - 15.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 1271€/mois
Loyer annuel estimé : 15252€/an
Fourchette totale : 995€ - 1623€/mois
Fourchette annuelle : 11941€ - 19482€/an
Rentabilité brute :7.03%
Fourchette de rentabilité :5.51% - 8.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :216 840€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 068,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :63,25€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 131,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :103 615,90€
Coût de l'assurance :18 973,50€
Taxe foncière : 1 525,21€/an
Soit par mois : 127,10€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 262,33€/mois
Soit par an : 3 148,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 271,01€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 520,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-249,86€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 205 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus efficace, tel qu'une pompe à chaleur air/air, pour remplacer le chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 103 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique recommandée
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine et électroménager, mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement important
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en très mauvais état nécessitant une rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et rafraîchissement de l'éclairage.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salon sans photo, état présumé mauvais

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :67 800 €(658 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 600€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 600€
  • Menuiseries:11 100€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1050€ = 10500€, Main d'œuvre: 600€
  • Eau chaude:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:27 000€
    Rénovation complète cuisine: 18000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:14 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:3 000€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 840€
  • Salon:1 600€
    Peinture murs: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Toulouse (pas d'ajustement). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 22 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 271 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 252 €/an
Calcul : 1 271 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 171 €/an
Base de calcul : Emprunt de 216 840 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 759 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 525 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 148 €/an
Calcul : 262 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 67 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 80 403 €
Revenus locatifs : +15 252 €
Charges déductibles : -80 403 €
Résultat foncier Année 1 : -65 151 €(Déficit de 65 151 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 43 751 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 603 €/an
Revenus locatifs : +15 252 €
Charges déductibles : -12 603 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 649 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 43751.18 € reporté.
Prix d'achat du bien : 138 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 89 700 €(65% de 138 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 262 €/an
Calcul : 89 700 € × 3,636% = 3 262 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 252 €80 410 €7 178 €-65 158 €21 400 €43 758 €43 758 €
215 557 €12 418 €6 986 €3 139 €--40 619 €
315 868 €12 220 €6 788 €3 648 €--36 971 €
416 186 €12 015 €6 583 €4 171 €--32 800 €
516 509 €11 803 €6 371 €4 707 €--28 093 €
616 840 €11 583 €6 151 €5 256 €--22 837 €
717 176 €11 356 €5 924 €5 820 €--17 017 €
817 520 €11 122 €5 690 €6 398 €--10 620 €
917 870 €10 879 €5 447 €6 991 €--3 629 €
1018 228 €10 629 €5 197 €7 599 €---
1118 592 €10 369 €4 937 €8 223 €---
1218 964 €10 101 €4 669 €8 863 €---
1319 343 €9 824 €4 392 €9 519 €---
1419 730 €9 537 €4 105 €10 193 €---
1520 125 €9 241 €3 809 €10 884 €---
1620 527 €8 935 €3 502 €11 593 €---
1720 938 €8 618 €3 185 €12 320 €---
1821 357 €8 290 €2 858 €13 067 €---
1921 784 €7 951 €2 519 €13 833 €---
2022 219 €7 601 €2 169 €14 619 €---
2122 664 €7 238 €1 806 €15 425 €---
2223 117 €6 864 €1 432 €16 253 €---
2323 579 €6 476 €1 044 €17 103 €---
2424 051 €6 076 €644 €17 975 €---
2524 532 €5 662 €230 €18 870 €---
TOTAL488 529 €307 220 €103 616 €181 309 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 181 309 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 252 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 203 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 203 €-6 420 €+9 623 €
2+3 203 €0 €+3 203 €
3+3 203 €0 €+3 203 €
4+3 203 €0 €+3 203 €
5+3 203 €0 €+3 203 €
6+3 203 €0 €+3 203 €
7+3 203 €0 €+3 203 €
8+3 203 €0 €+3 203 €
9+3 203 €0 €+3 203 €
10+3 203 €+1 191 €+2 012 €
11+3 203 €+2 467 €+736 €
12+3 203 €+2 659 €+544 €
13+3 203 €+2 856 €+347 €
14+3 203 €+3 058 €+145 €
15+3 203 €+3 265 €-62 €
16+3 203 €+3 478 €-275 €
17+3 203 €+3 696 €-493 €
18+3 203 €+3 920 €-717 €
19+3 203 €+4 150 €-947 €
20+3 203 €+4 386 €-1 183 €
21+3 203 €+4 628 €-1 425 €
22+3 203 €+4 876 €-1 673 €
23+3 203 €+5 131 €-1 928 €
24+3 203 €+5 393 €-2 190 €
25+3 203 €+5 661 €-2 458 €
Total+80 075 €+54 393 €+25 682 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 297 jours
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