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Appartement Amiens 4 pièce(s) 94.70 m2

VilleAmiens (80)
Surface94.7m²
Coût Total219 300€
Loyer Annuel13 217€
Rentabilité6.03%
Cashflow/mois-498€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 160 000 €
Surface : 94.7 m²
Prix au m² : 1 689,55 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz collectif, Nombre d'égages : 8, Cave, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Nestenn vous présente en exclusivité cet appartement de 94.7m² Il est composé de deux chambres, d'une cuisine ouverte sur un salle à manger, un salon pouvant être cloisonné pour créer une troisième chambre ainsi qu'une salle d'eau et un WC . L' une des chambres donne accès à une loggia pouvant être ouverte pour recréer un espace extérieure . Le bien est situé sur le secteur sud Est d'Amiens . Il est vendu avec une place de stationnement et une cave . La résidence est entretenu par un gardien . Idéalement situé pour une résidence principale ou un bien en colocation . A visiter Copropriété de 20 lots (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 3600.00 euros. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/302970.pdf

Ville : Amiens
Département : Somme
Région : Hauts de France
Code postal : 80090
Coordonnées : 49.873397, 2.313821
Total : 219 300€
Prix d'acquisition : 160 000€
Travaux : 46 500€
Valeur du bien : 206 500€
Frais de notaire : 12 800€
Coût estimé : 12 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 94.7m²
Loyer prédit : 11.63€/m²/mois
Fourchette : 9.40€ - 14.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 1101€/mois
Loyer annuel estimé : 13217€/an
Fourchette totale : 890€ - 1363€/mois
Fourchette annuelle : 10684€ - 16351€/an
Rentabilité brute :6.03%
Fourchette de rentabilité :4.87% - 7.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 820 €/m²
Basé sur :87 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :172 354 €
Prix d'achat :160 000 €
Décote à l'achat :-12 354€ (-7.2%)
Marge achat-revente :-46 946€ (-27.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :219 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 101,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :87,72€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 189,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :111 119,72€
Coût de l'assurance :26 316,00€
Taxe foncière : 1 321,68€/an
Soit par mois : 110,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 300,00€/mois
Soit par an : 3 600,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 101,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 599,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-497,86€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 161 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 94.7 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des meubles de cuisine et électroménager, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du sol
Quantité: salon complet (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 500 €(491 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (inclus main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1200€ = 10800€ (inclus main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (inclus main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (inclus main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (inclus main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 20 m² × 120€/m² = 2400€ (inclus main d'œuvre)
  • Salon:2 800€
    Peinture murs: 40 m² × 70€/m² = 2800€ (inclus main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Amiens (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 101 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 217 €/an
Calcul : 1 101 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 645 €/an
Base de calcul : Emprunt de 219 300 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 053 €/an
Calcul : 88 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 322 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 600 €/an
Calcul : 300 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 119 €
Revenus locatifs : +13 217 €
Charges déductibles : -60 119 €
Résultat foncier Année 1 : -46 902 €(Déficit de 46 902 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 502 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 619 €/an
Revenus locatifs : +13 217 €
Charges déductibles : -13 619 €
Résultat foncier Années 2+ : -402 €/an(Déficit de 402 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25502.17 € reporté.
Prix d'achat du bien : 160 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 000 €(65% de 160 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 782 €/an
Calcul : 104 000 € × 3,636% = 3 782 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 217 €60 126 €7 652 €-46 909 €21 400 €25 509 €25 509 €
213 481 €13 426 €7 452 €55 €--25 455 €
313 751 €13 220 €7 245 €531 €--24 924 €
414 026 €13 005 €7 031 €1 020 €--23 903 €
514 306 €12 784 €6 809 €1 523 €--22 381 €
614 592 €12 554 €6 579 €2 039 €--20 342 €
714 884 €12 316 €6 341 €2 569 €--17 773 €
815 182 €12 069 €6 095 €3 113 €--14 660 €
915 486 €11 813 €5 839 €3 672 €--10 988 €
1015 795 €11 549 €5 574 €4 247 €--6 741 €
1116 111 €11 274 €5 300 €4 837 €--1 904 €
1216 433 €10 990 €5 016 €5 443 €---
1316 762 €10 696 €4 722 €6 066 €---
1417 097 €10 391 €4 417 €6 706 €---
1517 439 €10 076 €4 101 €7 364 €---
1617 788 €9 749 €3 774 €8 039 €---
1718 144 €9 410 €3 436 €8 734 €---
1818 507 €9 059 €3 085 €9 448 €---
1918 877 €8 695 €2 721 €10 181 €---
2019 254 €8 319 €2 345 €10 935 €---
2119 639 €7 929 €1 955 €11 711 €---
2220 032 €7 525 €1 551 €12 507 €---
2320 433 €7 106 €1 132 €13 327 €---
2420 842 €6 673 €698 €14 169 €---
2521 258 €6 224 €249 €15 035 €---
TOTAL423 338 €306 978 €111 120 €116 360 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 116 360 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 217 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 776 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 776 €-6 420 €+9 196 €
2+2 776 €0 €+2 776 €
3+2 776 €0 €+2 776 €
4+2 776 €0 €+2 776 €
5+2 776 €0 €+2 776 €
6+2 776 €0 €+2 776 €
7+2 776 €0 €+2 776 €
8+2 776 €0 €+2 776 €
9+2 776 €0 €+2 776 €
10+2 776 €0 €+2 776 €
11+2 776 €0 €+2 776 €
12+2 776 €+1 633 €+1 143 €
13+2 776 €+1 820 €+956 €
14+2 776 €+2 012 €+764 €
15+2 776 €+2 209 €+567 €
16+2 776 €+2 412 €+364 €
17+2 776 €+2 620 €+156 €
18+2 776 €+2 834 €-58 €
19+2 776 €+3 054 €-278 €
20+2 776 €+3 281 €-505 €
21+2 776 €+3 513 €-737 €
22+2 776 €+3 752 €-976 €
23+2 776 €+3 998 €-1 222 €
24+2 776 €+4 251 €-1 475 €
25+2 776 €+4 510 €-1 734 €
Total+69 400 €+35 479 €+33 921 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
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