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Maison 4 pièces 115 m²

Bien expiré
VilleAssais-les-Jumeaux (79)
Surface115m²
Coût Total152 620€
Loyer Annuel10 843€
Rentabilité7.10%
Cashflow/mois+12€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 96 500 €
Surface : 115 m²
Prix au m² : 839,13 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 115 m²

Venez découvrir cette maison de 114m² habitable a quelques minutes de Airvault. Elle comprenant une salle à manger, une cuisine, une véranda, une chambre et une salle d'eau. A l'étage : une chambre et un grenier de 50m² et au second étage un grand grenier de 75m². De nombreuses dépendances en pierre pour un total de 145m² avec un grenier au dessus. Maison à rénover avec un poêle à granulés. Sur une parcelle de 1335m²

Surface : 115 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 28/01/2024

Consommation énergie primaire : 216 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 547 € et 3 447 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Assais-les-Jumeaux
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79600
Coordonnées : 46.796417, -0.131848
Total : 152 620€
Prix d'acquisition : 96 500€
Travaux : 48 400€
Valeur du bien : 144 900€
Frais de notaire : 7 720€
Coût estimé : 7 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 115m²
Loyer prédit : 7.86€/m²/mois
Fourchette : 6.15€ - 10.04€/m²/mois
Loyer total estimé : 904€/mois
Loyer annuel estimé : 10843€/an
Fourchette totale : 707€ - 1154€/mois
Fourchette annuelle : 8487€ - 13853€/an
Rentabilité brute :7.10%
Fourchette de rentabilité :5.56% - 9.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :833,33 €/m²
Basé sur :25 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :95 833 €
Prix d'achat :96 500 €
Décote à l'achat :+667€ (+0.7%)
Marge achat-revente :-56 787€ (-59.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :152 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :743,74€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :57,23€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 800,97€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 502,61€
Coût de l'assurance :17 169,75€
Taxe foncière : 1 084,31€/an
Soit par mois : 90,36€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 903,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 891,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :12,26€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 115 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, possibilité de gagner 1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Système de chauffage
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 115 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant une mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux meubles, électroménager et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 - Chambre nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 - Salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 400 €(421 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:9 200€
    Isolation combles perdus: 115 m² × 80€/m² = 9200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage performant: 14 fenêtres × 600€ = 8400€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Rafraîchissement cuisine:8 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Revêtement sol chambre:1 200€
    Parquet flottant chambre: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Revêtement sol salon:1 600€
    Parquet flottant salon: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 29 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 904 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 843 €/an
Calcul : 904 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 896 €/an
Base de calcul : Emprunt de 152 620 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 687 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 084 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 067 €
Revenus locatifs : +10 843 €
Charges déductibles : -55 067 €
Résultat foncier Année 1 : -44 224 €(Déficit de 44 224 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 824 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 667 €/an
Revenus locatifs : +10 843 €
Charges déductibles : -6 667 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 176 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22823.68 € reporté.
Prix d'achat du bien : 96 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 62 725 €(65% de 96 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 281 €/an
Calcul : 62 725 € × 3,636% = 2 281 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 843 €55 072 €4 901 €-44 229 €21 400 €22 829 €22 829 €
211 060 €6 539 €4 768 €4 521 €--18 307 €
311 281 €6 402 €4 631 €4 879 €--13 428 €
411 507 €6 260 €4 489 €5 247 €--8 181 €
511 737 €6 114 €4 343 €5 623 €--2 558 €
611 972 €5 963 €4 192 €6 009 €---
712 211 €5 806 €4 035 €6 405 €---
812 455 €5 645 €3 874 €6 810 €---
912 704 €5 479 €3 707 €7 226 €---
1012 959 €5 306 €3 535 €7 652 €---
1113 218 €5 129 €3 358 €8 089 €---
1213 482 €4 945 €3 174 €8 537 €---
1313 752 €4 755 €2 984 €8 996 €---
1414 027 €4 559 €2 788 €9 467 €---
1514 307 €4 357 €2 586 €9 950 €---
1614 593 €4 148 €2 377 €10 446 €---
1714 885 €3 932 €2 161 €10 954 €---
1815 183 €3 709 €1 937 €11 474 €---
1915 487 €3 478 €1 707 €12 009 €---
2015 796 €3 240 €1 469 €12 556 €---
2116 112 €2 994 €1 223 €13 118 €---
2216 435 €2 740 €969 €13 695 €---
2316 763 €2 477 €706 €14 286 €---
2417 099 €2 206 €435 €14 892 €---
2517 441 €1 926 €155 €15 514 €---
TOTAL347 309 €163 180 €70 503 €184 129 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 184 129 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 843 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 277 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 277 €-6 420 €+8 697 €
2+2 277 €0 €+2 277 €
3+2 277 €0 €+2 277 €
4+2 277 €0 €+2 277 €
5+2 277 €0 €+2 277 €
6+2 277 €+1 035 €+1 242 €
7+2 277 €+1 921 €+356 €
8+2 277 €+2 043 €+234 €
9+2 277 €+2 168 €+109 €
10+2 277 €+2 296 €-19 €
11+2 277 €+2 427 €-150 €
12+2 277 €+2 561 €-284 €
13+2 277 €+2 699 €-422 €
14+2 277 €+2 840 €-563 €
15+2 277 €+2 985 €-708 €
16+2 277 €+3 134 €-857 €
17+2 277 €+3 286 €-1 009 €
18+2 277 €+3 442 €-1 165 €
19+2 277 €+3 603 €-1 326 €
20+2 277 €+3 767 €-1 490 €
21+2 277 €+3 936 €-1 659 €
22+2 277 €+4 108 €-1 831 €
23+2 277 €+4 286 €-2 009 €
24+2 277 €+4 468 €-2 191 €
25+2 277 €+4 654 €-2 377 €
Total+56 925 €+55 239 €+1 686 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 89 jours
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