Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Vente maison St Affrique, secteur, 1/4 d' heure

VilleSaint-Izaire (12)
Surface318m²
Coût Total385 220€
Loyer Annuel28 026€
Rentabilité7.28%
Cashflow/mois+57€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 269 000 €
Surface : 318 m²
Prix au m² : 845,91 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 14
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : individuel, Nombre d'égages : 3, Cave, Nombre de WC : 4, Jardin

Vente maison St Affrique, secteur, 1/4 heure, ancien bar hôtel restaurant sur 1,1743 hectare de terrain. 318 m2 habitables, ancienne salle de restaurant 90 m2, cuisine moderne, arrière cuisine, celliers, sept chambres, bureau, quatre salles d'eau, une salle de bains, six wc. Son atout principal : 120 m2 de terrasse avec une vue imprenable et dominante. Environ 240 m2 de caves et ateliers, hangar de 160 m2 . Environnement de qualité en campagne. N'hésitez plus à vous lancer dans une nouvelle activité ! Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - https://hpimmo.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1

Ville : Saint-Izaire
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12480
Coordonnées : 43.974951, 2.719566
Total : 385 220€
Prix d'acquisition : 269 000€
Travaux : 94 700€
Valeur du bien : 363 700€
Frais de notaire : 21 520€
Coût estimé : 21 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 318m²
Loyer prédit : 7.34€/m²/mois
Fourchette : 5.56€ - 9.70€/m²/mois
Loyer total estimé : 2335€/mois
Loyer annuel estimé : 28026€/an
Fourchette totale : 1768€ - 3085€/mois
Fourchette annuelle : 21217€ - 37020€/an
Rentabilité brute :7.28%
Fourchette de rentabilité :5.51% - 9.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :675 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :214 650 €
Prix d'achat :269 000 €
Décote à l'achat :+54 350€ (+25.3%)
Marge achat-revente :-170 570€ (-79.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :385 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 932,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :112,36€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 044,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :194 570,97€
Coût de l'assurance :33 706,75€
Taxe foncière : 2 802,59€/an
Soit par mois : 233,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 335,49€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 278,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :56,95€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 183 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 318 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 318 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 40 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 4 salles d'eau + 1 salle de bains (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 70 m² total)
Raison: État 3/5 visible - nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :94 700 €(298 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:15 900€
    Isolation des combles perdus: 318 m² × 50€/m² = 15900€, Main d'œuvre: 60€
  • Chauffage - Remplacement système:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13500€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries - Fenêtres:52 000€
    Remplacement de 40 fenêtres double vitrage PVC: 40 fenêtres × 1300€/fenêtre = 52000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain - Rénovation:6 500€
    Rénovation de 4 salles d'eau + 1 salle de bains: 20 m² × 300€/m² = 6000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Revêtement sol:5 600€
    Pose de parquet flottant dans 7 chambres: 70 m² × 80€/m² = 5600€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:1 200€
    Rafraîchissement de la peinture dans le salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Izaire (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 81 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 335 €/mois
Revenus locatifs annuels : 28 026 €/an
Calcul : 2 335 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 390 €/an
Base de calcul : Emprunt de 385 220 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 348 €/an
Calcul : 112 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 803 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 94 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 112 241 €
Revenus locatifs : +28 026 €
Charges déductibles : -112 241 €
Résultat foncier Année 1 : -84 215 €(Déficit de 84 215 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 62 815 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 541 €/an
Revenus locatifs : +28 026 €
Charges déductibles : -17 541 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 485 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 62815.21 € reporté.
Prix d'achat du bien : 269 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 174 850 €(65% de 269 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 358 €/an
Calcul : 174 850 € × 3,636% = 6 358 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
128 026 €112 254 €13 403 €-84 228 €21 400 €62 828 €62 828 €
228 586 €17 203 €13 053 €11 383 €--51 445 €
329 158 €16 841 €12 690 €12 317 €--39 128 €
429 741 €16 465 €12 314 €13 276 €--25 851 €
530 336 €16 076 €11 925 €14 260 €--11 591 €
630 943 €15 673 €11 522 €15 270 €---
731 562 €15 255 €11 105 €16 306 €---
832 193 €14 823 €10 672 €17 370 €---
932 837 €14 375 €10 224 €18 462 €---
1033 494 €13 911 €9 760 €19 582 €---
1134 163 €13 431 €9 280 €20 733 €---
1234 847 €12 933 €8 782 €21 913 €---
1335 544 €12 418 €8 267 €23 126 €---
1436 254 €11 884 €7 733 €24 371 €---
1536 980 €11 331 €7 180 €25 649 €---
1637 719 €10 758 €6 607 €26 961 €---
1738 474 €10 165 €6 014 €28 309 €---
1839 243 €9 550 €5 399 €29 693 €---
1940 028 €8 914 €4 763 €31 114 €---
2040 828 €8 254 €4 104 €32 574 €---
2141 645 €7 572 €3 421 €34 073 €---
2242 478 €6 864 €2 713 €35 614 €---
2343 327 €6 132 €1 981 €37 196 €---
2444 194 €5 373 €1 222 €38 821 €---
2545 078 €4 587 €436 €40 491 €---
TOTAL897 677 €393 042 €194 571 €504 635 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 504 635 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 28 026 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 885 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 885 €-6 420 €+12 305 €
2+5 885 €0 €+5 885 €
3+5 885 €0 €+5 885 €
4+5 885 €0 €+5 885 €
5+5 885 €0 €+5 885 €
6+5 885 €+1 104 €+4 781 €
7+5 885 €+4 892 €+993 €
8+5 885 €+5 211 €+674 €
9+5 885 €+5 538 €+347 €
10+5 885 €+5 875 €+10 €
11+5 885 €+6 220 €-335 €
12+5 885 €+6 574 €-689 €
13+5 885 €+6 938 €-1 053 €
14+5 885 €+7 311 €-1 426 €
15+5 885 €+7 695 €-1 810 €
16+5 885 €+8 088 €-2 203 €
17+5 885 €+8 493 €-2 608 €
18+5 885 €+8 908 €-3 023 €
19+5 885 €+9 334 €-3 449 €
20+5 885 €+9 772 €-3 887 €
21+5 885 €+10 222 €-4 337 €
22+5 885 €+10 684 €-4 799 €
23+5 885 €+11 159 €-5 274 €
24+5 885 €+11 646 €-5 761 €
25+5 885 €+12 147 €-6 262 €
Total+147 125 €+151 390 €+-4 265 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 49 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →