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Appartement à vendre

VilleBourges (18)
Surface70m²
Coût Total111 240€
Loyer Annuel7 837€
Rentabilité7.04%
Cashflow/mois-121€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 103 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 1 471,43 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4 étage, Salle de bain, Salon (total 20 m²), 2 chambres, Entrée séparée, 1 place de parking, Balcon, Gardien, Pas de balcon, Non meublé

Dans une copropriété de 90 lots, cet appartement de 70,92m² situé dans une résidence sécurisée et réhabilitée, se compose d'une entrée, une cuisine séparée, un salon/séjour lumineux donnant sur le balcon, une salle de bains et 2 chambres. Chauffage au gaz de ville. Place de parking privative Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1060€ et 1480€/ an. (année de référence 2021, 2022, 2023). Montant moyen annuel des charges : 1327,912€ Cette copropriété ne fait pas l'objet d'une procédure. Le plus ? Sans frais d'agence et avec des frais de notaire de seulement 3500euros, n'attendez plus ! Cette offre n'est valable que jusqu'au 15/10/2026*.

  • Durée de l'offre limitée avec une priorité d'acquisition pour les clients de bailleurs sociaux disposant de patrimoine dans le Cher ainsi qu'à leur gardiens puis à toute personne sous condition de ressources. Les offres devront être envoyées après visite par courrier recommandé avec accusé de réception. N'hésitez pas à nous contacter pour plus d'informations et convenir ensemble d'un rendez-vous. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Date de réalisation du DPE : 01/01/1900

(Ref.LGI-FOUR-003943/4508-14950)

Ville : Bourges
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18000
Coordonnées : 47.091545, 2.397680
Total : 111 240€
Prix d'acquisition : 103 000€
Valeur du bien : 103 000€
Frais de notaire : 8 240€
Coût estimé : 8 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 9.33€/m²/mois
Fourchette : 7.10€ - 12.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 653€/mois
Loyer annuel estimé : 7837€/an
Fourchette totale : 497€ - 858€/mois
Fourchette annuelle : 5966€ - 10293€/an
Rentabilité brute :7.04%
Fourchette de rentabilité :5.36% - 9.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 639,07 €/m²
Basé sur :274 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :114 735 €
Prix d'achat :103 000 €
Décote à l'achat :-11 735€ (-10.2%)
Marge achat-revente :3 495€ (3.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :111 240€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :553,92€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :44,50€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 598,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 934,54€
Coût de l'assurance :13 348,80€
Taxe foncière : 783,67€/an
Soit par mois : 65,31€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 110,66€/mois
Soit par an : 1 327,92€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 653,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 774,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-121,32€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 653 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 837 €/an
Calcul : 653 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 789 €/an
Base de calcul : Emprunt de 111 240 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 534 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 784 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 328 €/an
Calcul : 111 €/mois × 12 mois

⚖️ Résultat Foncier

Travaux et entretien : 0 €/an
Non estimé (ajustable selon vos projets de rénovation)
TOTAL Charges déductibles : 6 435 €/an
Revenus locatifs : +7 837 €
Charges déductibles : -6 435 €
Résultat foncier : 1 402 €/an
Prix d'achat du bien : 103 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 66 950 €(65% de 103 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 435 €/an
Calcul : 66 950 € × 3,636% = 2 435 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 837 €6 438 €3 793 €1 398 €---
27 993 €6 338 €3 693 €1 655 €---
38 153 €6 235 €3 589 €1 918 €---
48 316 €6 128 €3 482 €2 189 €---
58 483 €6 017 €3 371 €2 466 €---
68 652 €5 902 €3 256 €2 750 €---
78 825 €5 783 €3 138 €3 042 €---
89 002 €5 660 €3 015 €3 342 €---
99 182 €5 533 €2 887 €3 649 €---
109 366 €5 401 €2 755 €3 965 €---
119 553 €5 265 €2 619 €4 288 €---
129 744 €5 123 €2 478 €4 620 €---
139 939 €4 977 €2 332 €4 961 €---
1410 138 €4 826 €2 181 €5 311 €---
1510 340 €4 670 €2 024 €5 671 €---
1610 547 €4 507 €1 862 €6 040 €---
1710 758 €4 340 €1 694 €6 418 €---
1810 973 €4 166 €1 521 €6 807 €---
1911 193 €3 986 €1 341 €7 206 €---
2011 417 €3 800 €1 155 €7 616 €---
2111 645 €3 608 €962 €8 037 €---
2211 878 €3 409 €763 €8 469 €---
2312 115 €3 203 €557 €8 913 €---
2412 358 €2 989 €344 €9 369 €---
2512 605 €2 768 €123 €9 837 €---
TOTAL251 011 €121 073 €54 935 €129 938 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 129 938 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 837 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 646 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 646 €+419 €+1 227 €
2+1 646 €+496 €+1 150 €
3+1 646 €+576 €+1 070 €
4+1 646 €+657 €+989 €
5+1 646 €+740 €+906 €
6+1 646 €+825 €+821 €
7+1 646 €+913 €+733 €
8+1 646 €+1 003 €+643 €
9+1 646 €+1 095 €+551 €
10+1 646 €+1 189 €+457 €
11+1 646 €+1 286 €+360 €
12+1 646 €+1 386 €+260 €
13+1 646 €+1 488 €+158 €
14+1 646 €+1 593 €+53 €
15+1 646 €+1 701 €-55 €
16+1 646 €+1 812 €-166 €
17+1 646 €+1 925 €-279 €
18+1 646 €+2 042 €-396 €
19+1 646 €+2 162 €-516 €
20+1 646 €+2 285 €-639 €
21+1 646 €+2 411 €-765 €
22+1 646 €+2 541 €-895 €
23+1 646 €+2 674 €-1 028 €
24+1 646 €+2 811 €-1 165 €
25+1 646 €+2 951 €-1 305 €
Total+41 150 €+38 981 €+2 169 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 15 jours
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