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Achat : Appartement (76600)

VilleHavre (76)
Surface81m²
Coût Total132 860€
Loyer Annuel11 246€
Rentabilité8.46%
Cashflow/mois+161€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 70 000 €
Surface : 81 m²
Prix au m² : 864,2 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 81 m², 4 pièces, 3 chambres, 1 balcon, Placards, Toilettes séparées, Cave, 1 place de parking, Cuisine équipée

Appartement familial dans la copropriété Lafayette, au 8ᵉ étage avec interphone, ascenseurs, gardiennage bien entretenu. Bien agencé, avec plein de rangement. Toutes les pièces sont lumineuses grâce aux grandes ouvertures. L'entrée donne accès à la cuisine aménagée/équipée et séjour/salon avec une vue dégagée et sans vis-à-vis. Il se compose aussi de 3 chambres (dont 2 avec dressing), 1 salle de bain et 1 wc séparés. L'appartement est vendu avec une cave privative au sous-sol. Jardin privatif, local vélo/poussette sont à disposition dans la copropriété. Inclus dans les charges le chauffage et l'eau chaude. Écoles, commerces et tramway sont au pied de l'immeuble. À visiter sans tarder.

Ville : Havre
Département : Seine-Maritime
Région : Normandie
Code postal : 76600
Coordonnées : 49.511440, 0.175140
Total : 132 860€
Prix d'acquisition : 70 000€
Travaux : 57 260€
Valeur du bien : 127 260€
Frais de notaire : 5 600€
Coût estimé : 5 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81m²
Loyer prédit : 11.57€/m²/mois
Fourchette : 8.72€ - 15.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 937€/mois
Loyer annuel estimé : 11246€/an
Fourchette totale : 707€ - 1243€/mois
Fourchette annuelle : 8478€ - 14917€/an
Rentabilité brute :8.46%
Fourchette de rentabilité :6.38% - 11.23%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :866,07 €/m²
Basé sur :81 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :70 152 €
Prix d'achat :70 000 €
Décote à l'achat :-152€ (-0.2%)
Marge achat-revente :-62 708€ (-89.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :132 860€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :643,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :38,75€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 682,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 323,35€
Coût de l'assurance :11 625,25€
Taxe foncière : 1 124,60€/an
Soit par mois : 93,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 937,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 776,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :160,76€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à condensation pour remplacer le système de chauffage actuel inclus dans les charges.
Quantité: 1 système pour 81 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 81 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée, y compris les placards, plan de travail, et électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessitant un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage et la plomberie.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessitant un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 260 €(707 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 400€
    Chaudière à condensation: 1 système × 4500€ = 4500€, Main d'œuvre: 900€
  • Menuiseries:11 600€
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€, Main d'œuvre: 1200€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:17 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€, Plomberie: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 36 m² × 80€/m² = 2880€, Main d'œuvre: 720€
  • Chambres - Peinture:2 160€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 40€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 720€
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Havre (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 21 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 937 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 246 €/an
Calcul : 937 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 196 €/an
Base de calcul : Emprunt de 132 860 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 465 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 125 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 260 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 046 €
Revenus locatifs : +11 246 €
Charges déductibles : -63 046 €
Résultat foncier Année 1 : -51 799 €(Déficit de 51 799 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 399 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 786 €/an
Revenus locatifs : +11 246 €
Charges déductibles : -5 786 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 461 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30399.48 € reporté.
Prix d'achat du bien : 70 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 500 €(65% de 70 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 655 €/an
Calcul : 45 500 € × 3,636% = 1 655 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 246 €63 050 €4 200 €-51 804 €21 400 €30 404 €30 404 €
211 471 €5 675 €4 086 €5 796 €--24 608 €
311 700 €5 557 €3 967 €6 143 €--18 464 €
411 934 €5 435 €3 845 €6 500 €--11 965 €
512 173 €5 309 €3 719 €6 864 €--5 100 €
612 417 €5 179 €3 589 €7 238 €---
712 665 €5 044 €3 455 €7 621 €---
812 918 €4 905 €3 316 €8 013 €---
913 177 €4 762 €3 173 €8 414 €---
1013 440 €4 614 €3 025 €8 826 €---
1113 709 €4 462 €2 872 €9 247 €---
1213 983 €4 304 €2 714 €9 679 €---
1314 263 €4 141 €2 551 €10 122 €---
1414 548 €3 973 €2 383 €10 575 €---
1514 839 €3 799 €2 210 €11 039 €---
1615 136 €3 620 €2 031 €11 515 €---
1715 438 €3 435 €1 846 €12 003 €---
1815 747 €3 244 €1 655 €12 503 €---
1916 062 €3 047 €1 457 €13 015 €---
2016 383 €2 844 €1 254 €13 540 €---
2116 711 €2 633 €1 044 €14 078 €---
2217 045 €2 416 €827 €14 629 €---
2317 386 €2 192 €603 €15 194 €---
2417 734 €1 961 €371 €15 773 €---
2518 089 €1 722 €132 €16 367 €---
TOTAL360 214 €157 324 €60 323 €202 890 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 202 890 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 246 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 362 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 362 €-6 420 €+8 782 €
2+2 362 €0 €+2 362 €
3+2 362 €0 €+2 362 €
4+2 362 €0 €+2 362 €
5+2 362 €0 €+2 362 €
6+2 362 €+641 €+1 721 €
7+2 362 €+2 286 €+76 €
8+2 362 €+2 404 €-42 €
9+2 362 €+2 524 €-162 €
10+2 362 €+2 648 €-286 €
11+2 362 €+2 774 €-412 €
12+2 362 €+2 904 €-542 €
13+2 362 €+3 036 €-674 €
14+2 362 €+3 172 €-810 €
15+2 362 €+3 312 €-950 €
16+2 362 €+3 455 €-1 093 €
17+2 362 €+3 601 €-1 239 €
18+2 362 €+3 751 €-1 389 €
19+2 362 €+3 905 €-1 543 €
20+2 362 €+4 062 €-1 700 €
21+2 362 €+4 223 €-1 861 €
22+2 362 €+4 389 €-2 027 €
23+2 362 €+4 558 €-2 196 €
24+2 362 €+4 732 €-2 370 €
25+2 362 €+4 910 €-2 548 €
Total+59 050 €+60 867 €+-1 817 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 46 jours
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