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Détails du bien

Bien expiré
VilleGuiscriff (56)
Surface102m²
Coût Total139 378€
Loyer Annuel8 538€
Rentabilité6.13%
Cashflow/mois-96€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 350 €
Surface : 102 m²
Prix au m² : 777,94 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Immobilier.notaires® et l'office notarial BIDAUD, notaire associée, SELURL vous proposent : Maison rurale à vendre - GUISCRIFF (56560)

Rez-de-chaussée : cuisine, W.C., salon, dégagement, chambre, salle de bains, Etage : deux chambres mansardées ; grenier Cellier/chaufferie Hangar avec partie aménagée Puits Jardin

Visites : Sur rendez-vous. Contact :

Annonce de l'étude BIDAUD, notaire associée, SELURL - Notaires à Guiscriff - N° SIRET : 87850489300016

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Ville : Guiscriff
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56560
Total : 139 378€
Prix d'acquisition : 79 350€
Travaux : 53 680€
Valeur du bien : 133 030€
Frais de notaire : 6 348€
Coût estimé : 6 348€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 102m²
Loyer prédit : 6.98€/m²/mois
Fourchette : 5.50€ - 8.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 712€/mois
Loyer annuel estimé : 8538€/an
Fourchette totale : 560€ - 903€/mois
Fourchette annuelle : 6726€ - 10839€/an
Rentabilité brute :6.13%
Fourchette de rentabilité :4.83% - 7.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :139 378€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :695,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :40,65€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 736,17€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 277,59€
Coût de l'assurance :12 195,57€
Taxe foncière : 853,84€/an
Soit par mois : 71,15€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 711,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 807,32€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-95,79€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 239 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 102 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 102 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des meubles de cuisine et électroménager obsolète, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambres nécessitent rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes électricité
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 680 €(526 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:4 080€
    Isolation des combles: 102 m² × 40€/m² = 4080€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:10 400€
    Remplacement fenêtres: 13 fenêtres × 800€/fenêtre = 10400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation lourde:6 000€
    Rénovation chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement:1 200€
    Peinture salon: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Guiscriff (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 480€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles, Chauffage, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 712 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 538 €/an
Calcul : 712 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 776 €/an
Base de calcul : Emprunt de 139 378 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 488 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 854 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 680 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 797 €
Revenus locatifs : +8 538 €
Charges déductibles : -59 797 €
Résultat foncier Année 1 : -51 259 €(Déficit de 51 259 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 859 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 117 €/an
Revenus locatifs : +8 538 €
Charges déductibles : -6 117 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 421 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29858.82 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 350 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 578 €(65% de 79 350 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 876 €/an
Calcul : 51 578 € × 3,636% = 1 876 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 538 €59 802 €4 780 €-51 263 €21 400 €29 863 €29 863 €
28 709 €5 996 €4 654 €2 713 €--27 150 €
38 883 €5 866 €4 524 €3 017 €--24 133 €
49 061 €5 731 €4 389 €3 330 €--20 803 €
59 242 €5 592 €4 250 €3 651 €--17 152 €
69 427 €5 447 €4 105 €3 980 €--13 172 €
79 616 €5 298 €3 956 €4 318 €--8 854 €
89 808 €5 143 €3 801 €4 665 €--4 189 €
910 004 €4 983 €3 641 €5 021 €---
1010 204 €4 817 €3 475 €5 387 €---
1110 408 €4 645 €3 303 €5 763 €---
1210 616 €4 467 €3 125 €6 149 €---
1310 829 €4 283 €2 941 €6 546 €---
1411 045 €4 093 €2 751 €6 953 €---
1511 266 €3 895 €2 554 €7 371 €---
1611 492 €3 691 €2 349 €7 801 €---
1711 721 €3 480 €2 138 €8 242 €---
1811 956 €3 261 €1 919 €8 695 €---
1912 195 €3 034 €1 692 €9 161 €---
2012 439 €2 799 €1 458 €9 639 €---
2112 688 €2 557 €1 215 €10 131 €---
2212 941 €2 305 €964 €10 636 €---
2313 200 €2 045 €703 €11 155 €---
2413 464 €1 775 €434 €11 689 €---
2513 733 €1 496 €155 €12 237 €---
TOTAL273 486 €156 499 €69 278 €116 987 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 116 987 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 538 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 793 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 793 €-6 420 €+8 213 €
2+1 793 €0 €+1 793 €
3+1 793 €0 €+1 793 €
4+1 793 €0 €+1 793 €
5+1 793 €0 €+1 793 €
6+1 793 €0 €+1 793 €
7+1 793 €0 €+1 793 €
8+1 793 €0 €+1 793 €
9+1 793 €+250 €+1 543 €
10+1 793 €+1 616 €+177 €
11+1 793 €+1 729 €+64 €
12+1 793 €+1 845 €-52 €
13+1 793 €+1 964 €-171 €
14+1 793 €+2 086 €-293 €
15+1 793 €+2 211 €-418 €
16+1 793 €+2 340 €-547 €
17+1 793 €+2 473 €-680 €
18+1 793 €+2 609 €-816 €
19+1 793 €+2 748 €-955 €
20+1 793 €+2 892 €-1 099 €
21+1 793 €+3 039 €-1 246 €
22+1 793 €+3 191 €-1 398 €
23+1 793 €+3 347 €-1 554 €
24+1 793 €+3 507 €-1 714 €
25+1 793 €+3 671 €-1 878 €
Total+44 825 €+35 096 €+9 729 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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