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Immeuble 148 m² Tonneins

Bien expiré
VilleTonneins (47)
Surface148m²
Coût Total185 700€
Loyer Annuel16 987€
Rentabilité9.15%
Cashflow/mois+302€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 135 000 €
Surface : 148 m²
Prix au m² : 912,16 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Idéalement situé en centre ville de Tonneins, cet immeuble de rapport avec quelques travaux est constitué de 3 studios et 2 appartements de Type T1 à louer. Bonus, sa cour intérieure. Rare sur le secteur! Honoraires à charge acquéreur : 8% Référence annonce : 172-3806 Date de réalisation du diagnostic : 23/02/2026 Prix hors honoraires : 125 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 930 € et 2 650 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Tonneins
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47400
Coordonnées : 44.386456, 0.306638
Total : 185 700€
Prix d'acquisition : 135 000€
Travaux : 39 900€
Valeur du bien : 174 900€
Frais de notaire : 10 800€
Coût estimé : 10 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 148m²
Loyer prédit : 9.56€/m²/mois
Fourchette : 7.81€ - 11.72€/m²/mois
Loyer total estimé : 1416€/mois
Loyer annuel estimé : 16987€/an
Fourchette totale : 1156€ - 1734€/mois
Fourchette annuelle : 13868€ - 20808€/an
Rentabilité brute :9.15%
Fourchette de rentabilité :7.47% - 11.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :185 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :917,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :54,16€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 971,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :89 624,90€
Coût de l'assurance :16 248,75€
Taxe foncière : 1 698,74€/an
Soit par mois : 141,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 415,61€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 113,47€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :302,14€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 148 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine datés et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: cuisine complète (~10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: salle de bain complète (~5 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Réparation des murs abîmés et peinture
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - murs nécessitent des travaux
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification de l'électricité dans la chambre en mezzanine
Quantité: 1 chambre (~12 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambre en bon état mais nécessite un rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 900 €(270 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (prix moyen incluant la pose)
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 700€ = 10500€ (prix moyen incluant la pose)
  • Cuisine:9 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète (~10 m²) × 9000€ = 9000€ (prix moyen incluant la pose)
  • Salle de bain:6 000€
    Salle de bain complète: 1 salle de bain complète (~5 m²) × 6000€ = 6000€ (prix moyen incluant la pose)
  • Salon:1 500€
    Peinture murs: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (prix moyen incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:900€
    Peinture chambre: 12 m² × 75€/m² = 900€ (prix moyen incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tonneins (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 22 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 416 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 987 €/an
Calcul : 1 416 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 197 €/an
Base de calcul : Emprunt de 185 700 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 650 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 699 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 445 €
Revenus locatifs : +16 987 €
Charges déductibles : -48 445 €
Résultat foncier Année 1 : -31 458 €(Déficit de 31 458 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 058 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 545 €/an
Revenus locatifs : +16 987 €
Charges déductibles : -8 545 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 442 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10057.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 135 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 750 €(65% de 135 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 191 €/an
Calcul : 87 750 € × 3,636% = 3 191 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 987 €48 451 €6 203 €-31 464 €21 400 €10 064 €10 064 €
217 327 €8 386 €6 037 €8 941 €--1 123 €
317 674 €8 215 €5 867 €9 458 €---
418 027 €8 039 €5 690 €9 988 €---
518 388 €7 856 €5 507 €10 532 €---
618 755 €7 667 €5 318 €11 088 €---
719 131 €7 471 €5 123 €11 659 €---
819 513 €7 269 €4 921 €12 244 €---
919 903 €7 060 €4 711 €12 843 €---
1020 301 €6 844 €4 495 €13 458 €---
1120 708 €6 620 €4 271 €14 087 €---
1221 122 €6 389 €4 040 €14 733 €---
1321 544 €6 149 €3 801 €15 395 €---
1421 975 €5 902 €3 553 €16 073 €---
1522 414 €5 646 €3 297 €16 769 €---
1622 863 €5 381 €3 032 €17 482 €---
1723 320 €5 107 €2 758 €18 213 €---
1823 786 €4 823 €2 475 €18 963 €---
1924 262 €4 530 €2 181 €19 732 €---
2024 747 €4 227 €1 878 €20 520 €---
2125 242 €3 913 €1 565 €21 329 €---
2225 747 €3 589 €1 240 €22 158 €---
2326 262 €3 254 €905 €23 009 €---
2426 787 €2 907 €558 €23 881 €---
2527 323 €2 548 €199 €24 775 €---
TOTAL544 111 €188 242 €89 625 €355 869 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 355 869 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 987 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 567 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 567 €-6 420 €+9 987 €
2+3 567 €0 €+3 567 €
3+3 567 €+2 501 €+1 066 €
4+3 567 €+2 997 €+570 €
5+3 567 €+3 160 €+407 €
6+3 567 €+3 327 €+240 €
7+3 567 €+3 498 €+69 €
8+3 567 €+3 673 €-106 €
9+3 567 €+3 853 €-286 €
10+3 567 €+4 037 €-470 €
11+3 567 €+4 226 €-659 €
12+3 567 €+4 420 €-853 €
13+3 567 €+4 618 €-1 051 €
14+3 567 €+4 822 €-1 255 €
15+3 567 €+5 031 €-1 464 €
16+3 567 €+5 245 €-1 678 €
17+3 567 €+5 464 €-1 897 €
18+3 567 €+5 689 €-2 122 €
19+3 567 €+5 920 €-2 353 €
20+3 567 €+6 156 €-2 589 €
21+3 567 €+6 399 €-2 832 €
22+3 567 €+6 647 €-3 080 €
23+3 567 €+6 903 €-3 336 €
24+3 567 €+7 164 €-3 597 €
25+3 567 €+7 433 €-3 866 €
Total+89 175 €+106 761 €+-17 586 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 88 jours
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