Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

VilleLibourne (33)
Surface90
Coût Total192 000
Loyer Annuel13 197
Rentabilité6.87%
Cashflow/mois-4
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 163 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 1 811,11 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, 3 chambres, Pas de balcon

Herranz Immobilier vous propose à la vente cette charmante maison en pierre idéalement située, à proximité immédiate de toutes les commodités : commerces, écoles et centre-ville. Elle se compose, au rez-de-chaussée, d’une agréable pièce de vie de plus de 30 m² avec cuisine ouverte, offrant un espace convivial et lumineux, ainsi que d’un grand cellier apportant un espace de rangement supplémentaire. À l’étage, un palier dessert une salle d’eau ainsi que deux chambres. Un bureau complète cet étage et peut facilement être aménagé en troisième petite chambre selon vos besoins. Quelques travaux de personnalisation vous permettront de révéler tout le potentiel de cette maison et d’en faire un lieu de vie à votre image. Pour plus d’informations ou pour organiser une visite, contactez l’équipe Herranz Immobilier.

Ville : Libourne
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33500
Coordonnées : 44.889818, -0.243312
Total : 192 000
Prix d'acquisition : 163 000
Travaux : 15 960
Valeur du bien : 178 960
Frais de notaire : 13 040
Coût estimé : 13 040
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90
Loyer prédit : 12.22€/m²/mois
Fourchette : 9.97€ - 14.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 1100€/mois
Loyer annuel estimé : 13197€/an
Fourchette totale : 897€ - 1348€/mois
Fourchette annuelle : 10770€ - 16172€/an
Rentabilité brute :6.87%
Fourchette de rentabilité :5.61% - 8.42%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 296,7 €/m²
Basé sur :172 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :206 703
Prix d'achat :163 000
Décote à l'achat :-43 703 (-21.1%)
Marge achat-revente :14 703€ (7.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :192 000
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :937,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :56,00€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 993,68€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :89 303,07
Coût de l'assurance :16 800,00
Taxe foncière : 1 319,72€/an
Soit par mois : 109,98€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 099,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 103,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-3,88€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 186 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité, peinture.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 supposé pour salle de bain - nécessité de mise aux normes et rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement cosmétique.
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine.
Quantité: 1 cuisine (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement cosmétique.
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Vérification et mise aux normes de l'installation électrique.
Quantité: 1 installation
Raison: Mise aux normes nécessaire pour la sécurité.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 960(177 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:10 500
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10500€ = 10500€ (inclut remplacement douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, plomberie, électricité, peinture).
  • Chambres - Revêtement sol:1 800
    Revêtement sol 45 m²: 40€/m² × 45 = 1800€ (inclut fourniture et pose).
  • Chambres - Peinture:1 350
    Peinture murs et plafonds 45 m²: 30€/m² × 45 = 1350€ (inclut fourniture et pose).
  • Salon - Peinture:750
    Peinture murs et plafonds 25 m²: 30€/m² × 25 = 750€ (inclut fourniture et pose).
  • Cuisine - Peinture:360
    Peinture murs et plafonds 12 m²: 30€/m² × 12 = 360€ (inclut fourniture et pose).
  • Électricité:1 200
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 1200€ = 1200€ (inclut vérification et mise aux normes).
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Libourne (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 100 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 197 €/an
Calcul : 1 100 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 197 €/an
Base de calcul : Emprunt de 192 000 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 672 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 320 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 960
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 149
Revenus locatifs : +13 197
Charges déductibles : -24 149
Résultat foncier Année 1 : -10 952(Déficit de 10 952 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 252
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 189 €/an
Revenus locatifs : +13 197
Charges déductibles : -8 189
Résultat foncier Années 2+ : 5 008 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 251.57 € reporté.
Prix d'achat du bien : 163 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 105 950(65% de 163 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 853 €/an
Calcul : 105 950 € × 3,636% = 3 853
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 19724 1556 203-10 95810 700 €258 €258 €
213 4618 0276 0365 434---
313 7307 8545 8625 876---
414 0057 6755 6846 330---
514 2857 4905 4996 795---
614 5717 2995 3087 271---
714 8627 1025 1107 760---
815 1596 8984 9068 261---
915 4636 6884 6968 775---
1015 7726 4704 4789 302---
1116 0876 2454 2539 842---
1216 4096 0134 02110 396---
1316 7375 7733 78110 965---
1417 0725 5253 53311 547---
1517 4135 2683 27712 145---
1617 7625 0043 01212 758---
1718 1174 7302 73813 387---
1818 4794 4482 45614 032---
1918 8494 1562 16414 693---
2019 2263 8541 86215 372---
2119 6103 5421 55116 068---
2220 0033 2201 22816 782---
2320 4032 88789617 515---
2420 8112 54455218 267---
2521 2272 18919719 038---
TOTAL422 711155 05689 303267 65510 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 267 655
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 197 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 771 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 771-3 210+5 981
2+2 771+1 553+1 218
3+2 771+1 763+1 008
4+2 771+1 899+872
5+2 771+2 038+733
6+2 771+2 181+590
7+2 771+2 328+443
8+2 771+2 478+293
9+2 771+2 633+138
10+2 771+2 791-20
11+2 771+2 953-182
12+2 771+3 119-348
13+2 771+3 289-518
14+2 771+3 464-693
15+2 771+3 643-872
16+2 771+3 827-1 056
17+2 771+4 016-1 245
18+2 771+4 210-1 439
19+2 771+4 408-1 637
20+2 771+4 612-1 841
21+2 771+4 820-2 049
22+2 771+5 035-2 264
23+2 771+5 255-2 484
24+2 771+5 480-2 709
25+2 771+5 712-2 941
Total+69 275+80 297+-11 022
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 28 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →