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Maison de village 3 pièces 56 m²

VilleVentenac-en-Minervois (11)
Surface56m²
Coût Total105 200€
Loyer Annuel6 142€
Rentabilité5.84%
Cashflow/mois-780€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 50 000 €
Surface : 56 m²
Prix au m² : 892,86 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de village 3 pièces 56 m² - Maison de village 3 pièces 56 m²

VENTENAC-EN-MINERVOIS - Maison de village à rénover entièrement et composée : Au rez-de-chaussée :

  • un espace avec deux pièces et un coin cuisine

Au 1er étage :

  • une salle d'eau avec douche et WC
  • une chambre

Au 2ème étage :

  • un grenier accessible par une échelle de meunier

Taxe foncière : 734euros/mois Idéal pour projet locatif (saisonnier ou à l'année) Non soumis au DPE

CONTACT : Amélie O6.26.74.55.56 ou Fabien O6.13.13.61.75

GRIMOIS IMMOBILIER - 5 rue Guynemer 11200 LEZIGNAN CORBIERES

L'annonce a été rédigée sous la responsabilité de Amélie DOUBLET, agent immobilier au sein de l'agence GRIMOIS IMMOBILIER, immatriculée au RCS de Narbonne sous le numéro 814 456 398 00027.

Les honoraires sont à la charge du vendeur.

Surface : 56 m² Non soumis au DPE Date de réalisation du diagnostic énergétique : 29/05/2026

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Ventenac-en-Minervois
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11120
Coordonnées : 43.246395, 2.860156
Total : 105 200€
Prix d'acquisition : 50 000€
Travaux : 51 200€
Valeur du bien : 101 200€
Frais de notaire : 4 000€
Coût estimé : 4 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 56m²
Loyer prédit : 9.14€/m²/mois
Fourchette : 6.74€ - 12.38€/m²/mois
Loyer total estimé : 512€/mois
Loyer annuel estimé : 6142€/an
Fourchette totale : 378€ - 694€/mois
Fourchette annuelle : 4532€ - 8322€/an
Rentabilité brute :5.84%
Fourchette de rentabilité :4.31% - 7.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 188,66 €/m²
Basé sur :23 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :122 565 €
Prix d'achat :50 000 €
Décote à l'achat :-72 565€ (-59.2%)
Marge achat-revente :17 365€ (14.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :105 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :526,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :30,68€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 557,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 796,80€
Coût de l'assurance :9 205,00€
Taxe foncière : 8 808,00€/an
Soit par mois : 734,00€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 511,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 291,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-779,55€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 56 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 56 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations très datées
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des murs et du sol du salon
Quantité: 10 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs abîmés
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - nécessité de mise aux normes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des murs et du sol de la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 assumé - nécessité de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 200 €(914 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant l'installation et la main d'œuvre)
  • Isolation:2 800€
    Isolation combles: 56 m² × 50€/m² = 2800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre et l'électroménager)
  • Salon:4 000€
    Rénovation murs et sol salon: 10 m² × 400€/m² = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:4 800€
    Rénovation murs et sol chambre: 12 m² × 400€/m² = 4800€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ventenac-en-Minervois (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 512 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 142 €/an
Calcul : 512 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 636 €/an
Base de calcul : Emprunt de 105 200 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 368 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 8 808 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 012 €
Revenus locatifs : +6 142 €
Charges déductibles : -64 012 €
Résultat foncier Année 1 : -57 871 €(Déficit de 57 871 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 471 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 812 €/an
Revenus locatifs : +6 142 €
Charges déductibles : -12 812 €
Résultat foncier Années 2+ : -6 671 €/an(Déficit de 6 671 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36470.51 € reporté.
Prix d'achat du bien : 50 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 500 €(65% de 50 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 182 €/an
Calcul : 32 500 € × 3,636% = 1 182 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 142 €64 015 €3 639 €-57 874 €21 400 €36 474 €36 474 €
26 264 €12 720 €3 544 €-6 456 €6 456 €-36 474 €
36 390 €12 621 €3 445 €-6 232 €6 232 €-36 474 €
46 517 €12 519 €3 343 €-6 002 €6 002 €-36 474 €
56 648 €12 413 €3 237 €-5 765 €5 765 €-36 474 €
66 781 €12 304 €3 127 €-5 523 €5 523 €-36 474 €
76 916 €12 190 €3 014 €-5 274 €5 274 €-36 474 €
87 055 €12 072 €2 896 €-5 018 €5 018 €-36 474 €
97 196 €11 951 €2 775 €-4 755 €4 755 €-36 474 €
107 340 €11 825 €2 648 €-4 485 €4 485 €-36 474 €
117 486 €11 694 €2 518 €-4 208 €4 208 €-36 474 €
127 636 €11 559 €2 383 €-3 923 €3 923 €--
137 789 €11 419 €2 243 €-3 630 €3 630 €--
147 945 €11 274 €2 098 €-3 329 €3 329 €--
158 104 €11 124 €1 947 €-3 020 €3 020 €--
168 266 €10 968 €1 792 €-2 702 €2 702 €--
178 431 €10 807 €1 631 €-2 376 €2 376 €--
188 600 €10 640 €1 464 €-2 041 €2 041 €--
198 772 €10 468 €1 291 €-1 696 €1 696 €--
208 947 €10 289 €1 113 €-1 342 €1 342 €--
219 126 €10 103 €927 €-978 €978 €--
229 309 €9 912 €736 €-603 €603 €--
239 495 €9 713 €537 €-218 €218 €--
249 685 €9 507 €331 €177 €---
259 878 €9 294 €118 €584 €---
TOTAL196 715 €333 402 €52 797 €-136 687 €100 974 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 30 292 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -136 687 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 142 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 290 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 290 €-6 420 €+7 710 €
2+1 290 €-1 937 €+3 227 €
3+1 290 €-1 870 €+3 160 €
4+1 290 €-1 801 €+3 091 €
5+1 290 €-1 730 €+3 020 €
6+1 290 €-1 657 €+2 947 €
7+1 290 €-1 582 €+2 872 €
8+1 290 €-1 505 €+2 795 €
9+1 290 €-1 426 €+2 716 €
10+1 290 €-1 345 €+2 635 €
11+1 290 €-1 262 €+2 552 €
12+1 290 €-1 177 €+2 467 €
13+1 290 €-1 089 €+2 379 €
14+1 290 €-999 €+2 289 €
15+1 290 €-906 €+2 196 €
16+1 290 €-811 €+2 101 €
17+1 290 €-713 €+2 003 €
18+1 290 €-612 €+1 902 €
19+1 290 €-509 €+1 799 €
20+1 290 €-402 €+1 692 €
21+1 290 €-293 €+1 583 €
22+1 290 €-181 €+1 471 €
23+1 290 €-66 €+1 356 €
24+1 290 €+53 €+1 237 €
25+1 290 €+175 €+1 115 €
Total+32 250 €-30 064 €+62 314 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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