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Villa à vendre

VilleDinan (22)
Surface500m²
Coût Total420 066€
Loyer Annuel57 167€
Rentabilité13.61%
Cashflow/mois+2 058€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 313 950 €
Surface : 500 m²
Prix au m² : 627,9 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, Salon (total 16,05 m²), 4 chambres, 4 parkings: Box de stationnement, 3 parkings, Terrasse, Pas de balcon, Pas de cave, Non meublé

À 5 minutes à pied du centre historique, un pavillon familial à valeur ajoutée. À seulement 5 minutes à pied du centre historique et de toutes les commodités, découvrez ce pavillon de construction traditionnelle sous ardoises, offrant de beaux volumes et de nombreuses possibilités d'aménagement. La maison se compose, au rez-de-chaussée, d'une cuisine, d'un séjour, d'une salle d'eau, d'un WC et d'une chambre. À l'étage, vous disposerez de 3 chambres supplémentaires ainsi que d'une salle d'eau avec WC. Particularité, le sous-sol entièrement aménagé, offre un espace de vie indépendant et privatif comprenant une pièce avec coin cuisine, une chambre, une salle d'eau et une chaufferie. Cet espace bénéficie également de son propre jardinet, idéal pour accueillir famille, amis ou envisager un espace indépendant. L'espace était loué à des étudiants à l'année par les propriétaires. À l'extérieur, vous profiterez d'un grand jardin, véritable terrain de jeu pour les amateurs d'aménagement paysager et de vie en plein air. Une terrasse couverte vient compléter agréablement les espaces extérieurs. Un garage complète l'ensemble.

Ville : Dinan
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22100
Coordonnées : 48.446254, -2.047950
Total : 420 066€
Prix d'acquisition : 313 950€
Travaux : 81 000€
Valeur du bien : 394 950€
Frais de notaire : 25 116€
Coût estimé : 25 116€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 500m²
Loyer prédit : 9.53€/m²/mois
Fourchette : 7.59€ - 11.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 4764€/mois
Loyer annuel estimé : 57167€/an
Fourchette totale : 3796€ - 5979€/mois
Fourchette annuelle : 45548€ - 71750€/an
Rentabilité brute :13.61%
Fourchette de rentabilité :10.84% - 17.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 143,75 €/m²
Basé sur :72 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :1 571 875 €
Prix d'achat :313 950 €
Décote à l'achat :-1 257 925€ (-80.0%)
Marge achat-revente :1 151 809€ (73.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :420 066€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 107,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :122,52€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 229,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :212 171,35€
Coût de l'assurance :36 755,77€
Taxe foncière : 5 716,71€/an
Soit par mois : 476,39€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 763,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 706,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :2 057,56€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 229 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 500 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 500 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Maison - Gain d'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et électricité, peinture
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état mais mise aux normes nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :81 000 €(162 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:35 000€
    Isolation toiture/combles: 500 m² × 70€/m² = 35000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:8 000€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 4000€ = 4000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:15 000€
    Cuisine complète: 12 m² × 1250€ = 15000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:1 200€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 200€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol parquet flottant:4 800€
    Parquet flottant: 60 m² × 80€/m² = 4800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dinan (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 59 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 764 €/mois
Revenus locatifs annuels : 57 167 €/an
Calcul : 4 764 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 14 601 €/an
Base de calcul : Emprunt de 420 066 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 470 €/an
Calcul : 123 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 5 717 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 81 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 102 788 €
Revenus locatifs : +57 167 €
Charges déductibles : -102 788 €
Résultat foncier Année 1 : -45 621 €(Déficit de 45 621 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 221 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 21 788 €/an
Revenus locatifs : +57 167 €
Charges déductibles : -21 788 €
Résultat foncier Années 2+ : 35 379 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24221.31 € reporté.
Prix d'achat du bien : 313 950 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 204 068 €(65% de 313 950 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 421 €/an
Calcul : 204 068 € × 3,636% = 7 421 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
157 167 €102 802 €14 615 €-45 635 €21 400 €24 235 €24 235 €
258 310 €21 420 €14 233 €36 890 €---
359 477 €21 025 €13 838 €38 452 €---
460 666 €20 615 €13 428 €40 051 €---
561 880 €20 191 €13 004 €41 689 €---
663 117 €19 751 €12 564 €43 366 €---
764 379 €19 296 €12 109 €45 083 €---
865 667 €18 825 €11 638 €46 842 €---
966 980 €18 336 €11 149 €48 644 €---
1068 320 €17 830 €10 643 €50 490 €---
1169 686 €17 306 €10 119 €52 380 €---
1271 080 €16 764 €9 577 €54 316 €---
1372 502 €16 202 €9 015 €56 300 €---
1473 952 €15 619 €8 432 €58 332 €---
1575 431 €15 016 €7 829 €60 414 €---
1676 939 €14 392 €7 205 €62 548 €---
1778 478 €13 745 €6 558 €64 733 €---
1880 048 €13 075 €5 888 €66 973 €---
1981 649 €12 381 €5 194 €69 268 €---
2083 282 €11 662 €4 475 €71 620 €---
2184 947 €10 917 €3 730 €74 030 €---
2286 646 €10 146 €2 959 €76 500 €---
2388 379 €9 347 €2 160 €79 032 €---
2490 147 €8 520 €1 333 €81 627 €---
2591 950 €7 663 €476 €84 287 €---
TOTAL1 831 079 €472 845 €212 171 €1 358 235 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 358 235 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 57 167 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +12 005 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+12 005 €-6 420 €+18 425 €
2+12 005 €+3 797 €+8 208 €
3+12 005 €+11 536 €+469 €
4+12 005 €+12 015 €-10 €
5+12 005 €+12 507 €-502 €
6+12 005 €+13 010 €-1 005 €
7+12 005 €+13 525 €-1 520 €
8+12 005 €+14 053 €-2 048 €
9+12 005 €+14 593 €-2 588 €
10+12 005 €+15 147 €-3 142 €
11+12 005 €+15 714 €-3 709 €
12+12 005 €+16 295 €-4 290 €
13+12 005 €+16 890 €-4 885 €
14+12 005 €+17 500 €-5 495 €
15+12 005 €+18 124 €-6 119 €
16+12 005 €+18 764 €-6 759 €
17+12 005 €+19 420 €-7 415 €
18+12 005 €+20 092 €-8 087 €
19+12 005 €+20 780 €-8 775 €
20+12 005 €+21 486 €-9 481 €
21+12 005 €+22 209 €-10 204 €
22+12 005 €+22 950 €-10 945 €
23+12 005 €+23 710 €-11 705 €
24+12 005 €+24 488 €-12 483 €
25+12 005 €+25 286 €-13 281 €
Total+300 125 €+407 470 €+-107 345 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 52 jours
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