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Maison à vendre

VilleChâlus (87)
Surface146m²
Coût Total210 068€
Loyer Annuel12 423€
Rentabilité5.91%
Cashflow/mois-155€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 600 €
Surface : 146 m²
Prix au m² : 887,67 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, 5 chambres, 4 parkings: 4 parkings, Pas de cave

Dans un quartier calme se dresse cette maison de caractère: 146 m² habitable env dont 97m² en rez de chaussée. Possibilité de créer un logement en rez de jardin avec ses 42m² déjà chauffés. Vous profiterez de la terrasse de la maison à partir du séjour exposé Sud-est. Travaux d'électricité, menuiseries en rez de chaussée à prévoir!

Ville : Châlus
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87230
Coordonnées : 45.656825, 0.963452
Total : 210 068€
Prix d'acquisition : 129 600€
Travaux : 70 100€
Valeur du bien : 199 700€
Frais de notaire : 10 368€
Coût estimé : 10 368€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 146m²
Loyer prédit : 7.09€/m²/mois
Fourchette : 5.35€ - 9.40€/m²/mois
Loyer total estimé : 1035€/mois
Loyer annuel estimé : 12423€/an
Fourchette totale : 781€ - 1372€/mois
Fourchette annuelle : 9374€ - 16464€/an
Rentabilité brute :5.91%
Fourchette de rentabilité :4.46% - 7.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :889,06 €/m²
Basé sur :17 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :129 803 €
Prix d'achat :129 600 €
Décote à l'achat :-203€ (-0.2%)
Marge achat-revente :-80 265€ (-61.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :210 068€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 025,92€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :61,27€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 087,19€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :97 706,86€
Coût de l'assurance :18 380,95€
Taxe foncière : 1 242,35€/an
Soit par mois : 103,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 035,29€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 190,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-155,43€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 236 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 146 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (~12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage
Quantité: salle de bain complète (~5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (~25 m²)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'installation électrique dans toute la maison
Quantité: 1 installation complète
Raison: Travaux d'électricité à prévoir - sécurité et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :70 100 €(480 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Menuiseries:23 400€
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 1300€/fenêtre = 23400€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Cuisine complète: 12000€ (incluant meubles, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 60 m² × 80€/m² = 4800€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Électricité:3 000€
    Mise aux normes électricité: 1 installation complète = 3000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châlus (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 36 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 035 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 423 €/an
Calcul : 1 035 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 780 €/an
Base de calcul : Emprunt de 210 068 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 735 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 242 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 70 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 78 858 €
Revenus locatifs : +12 423 €
Charges déductibles : -78 858 €
Résultat foncier Année 1 : -66 434 €(Déficit de 66 434 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 45 034 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 758 €/an
Revenus locatifs : +12 423 €
Charges déductibles : -8 758 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 666 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 45034.37 € reporté.
Prix d'achat du bien : 129 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 240 €(65% de 129 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 063 €/an
Calcul : 84 240 € × 3,636% = 3 063 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 423 €78 865 €6 787 €-66 441 €21 400 €45 041 €45 041 €
212 672 €8 581 €6 604 €4 091 €--40 950 €
312 925 €8 392 €6 414 €4 534 €--36 417 €
413 184 €8 196 €6 218 €4 988 €--31 429 €
513 448 €7 994 €6 016 €5 454 €--25 975 €
613 717 €7 785 €5 807 €5 932 €--20 043 €
713 991 €7 569 €5 591 €6 422 €--13 621 €
814 271 €7 346 €5 368 €6 925 €--6 696 €
914 556 €7 115 €5 138 €7 441 €---
1014 847 €6 877 €4 900 €7 970 €---
1115 144 €6 631 €4 654 €8 513 €---
1215 447 €6 377 €4 399 €9 070 €---
1315 756 €6 114 €4 137 €9 642 €---
1416 071 €5 843 €3 865 €10 228 €---
1516 392 €5 563 €3 585 €10 830 €---
1616 720 €5 273 €3 295 €11 447 €---
1717 055 €4 974 €2 996 €12 081 €---
1817 396 €4 665 €2 687 €12 731 €---
1917 744 €4 345 €2 368 €13 399 €---
2018 099 €4 015 €2 037 €14 084 €---
2118 461 €3 674 €1 696 €14 787 €---
2218 830 €3 322 €1 344 €15 508 €---
2319 206 €2 958 €980 €16 249 €---
2419 591 €2 582 €604 €17 009 €---
2519 982 €2 193 €215 €17 789 €---
TOTAL397 927 €217 246 €97 707 €180 681 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 180 681 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 423 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 609 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 609 €-6 420 €+9 029 €
2+2 609 €0 €+2 609 €
3+2 609 €0 €+2 609 €
4+2 609 €0 €+2 609 €
5+2 609 €0 €+2 609 €
6+2 609 €0 €+2 609 €
7+2 609 €0 €+2 609 €
8+2 609 €0 €+2 609 €
9+2 609 €+223 €+2 386 €
10+2 609 €+2 391 €+218 €
11+2 609 €+2 554 €+55 €
12+2 609 €+2 721 €-112 €
13+2 609 €+2 892 €-283 €
14+2 609 €+3 068 €-459 €
15+2 609 €+3 249 €-640 €
16+2 609 €+3 434 €-825 €
17+2 609 €+3 624 €-1 015 €
18+2 609 €+3 819 €-1 210 €
19+2 609 €+4 020 €-1 411 €
20+2 609 €+4 225 €-1 616 €
21+2 609 €+4 436 €-1 827 €
22+2 609 €+4 652 €-2 043 €
23+2 609 €+4 875 €-2 266 €
24+2 609 €+5 103 €-2 494 €
25+2 609 €+5 337 €-2 728 €
Total+65 225 €+54 204 €+11 021 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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