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Bâtiment 2 appartements

Bien expiré
VilleSaint-Amand-Montrond (18)
Surface70m²
Coût Total990 160€
Loyer Annuel8 114€
Rentabilité0.82%
Cashflow/mois-4 567€
Image de bien 1Image de bien 2
Prix : 50 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 714,29 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À vendre bâtiment composé de 2 appartements ayant l’eau commune mais compteur EDF séparé. Le premier fait environ 50m2 composé d’une cuisine/salon ouvert, 1 chambre, 1 Sdb/ toilette. Le seconde fait environ 30m2 composé d’une cuisine/salon ouvert, 1 chambre, 1sdb, 1 toilettes. Les photos datent d’avant les dernières locations soit environ 2ans. Les bilans énergétiques seront effectués pour la vente. La taxe foncière est de 985 €.

Ville : Saint-Amand-Montrond
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18200
Coordonnées : 46.723670, 2.502800
Total : 990 160€
Prix d'acquisition : 50 000€
Travaux : 936 160€
Valeur du bien : 986 160€
Frais de notaire : 4 000€
Coût estimé : 4 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 9.66€/m²/mois
Fourchette : 7.52€ - 12.40€/m²/mois
Loyer total estimé : 676€/mois
Loyer annuel estimé : 8114€/an
Fourchette totale : 527€ - 868€/mois
Fourchette annuelle : 6321€ - 10415€/an
Rentabilité brute :0.82%
Fourchette de rentabilité :0.64% - 1.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :990 160€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :4 872,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :288,80€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 5 161,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :471 564,67€
Coût de l'assurance :86 639,00€
Taxe foncière : 985,00€/an
Soit par mois : 82,08€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 676,13€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 5 243,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-4 567,16€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation pour 70 m²)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau pour 70 m²
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage) pour la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond, et remise en état du sol dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - sol en état correct nécessitant rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et du plafond de la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :936 160 €(13 374 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:700 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système pour 70 m² × 10 000€/système = 10000€, Main d'œuvre: 6000€ × 0.4 = 2400€
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 1200€/fenêtre = 8400€, Main d'œuvre: 8400€ × 0.4 = 3360€
  • Eau chaude:210 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau pour 70 m² × 3000€/chauffe-eau = 3000€, Main d'œuvre: 3000€ × 0.4 = 1200€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 2000€/m² × 6m² = 12000€, Main d'œuvre: 12000€ × 0.4 = 4800€
  • Chambres:4 800€
    Rénovation chambre: 1 chambre (12 m²) × 400€/m² = 4800€, Main d'œuvre: 4800€ × 0.4 = 1920€
  • Salon:600€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€ × 0.4 = 240€
  • Cuisine:360€
    Peinture cuisine: 12 m² × 30€/m² = 360€, Main d'œuvre: 360€ × 0.4 = 144€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Amand-Montrond (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 676 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 114 €/an
Calcul : 676 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 32 647 €/an
Base de calcul : Emprunt de 990 160 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 3 466 €/an
Calcul : 289 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 985 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 936 160 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 973 258 €
Revenus locatifs : +8 114 €
Charges déductibles : -973 258 €
Résultat foncier Année 1 : -965 144 €(Déficit de 965 144 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 943 744 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 37 098 €/an
Revenus locatifs : +8 114 €
Charges déductibles : -37 098 €
Résultat foncier Années 2+ : -28 984 €/an(Déficit de 28 984 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 919210.56 € reporté.
Prix d'achat du bien : 50 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 500 €(65% de 50 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 182 €/an
Calcul : 32 500 € × 3,636% = 1 182 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 114 €973 289 €32 679 €-965 176 €21 400 €943 776 €943 776 €
28 276 €36 255 €31 804 €-27 979 €4 451 €23 528 €967 304 €
38 441 €35 350 €30 900 €-26 909 €4 451 €22 459 €989 763 €
48 610 €34 415 €29 965 €-25 805 €4 451 €21 355 €1 011 117 €
58 782 €33 449 €28 998 €-24 666 €4 451 €20 216 €1 031 333 €
68 958 €32 449 €27 999 €-23 491 €4 451 €19 040 €1 050 374 €
79 137 €31 416 €26 965 €-22 278 €4 451 €17 828 €1 068 202 €
89 320 €30 347 €25 897 €-21 027 €4 451 €16 577 €1 084 778 €
99 506 €29 242 €24 792 €-19 736 €4 451 €15 286 €1 100 064 €
109 696 €28 100 €23 650 €-18 404 €4 451 €13 953 €1 114 017 €
119 890 €26 919 €22 469 €-17 029 €4 451 €12 578 €1 126 595 €
1210 088 €25 698 €21 248 €-15 610 €4 451 €11 160 €193 979 €
1310 290 €24 436 €19 985 €-14 146 €4 451 €9 695 €180 146 €
1410 496 €23 131 €18 680 €-12 635 €4 451 €8 184 €165 872 €
1510 706 €21 781 €17 331 €-11 076 €4 451 €6 625 €151 142 €
1610 920 €20 386 €15 935 €-9 466 €4 451 €5 016 €135 942 €
1711 138 €18 943 €14 493 €-7 805 €4 451 €3 355 €120 256 €
1811 361 €17 452 €13 001 €-6 091 €4 451 €1 640 €104 069 €
1911 588 €15 910 €11 459 €-4 322 €4 322 €-87 492 €
2011 820 €14 315 €9 865 €-2 496 €2 496 €-72 207 €
2112 056 €12 667 €8 216 €-611 €611 €-58 253 €
2212 297 €10 963 €6 512 €1 335 €--44 340 €
2312 543 €9 200 €4 750 €3 343 €--31 172 €
2412 794 €7 378 €2 928 €5 416 €--19 404 €
2513 050 €5 495 €1 044 €7 555 €--9 080 €
TOTAL259 880 €1 518 989 €471 565 €-1 259 109 €104 487 €Report final : 9 080 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 31 346 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 9 080 €
Ce déficit pourra être imputé sur vos futurs revenus fonciers pendant 10 ans
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -1 259 109 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 114 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 704 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 704 €-6 420 €+8 124 €
2+1 704 €-1 335 €+3 039 €
3+1 704 €-1 335 €+3 039 €
4+1 704 €-1 335 €+3 039 €
5+1 704 €-1 335 €+3 039 €
6+1 704 €-1 335 €+3 039 €
7+1 704 €-1 335 €+3 039 €
8+1 704 €-1 335 €+3 039 €
9+1 704 €-1 335 €+3 039 €
10+1 704 €-1 335 €+3 039 €
11+1 704 €-1 335 €+3 039 €
12+1 704 €-1 335 €+3 039 €
13+1 704 €-1 335 €+3 039 €
14+1 704 €-1 335 €+3 039 €
15+1 704 €-1 335 €+3 039 €
16+1 704 €-1 335 €+3 039 €
17+1 704 €-1 335 €+3 039 €
18+1 704 €-1 335 €+3 039 €
19+1 704 €-1 296 €+3 000 €
20+1 704 €-749 €+2 453 €
21+1 704 €-183 €+1 887 €
22+1 704 €0 €+1 704 €
23+1 704 €0 €+1 704 €
24+1 704 €0 €+1 704 €
25+1 704 €0 €+1 704 €
Total+42 600 €-31 346 €+73 946 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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