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Maison 7 pièces 231 m²

Bien expiré
VilleSalins (15)
Surface231m²
Coût Total304 000€
Loyer Annuel18 832€
Rentabilité6.19%
Cashflow/mois-179€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 213 000 €
Surface : 231 m²
Prix au m² : 922,08 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 7 pièces 231 m²

Venez découvrir cette maison ancien bar restaurant qui n'attend que sa renaissance : comprenant au sous sol: un garage, 5 caves, à l'étage un salon salle à manger, 6 chambres, une terrasse. Les 6 chambres à l'étage sont d'ores et déjà raccordées pour accueillir des salles d'eau privatives, un avantage pour créer rapidement des chambres d'hôtes. A deux pas de la cascade classée de Salins, profitez du flux croissants des visiteurs pour développer un projet unique dans un cadre privilégié. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr »

Surface : 231 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Salins
Département : Cantal
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 15200
Coordonnées : 45.178830, 2.413693
Total : 304 000€
Prix d'acquisition : 213 000€
Travaux : 73 960€
Valeur du bien : 286 960€
Frais de notaire : 17 040€
Coût estimé : 17 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 231m²
Loyer prédit : 6.79€/m²/mois
Fourchette : 4.95€ - 9.33€/m²/mois
Loyer total estimé : 1569€/mois
Loyer annuel estimé : 18832€/an
Fourchette totale : 1143€ - 2155€/mois
Fourchette annuelle : 13717€ - 25855€/an
Rentabilité brute :6.19%
Fourchette de rentabilité :4.51% - 8.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :304 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 502,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :88,67€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 591,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :146 720,35€
Coût de l'assurance :26 600,00€
Taxe foncière : 1 883,23€/an
Soit par mois : 156,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 569,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 748,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-178,65€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 231 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 231 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 29 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité pour 231 m²
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé, nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 2 salles de bain (estimé pour 6 chambres)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 5/5 visible - sol en excellent état, rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 5/5 visible - rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 40 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :73 960 €(320 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:13 860€
    Isolation combles: 231 m² × 60€/m² = 13860€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (prix moyen incluant installation)
  • Menuiseries:17 400€
    Fenêtres double vitrage: 29 fenêtres × 600€ = 17400€ (prix moyen incluant pose)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (prix moyen incluant installation)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 2 salles de bain × 4000€ = 8000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:5 400€
    Parquet flottant: 90 m² × 60€/m² = 5400€ (prix moyen incluant pose)
  • Chambres - Peinture:2 700€
    Peinture chambres: 90 m² × 30€/m² = 2700€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:900€
    Peinture salon: 30 m² × 30€/m² = 900€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salle à manger - Peinture:1 200€
    Peinture salle à manger: 40 m² × 30€/m² = 1200€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Salins (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 569 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 832 €/an
Calcul : 1 569 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 144 €/an
Base de calcul : Emprunt de 304 000 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 064 €/an
Calcul : 89 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 883 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 73 960 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 87 051 €
Revenus locatifs : +18 832 €
Charges déductibles : -87 051 €
Résultat foncier Année 1 : -68 219 €(Déficit de 68 219 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 46 819 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 091 €/an
Revenus locatifs : +18 832 €
Charges déductibles : -13 091 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 741 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 46819.10 € reporté.
Prix d'achat du bien : 213 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 138 450 €(65% de 213 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 035 €/an
Calcul : 138 450 € × 3,636% = 5 035 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 832 €87 061 €10 154 €-68 229 €21 400 €46 829 €46 829 €
219 209 €12 831 €9 884 €6 378 €--40 451 €
319 593 €12 551 €9 604 €7 042 €--33 409 €
419 985 €12 262 €9 315 €7 723 €--25 686 €
520 385 €11 963 €9 016 €8 422 €--17 264 €
620 792 €11 653 €8 706 €9 139 €--8 125 €
721 208 €11 333 €8 386 €9 875 €---
821 632 €11 002 €8 055 €10 630 €---
922 065 €10 660 €7 713 €11 405 €---
1022 506 €10 306 €7 359 €12 200 €---
1122 956 €9 940 €6 992 €13 017 €---
1223 416 €9 561 €6 614 €13 855 €---
1323 884 €9 169 €6 222 €14 715 €---
1424 362 €8 764 €5 816 €15 598 €---
1524 849 €8 344 €5 397 €16 504 €---
1625 346 €7 911 €4 963 €17 435 €---
1725 853 €7 462 €4 515 €18 391 €---
1826 370 €6 998 €4 051 €19 371 €---
1926 897 €6 518 €3 571 €20 379 €---
2027 435 €6 022 €3 075 €21 413 €---
2127 984 €5 509 €2 562 €22 475 €---
2228 543 €4 978 €2 031 €23 566 €---
2329 114 €4 429 €1 481 €24 686 €---
2429 697 €3 861 €913 €25 836 €---
2530 291 €3 273 €326 €27 018 €---
TOTAL603 204 €294 361 €146 720 €308 843 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 308 843 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 832 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 955 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 955 €-6 420 €+10 375 €
2+3 955 €0 €+3 955 €
3+3 955 €0 €+3 955 €
4+3 955 €0 €+3 955 €
5+3 955 €0 €+3 955 €
6+3 955 €0 €+3 955 €
7+3 955 €+525 €+3 430 €
8+3 955 €+3 189 €+766 €
9+3 955 €+3 421 €+534 €
10+3 955 €+3 660 €+295 €
11+3 955 €+3 905 €+50 €
12+3 955 €+4 156 €-201 €
13+3 955 €+4 415 €-460 €
14+3 955 €+4 679 €-724 €
15+3 955 €+4 951 €-996 €
16+3 955 €+5 231 €-1 276 €
17+3 955 €+5 517 €-1 562 €
18+3 955 €+5 811 €-1 856 €
19+3 955 €+6 114 €-2 159 €
20+3 955 €+6 424 €-2 469 €
21+3 955 €+6 743 €-2 788 €
22+3 955 €+7 070 €-3 115 €
23+3 955 €+7 406 €-3 451 €
24+3 955 €+7 751 €-3 796 €
25+3 955 €+8 105 €-4 150 €
Total+98 875 €+92 653 €+6 222 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 224 jours
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