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Maison à vendre

Bien expiré
VilleChauché (85)
Surface144m²
Coût Total179 340€
Loyer Annuel13 611€
Rentabilité7.59%
Cashflow/mois+90€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 98 000 €
Surface : 144 m²
Prix au m² : 680,56 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 salles de bain, Cave, 2 chambres, 1 parking: Garage, Jardin, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

Située sur la charmante commune de Chauché (85140), en village, cette maison en pierres de 146m², à rénover entièrement bénéficie d'un cadre paisible et authentique.

Elle se compose de 5 pièces, incluant deux chambres de 15m² et 37m², un bureau, une cuisine, un salon/séjour, elle dispose également de deux salles d'eau, trois wc dont un à l'extérieur, un grand grenier d'environ 80m² à aménager, une chaufferie, un garage d'environ 50m², diverses dépendances, une cave à vins, un puits et un agréable terrain de 2364m².

Pour un descriptif plus précis , n'hésitez pas à me contacter ..

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 98 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Schéhérazade DJOUDREZ - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de LA ROCHE-SUR-YON sous le numéro 825 138 241

Ville : Chauché
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85140
Coordonnées : 46.831624, -1.261615
Total : 179 340€
Prix d'acquisition : 98 000€
Travaux : 73 500€
Valeur du bien : 171 500€
Frais de notaire : 7 840€
Coût estimé : 7 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 144m²
Loyer prédit : 7.88€/m²/mois
Fourchette : 6.12€ - 10.13€/m²/mois
Loyer total estimé : 1134€/mois
Loyer annuel estimé : 13611€/an
Fourchette totale : 882€ - 1459€/mois
Fourchette annuelle : 10580€ - 17509€/an
Rentabilité brute :7.59%
Fourchette de rentabilité :5.90% - 9.76%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 652,78 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :238 000 €
Prix d'achat :98 000 €
Décote à l'achat :-140 000€ (-58.8%)
Marge achat-revente :58 660€ (24.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :179 340€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :878,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :52,31€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 931,00€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 269,12€
Coût de l'assurance :15 692,25€
Taxe foncière : 1 361,05€/an
Soit par mois : 113,42€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 134,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 044,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :89,79€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 356 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 80 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 144 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - nécessite rénovation complète
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète (~15 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite rénovation importante
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 25 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - nécessite rénovation complète
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: salon (~25 m²)
Raison: État 2/5 visible - nécessite rénovation complète
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises suffisantes
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - nécessaire pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et remplacement de la tuyauterie si nécessaire, évacuations fonctionnelles
Quantité: 1 maison
Raison: État général à vérifier - nécessaire pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :73 500 €(510 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:5 600€
    Isolation des combles: 80 m² × 70€/m² = 5600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12500€ (achat et installation, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:14 400€
    Remplacement fenêtres: 18 fenêtres × 800€/fenêtre = 14400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain = 10000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:15 000€
    Rénovation cuisine: 1 cuisine complète = 15000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation 2 chambres: 25 m² × 240€/m² = 6000€ (revêtement sol, peinture, électricité, menuiseries intérieures, main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salon: 25 m² × 240€/m² = 6000€ (revêtement sol, peinture, électricité, menuiseries intérieures, main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 000€
    Mise à jour tableau électrique: 1 tableau = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie générale - Mise aux normes:3 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 maison = 3000€ (vérification et remplacement tuyauterie, évacuations, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Chauché (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 32 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 134 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 611 €/an
Calcul : 1 134 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 842 €/an
Base de calcul : Emprunt de 179 340 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 628 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 361 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 73 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 81 331 €
Revenus locatifs : +13 611 €
Charges déductibles : -81 331 €
Résultat foncier Année 1 : -67 720 €(Déficit de 67 720 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 46 320 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 831 €/an
Revenus locatifs : +13 611 €
Charges déductibles : -7 831 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 780 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 46320.09 € reporté.
Prix d'achat du bien : 98 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 700 €(65% de 98 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 316 €/an
Calcul : 63 700 € × 3,636% = 2 316 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 611 €81 336 €5 848 €-67 726 €21 400 €46 326 €46 326 €
213 883 €7 679 €5 690 €6 204 €--40 122 €
314 160 €7 516 €5 528 €6 644 €--33 478 €
414 444 €7 348 €5 360 €7 095 €--26 383 €
514 732 €7 175 €5 186 €7 558 €--18 825 €
615 027 €6 995 €5 006 €8 032 €--10 793 €
715 328 €6 809 €4 821 €8 518 €--2 274 €
815 634 €6 618 €4 629 €9 017 €---
915 947 €6 420 €4 431 €9 527 €---
1016 266 €6 215 €4 226 €10 051 €---
1116 591 €6 003 €4 014 €10 588 €---
1216 923 €5 784 €3 795 €11 139 €---
1317 261 €5 558 €3 569 €11 703 €---
1417 607 €5 324 €3 336 €12 282 €---
1517 959 €5 083 €3 094 €12 876 €---
1618 318 €4 833 €2 845 €13 485 €---
1718 684 €4 575 €2 587 €14 109 €---
1819 058 €4 309 €2 320 €14 749 €---
1919 439 €4 033 €2 044 €15 406 €---
2019 828 €3 748 €1 760 €16 080 €---
2120 225 €3 454 €1 465 €16 770 €---
2220 629 €3 150 €1 161 €17 479 €---
2321 042 €2 836 €847 €18 206 €---
2421 462 €2 511 €522 €18 952 €---
2521 892 €2 175 €186 €19 717 €---
TOTAL435 950 €207 488 €84 269 €228 462 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 228 462 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 611 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 858 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 858 €-6 420 €+9 278 €
2+2 858 €0 €+2 858 €
3+2 858 €0 €+2 858 €
4+2 858 €0 €+2 858 €
5+2 858 €0 €+2 858 €
6+2 858 €0 €+2 858 €
7+2 858 €0 €+2 858 €
8+2 858 €+2 023 €+835 €
9+2 858 €+2 858 €0 €
10+2 858 €+3 015 €-157 €
11+2 858 €+3 176 €-318 €
12+2 858 €+3 342 €-484 €
13+2 858 €+3 511 €-653 €
14+2 858 €+3 685 €-827 €
15+2 858 €+3 863 €-1 005 €
16+2 858 €+4 045 €-1 187 €
17+2 858 €+4 233 €-1 375 €
18+2 858 €+4 425 €-1 567 €
19+2 858 €+4 622 €-1 764 €
20+2 858 €+4 824 €-1 966 €
21+2 858 €+5 031 €-2 173 €
22+2 858 €+5 244 €-2 386 €
23+2 858 €+5 462 €-2 604 €
24+2 858 €+5 686 €-2 828 €
25+2 858 €+5 915 €-3 057 €
Total+71 450 €+68 539 €+2 911 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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