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Maison à vendre

Bien expiré
VilleAire-sur-l'Adour (40)
Surface280
Coût Total421 700
Loyer Annuel26 290
Rentabilité6.23%
Cashflow/mois-242
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 295 000 €
Surface : 280 m²
Prix au m² : 1 053,57 €/m²
Chambres : 9
Pièces : 16
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 salles de bain, 9 chambres, 3 parkings: Garage, 2 parkings, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

Située dans la charmante ville d'Aire-sur-l'Adour, a seulement 15 minutes de Mont de marsan cette magnifique maison de maître est édifiée sur un terrain entièrement clos de 1404 m2 avec triple garage, jardin, piscine et pool-house de 35 m2. Proche des commodités locales telles que les écoles, commerces, clinique et cabinets médicaux elle offre un immense espace de vie idéal pour les familles nombreuses ou la réception d'amis. À l'intérieur, cette maison familiale de 365 m² se compose de 16 pièces, dont 9 chambres spacieuses, 4 toilettes, et 3 salles de bain. Offrant un espace de vie généreux et fonctionnel, chaque membre de la famille pourra bénéficier de son propre espace tout en partageant des moments conviviaux dans les pièces communes. Avec ses vastes dimensions et ses multiples commodités, cette propriété est une opportunité rare à ne pas manquer, lieu extrêmement convivial sans nuisances routière.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 295 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Vanessa VOUGO - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Auch sous le numéro 984 105 072

Ville : Aire-sur-l'Adour
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40800
Coordonnées : 43.676500, -0.275914
Total : 421 700
Prix d'acquisition : 295 000
Travaux : 103 100
Valeur du bien : 398 100
Frais de notaire : 23 600
Coût estimé : 23 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 280
Loyer prédit : 7.82€/m²/mois
Fourchette : 6.43€ - 9.52€/m²/mois
Loyer total estimé : 2191€/mois
Loyer annuel estimé : 26290€/an
Fourchette totale : 1801€ - 2664€/mois
Fourchette annuelle : 21617€ - 31973€/an
Rentabilité brute :6.23%
Fourchette de rentabilité :5.13% - 7.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 562,66 €/m²
Basé sur :44 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :437 545
Prix d'achat :295 000
Décote à l'achat :-142 545 (-32.6%)
Marge achat-revente :15 845€ (3.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :421 700
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 090,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :123,00€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 213,83€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :205 548,90
Coût de l'assurance :36 898,75
Taxe foncière : 2 628,98€/an
Soit par mois : 219,08€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 190,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 432,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-242,09€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 226 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 280 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 280 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 35 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC), carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 3 salles de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 9 chambres
Quantité: 9 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 9 chambres
Quantité: 9 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 40 m²)
Raison: État 3/5 - Salon nécessite léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :103 100(368 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:21 000
    Isolation des combles perdus: 280 m² × 75€/m² = 21000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:23 000
    Pompe à chaleur air/eau: 10000€ + Main d'œuvre: 3000€ = 13000€
  • Menuiseries - Fenêtres:28 800
    35 fenêtres double vitrage PVC: 800€ × 35 = 28000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:21 000
    Rénovation de 3 salles de bain: 3000€ × 3 = 9000€, Main d'œuvre: 3000€ = 12000€
  • Chambres - Revêtement sol:5 400
    Parquet flottant 90 m²: 60€/m² × 90 = 5400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 700
    Peinture 90 m²: 30€/m² × 90 = 2700€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement:1 200
    Peinture salon 40 m²: 30€/m² × 40 = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aire-sur-l'Adour (coefficient 0.8 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 72 800✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 191 €/mois
Revenus locatifs annuels : 26 290 €/an
Calcul : 2 191 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 14 197 €/an
Base de calcul : Emprunt de 421 700 à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 476 €/an
Calcul : 123 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 629 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 103 100
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 121 402
Revenus locatifs : +26 290
Charges déductibles : -121 402
Résultat foncier Année 1 : -95 112(Déficit de 95 112 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 73 712
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 18 302 €/an
Revenus locatifs : +26 290
Charges déductibles : -18 302
Résultat foncier Années 2+ : 7 988 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 73712.49 € reporté.
Prix d'achat du bien : 295 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 191 750(65% de 295 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 973 €/an
Calcul : 191 750 € × 3,636% = 6 973
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
126 290121 41614 211-95 12621 400 €73 726 €73 726 €
226 81617 93913 8348 877--64 850 €
327 35217 54913 4449 803--55 047 €
427 89917 14613 04110 753--44 294 €
528 45716 72812 62411 728--32 565 €
629 02616 29712 19212 729--19 836 €
729 60715 85011 74513 757--6 079 €
830 19915 38811 28314 811---
930 80314 90910 80415 893---
1031 41914 41510 31017 004---
1132 04713 9039 79818 145---
1232 68813 3739 26819 315---
1333 34212 8258 72020 517---
1434 00912 2588 15321 751---
1534 68911 6717 56623 018---
1635 38311 0646 95924 318---
1736 09010 4366 33125 654---
1836 8129 7865 68127 026---
1937 5489 1145 00928 434---
2038 2998 4194 31429 881---
2139 0657 6993 59431 366---
2239 8476 9542 84932 892---
2340 6436 1842 07934 460---
2441 4565 3871 28236 069---
2542 2854 56245737 723---
TOTAL842 070411 272205 549430 79821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 430 798
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 26 290 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 521 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 521-6 420+11 941
2+5 5210+5 521
3+5 5210+5 521
4+5 5210+5 521
5+5 5210+5 521
6+5 5210+5 521
7+5 5210+5 521
8+5 521+2 620+2 901
9+5 521+4 768+753
10+5 521+5 101+420
11+5 521+5 443+78
12+5 521+5 795-274
13+5 521+6 155-634
14+5 521+6 525-1 004
15+5 521+6 905-1 384
16+5 521+7 296-1 775
17+5 521+7 696-2 175
18+5 521+8 108-2 587
19+5 521+8 530-3 009
20+5 521+8 964-3 443
21+5 521+9 410-3 889
22+5 521+9 868-4 347
23+5 521+10 338-4 817
24+5 521+10 821-5 300
25+5 521+11 317-5 796
Total+138 025+129 239+8 786
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 64 jours
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