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Appartement 3 pièces 58 m²

VilleBrive-la-Gaillarde (19)
Surface58
Coût Total95 150
Loyer Annuel6 610
Rentabilité6.95%
Cashflow/mois-37
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 000 €
Surface : 58 m²
Prix au m² : 1 120,69 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 58 m² - Appartement 3 pièces 58 m²

Situé à 200 m des Halles de Brive, à proximité immédiate du coeur de ville et de toutes commodités, bel appartement T3 de 58 m² entièrement à rénover au premier étage d'une petite copropriété de trois logements. Il se compose d'une cuisine, d'un séjour, de deux chambres une salle d'eau avec WC ainsi que d'un balcon. La porte d'entrée de l'immeuble sera changée et les communs seront refaits. Faibles charges de copropriété (35€ / mois). L'entièreté de l'appartement est à refaire néanmoins la porte d'entrée de l'appartement va être changée ainsi que le balcon qui sera restauré. Nhésitez pas à nous contacter afin d'avoir de plus amples renseignements.

Surface : 58 m² Non soumis au DPE

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 4 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 02/04/2026

Consommation énergie primaire : 0 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Brive-la-Gaillarde
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19100
Coordonnées : 45.151570, 1.533486
Total : 95 150
Prix d'acquisition : 65 000
Travaux : 24 950
Valeur du bien : 89 950
Frais de notaire : 5 200
Coût estimé : 5 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 58
Loyer prédit : 9.50€/m²/mois
Fourchette : 7.40€ - 12.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 551€/mois
Loyer annuel estimé : 6610€/an
Fourchette totale : 429€ - 707€/mois
Fourchette annuelle : 5149€ - 8486€/an
Rentabilité brute :6.95%
Fourchette de rentabilité :5.41% - 8.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 857,19 €/m²
Basé sur :320 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :107 717
Prix d'achat :65 000
Décote à l'achat :-42 717 (-39.7%)
Marge achat-revente :12 567€ (11.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :95 150
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :471,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :26,96€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 498,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 226,67
Coût de l'assurance :8 087,75
Taxe foncière : 661,03€/an
Soit par mois : 55,09€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 35,00€/mois
Soit par an : 420,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 550,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 588,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-37,44€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 58 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo et WC
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité et plomberie si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement conseillé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon complet (environ 35 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement léger conseillé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 950(430 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 200
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 700€
  • Menuiseries:4 800
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€
  • Cuisine:3 000
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 2500€ = 2500€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres:2 400
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Salon:1 050
    Peinture salon: 35 m² × 30€/m² = 1050€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Brive-la-Gaillarde (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 551 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 610 €/an
Calcul : 551 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 194 €/an
Base de calcul : Emprunt de 95 150 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 324 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 661 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 420 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 950
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 549
Revenus locatifs : +6 610
Charges déductibles : -29 549
Résultat foncier Année 1 : -22 938(Déficit de 22 938 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 538
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 599 €/an
Revenus locatifs : +6 610
Charges déductibles : -4 599
Résultat foncier Années 2+ : 2 012 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1538.20 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 61029 5523 197-22 94121 400 €1 541 €1 541 €
26 7434 5173 1122 226---
36 8774 4293 0242 448---
47 0154 3382 9332 677---
57 1554 2442 8392 911---
67 2984 1472 7423 152---
77 4444 0462 6423 398---
87 5933 9422 5383 651---
97 7453 8342 4303 911---
107 9003 7232 3194 177---
118 0583 6082 2034 450---
128 2193 4892 0844 730---
138 3833 3651 9615 018---
148 5513 2381 8335 313---
158 7223 1061 7015 616---
168 8972 9691 5655 927---
179 0752 8281 4236 247---
189 2562 6821 2776 574---
199 4412 5311 1266 911---
209 6302 3749707 256---
219 8232 2128087 610---
2210 0192 0456407 974---
2310 2191 8724678 348---
2410 4241 6932888 731---
2510 6321 5071039 125---
TOTAL211 730106 29046 227105 44021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 105 440
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 610 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 388 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 388-6 420+7 808
2+1 388+205+1 183
3+1 388+735+653
4+1 388+803+585
5+1 388+873+515
6+1 388+945+443
7+1 388+1 019+369
8+1 388+1 095+293
9+1 388+1 173+215
10+1 388+1 253+135
11+1 388+1 335+53
12+1 388+1 419-31
13+1 388+1 505-117
14+1 388+1 594-206
15+1 388+1 685-297
16+1 388+1 778-390
17+1 388+1 874-486
18+1 388+1 972-584
19+1 388+2 073-685
20+1 388+2 177-789
21+1 388+2 283-895
22+1 388+2 392-1 004
23+1 388+2 504-1 116
24+1 388+2 619-1 231
25+1 388+2 737-1 349
Total+34 700+31 632+3 068
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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