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Appartement 2 pièces 33 m²

VilleSaint-Quentin (02)
Surface33m²
Coût Total80 892€
Loyer Annuel4 751€
Rentabilité5.87%
Cashflow/mois-62€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 44 900 €
Surface : 33 m²
Prix au m² : 1 360,61 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement À Vendre

  • NOUVELLE EXCLUSIVITE CENTRE VILLE -

Studio en rez-de-chaussée en plein cœur du centre-ville

Idéalement situé en plein centre-ville, découvrez ce charmant studio de 33 m², au sein d'une résidence sécurisée, offrant un cadre de vie pratique et agréable à proximité immédiate de toutes les commodités.

Ce bien se compose d'une entrée, d'un lumineux salon-séjour, ainsi que d'une salle de douche fonctionnelle. L'agencement optimisé permet de profiter pleinement de chaque espace.

Vous bénéficierez également d'un véritable atout en centre-ville : une place de parking couverte au sein de la résidence.

Parfait pour un premier achat, un pied-à-terre ou un investissement locatif.

À visiter sans tarder ! Référence agence : 395 Référence annonce : 51VO-7Z0-PHP Date de réalisation du diagnostic : 13/12/2023 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Saint-Quentin
Département : Aisne
Région : Hauts de France
Code postal : 02100
Coordonnées : 49.844670, 3.286764
Total : 80 892€
Prix d'acquisition : 44 900€
Travaux : 32 400€
Valeur du bien : 77 300€
Frais de notaire : 3 592€
Coût estimé : 3 592€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 33m²
Loyer prédit : 12.00€/m²/mois
Fourchette : 9.62€ - 14.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 396€/mois
Loyer annuel estimé : 4751€/an
Fourchette totale : 318€ - 494€/mois
Fourchette annuelle : 3810€ - 5923€/an
Rentabilité brute :5.87%
Fourchette de rentabilité :4.71% - 7.32%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 122,45 €/m²
Basé sur :215 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :37 041 €
Prix d'achat :44 900 €
Décote à l'achat :+7 859€ (+21.2%)
Marge achat-revente :-43 851€ (-118.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :80 892€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :395,06€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :23,59€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 418,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :37 624,50€
Coût de l'assurance :7 078,05€
Taxe foncière : 475,05€/an
Soit par mois : 39,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 395,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 458,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-62,36€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 33 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise aux normes des installations
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec installations fonctionnelles mais datées
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification des installations sanitaires
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état général
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (état 3/5 assumé)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé pour la chambre
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon avec peinture légèrement abîmée

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 400 €(982 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 1200€ = 3600€, Main d'œuvre: 600€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:800€
    Peinture salle de bain: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:1 200€
    Peinture chambre: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Quentin (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 396 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 751 €/an
Calcul : 396 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 611 €/an
Base de calcul : Emprunt de 80 892 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 283 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 475 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 769 €
Revenus locatifs : +4 751 €
Charges déductibles : -35 769 €
Résultat foncier Année 1 : -31 019 €(Déficit de 31 019 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 619 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 369 €/an
Revenus locatifs : +4 751 €
Charges déductibles : -3 369 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 381 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9618.58 € reporté.
Prix d'achat du bien : 44 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 185 €(65% de 44 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 061 €/an
Calcul : 29 185 € × 3,636% = 1 061 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 751 €35 772 €2 613 €-31 021 €21 400 €9 621 €9 621 €
24 846 €3 301 €2 543 €1 544 €--8 077 €
34 942 €3 228 €2 470 €1 714 €--6 362 €
45 041 €3 153 €2 395 €1 889 €--4 474 €
55 142 €3 075 €2 317 €2 067 €--2 406 €
65 245 €2 994 €2 236 €2 251 €--156 €
75 350 €2 911 €2 153 €2 439 €---
85 457 €2 825 €2 067 €2 632 €---
95 566 €2 737 €1 978 €2 829 €---
105 677 €2 645 €1 887 €3 032 €---
115 791 €2 550 €1 792 €3 241 €---
125 907 €2 452 €1 694 €3 454 €---
136 025 €2 351 €1 593 €3 674 €---
146 145 €2 247 €1 488 €3 899 €---
156 268 €2 139 €1 381 €4 129 €---
166 394 €2 027 €1 269 €4 366 €---
176 521 €1 912 €1 154 €4 609 €---
186 652 €1 793 €1 035 €4 859 €---
196 785 €1 670 €912 €5 115 €---
206 921 €1 543 €785 €5 378 €---
217 059 €1 411 €653 €5 648 €---
227 200 €1 276 €518 €5 924 €---
237 344 €1 136 €377 €6 209 €---
247 491 €991 €233 €6 500 €---
257 641 €841 €83 €6 800 €---
TOTAL152 160 €88 979 €37 625 €63 181 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 63 181 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 751 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +998 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+998 €-6 420 €+7 418 €
2+998 €0 €+998 €
3+998 €0 €+998 €
4+998 €0 €+998 €
5+998 €0 €+998 €
6+998 €0 €+998 €
7+998 €+685 €+313 €
8+998 €+789 €+209 €
9+998 €+849 €+149 €
10+998 €+910 €+88 €
11+998 €+972 €+26 €
12+998 €+1 036 €-38 €
13+998 €+1 102 €-104 €
14+998 €+1 170 €-172 €
15+998 €+1 239 €-241 €
16+998 €+1 310 €-312 €
17+998 €+1 383 €-385 €
18+998 €+1 458 €-460 €
19+998 €+1 535 €-537 €
20+998 €+1 613 €-615 €
21+998 €+1 694 €-696 €
22+998 €+1 777 €-779 €
23+998 €+1 863 €-865 €
24+998 €+1 950 €-952 €
25+998 €+2 040 €-1 042 €
Total+24 950 €+18 954 €+5 996 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 28 jours
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